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Grand Garage!

Bien expiré
VilleVailly-sur-Sauldre (18)
Surface138m²
Coût Total98 400€
Loyer Annuel10 322€
Rentabilité10.49%
Cashflow/mois+253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 579,71 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 138 m², 6 pièces, 4 chambres, 397 m² de terrain, Mandat exclusif

Transaxia Vailly, Bodin Azeline (Ei)  Située au cœur d'un village paisible, dans une rue calme et à proximité immédiate des commerces de première nécessité, cette maison présente une configuration atypique et de beaux volumes offrant un réel potentiel. Le rez-de-chaussée développe un vaste espace de plus de 100 m², actuellement utilisé comme garage et zone de stockage. Cet ensemble permet d'accueillir plusieurs véhicules ou du matériel, et conviendra particulièrement à un usage artisanal ou à un projet nécessitant de grandes surfaces. Il dispose également d'une fosse de mécanique ainsi que d'un puits, éléments appréciables pour l'entretien et l'usage du terrain.À l'étage, l'entrée spacieuse, initialement conçue comme une terrasse puis couverte, constitue un agréable espace de transition vers la partie habitation. Celle-Ci se compose de pièces aux volumes généreux et de chambres fonctionnelles équipées de rangements intégrés, offrant un cadre de vie confortable. Le dernier niveau propose une chambre supplémentaire ainsi qu'une pièce aveugle pouvant être aménagée selon les besoins (bureau, dressing ou espace de rangement). L'ensemble est complété par un terrain en partie borné, raccordé au tout-à-l'égout. Cette maison, aux volumes rares et aux multiples possibilités d'usage, conviendra parfaitement à un acquéreur recherchant un bien évolutif avec un  vaste garage. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Vailly-sur-Sauldre
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18260
Coordonnées : 47.459410, 2.648038
Total : 98 400€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 92 000€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 6.23€/m²/mois
Fourchette : 4.68€ - 8.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10322€/an
Fourchette totale : 646€ - 1145€/mois
Fourchette annuelle : 7757€ - 13736€/an
Rentabilité brute :10.49%
Fourchette de rentabilité :7.88% - 13.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :975,61 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 634 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-54 634€ (-40.6%)
Marge achat-revente :36 234€ (26.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 521,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 384,08€
Coût de l'assurance :8 610,00€
Taxe foncière : 1 032,23€/an
Soit par mois : 86,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 860,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :252,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain vétuste
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture murs et plafonds pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon vétuste
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Maison - État très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(87 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 322 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 777 €
Revenus locatifs : +10 322 €
Charges déductibles : -16 777 €
Résultat foncier Année 1 : -6 455 €(Déficit de 6 455 €)
Imputable sur revenu global : 6 455 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 777 €/an
Revenus locatifs : +10 322 €
Charges déductibles : -4 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 545 €/an
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 322 €16 781 €3 404 €-6 458 €6 458 €--
210 529 €4 691 €3 315 €5 837 €---
310 739 €4 599 €3 223 €6 140 €---
410 954 €4 503 €3 127 €6 451 €---
511 173 €4 404 €3 028 €6 769 €---
611 397 €4 302 €2 925 €7 095 €---
711 625 €4 196 €2 819 €7 429 €---
811 857 €4 086 €2 709 €7 771 €---
912 094 €3 972 €2 595 €8 122 €---
1012 336 €3 854 €2 477 €8 482 €---
1112 583 €3 732 €2 355 €8 851 €---
1212 834 €3 605 €2 229 €9 229 €---
1313 091 €3 474 €2 098 €9 617 €---
1413 353 €3 339 €1 962 €10 014 €---
1513 620 €3 198 €1 822 €10 422 €---
1613 892 €3 053 €1 676 €10 840 €---
1714 170 €2 902 €1 525 €11 268 €---
1814 454 €2 746 €1 369 €11 708 €---
1914 743 €2 585 €1 208 €12 158 €---
2015 038 €2 417 €1 041 €12 620 €---
2115 338 €2 244 €867 €13 094 €---
2215 645 €2 065 €688 €13 581 €---
2315 958 €1 879 €502 €14 079 €---
2416 277 €1 686 €310 €14 591 €---
2516 603 €1 487 €111 €15 116 €---
TOTAL330 625 €95 800 €49 384 €234 825 €6 458 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 938 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 322 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 168 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 168 €-1 938 €+4 106 €
2+2 168 €+1 751 €+417 €
3+2 168 €+1 842 €+326 €
4+2 168 €+1 935 €+233 €
5+2 168 €+2 031 €+137 €
6+2 168 €+2 128 €+40 €
7+2 168 €+2 229 €-61 €
8+2 168 €+2 331 €-163 €
9+2 168 €+2 437 €-269 €
10+2 168 €+2 545 €-377 €
11+2 168 €+2 655 €-487 €
12+2 168 €+2 769 €-601 €
13+2 168 €+2 885 €-717 €
14+2 168 €+3 004 €-836 €
15+2 168 €+3 127 €-959 €
16+2 168 €+3 252 €-1 084 €
17+2 168 €+3 380 €-1 212 €
18+2 168 €+3 512 €-1 344 €
19+2 168 €+3 647 €-1 479 €
20+2 168 €+3 786 €-1 618 €
21+2 168 €+3 928 €-1 760 €
22+2 168 €+4 074 €-1 906 €
23+2 168 €+4 224 €-2 056 €
24+2 168 €+4 377 €-2 209 €
25+2 168 €+4 535 €-2 367 €
Total+54 200 €+70 448 €+-16 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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