Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Ferme 5 pièces 144 m²

VilleCorneilla-la-Rivière (66)
Surface144
Coût Total205 760
Loyer Annuel15 457
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 006,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 5 pièces 144 m² - Corneilla-la-Rivière – Ancien corps de ferme rénové partiellement, au charme intemporel

Dans une cour commune paisible, découvrez cette maison de 144 m² pleine d'histoire, où les matériaux d'origine ont été préservés : escalier en granit massif, carreaux de ciment anciens, volumes généreux et atmosphère chaleureuse.

Le rez-de-chaussée accueille les pièces de vie : une cuisine séparée, un cellier-buanderie pratique, et un vaste salon/salle à manger. À l'étage, une première chambre et une salle d'eau, puis une enfilade composée de deux chambres supplémentaires, d'une seconde salle d'eau et d'un dressing pouvant devenir bureau.

La terrasse de 5 m² mène à un espace rare : un bureau et des combles semi-aménagés, parfaits pour créer un studio indépendant ou un cocon pour un adolescent.

Deux véhicules peuvent se garer devant la maison. Des travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel de cette bâtisse authentique.

Cette annonce référence 331884 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier EMMA BAEZA (EI) immatriculé au RSAC de PERPIGNAN (66000) sous le numéro 94529677000015.

Prix du bien : 145 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 331884 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Corneilla-la-Rivière
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66550
Coordonnées : 42.693230, 2.718555
Total : 205 760
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 49 160
Valeur du bien : 194 160
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 12.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1288€/mois
Loyer annuel estimé : 15457€/an
Fourchette totale : 956€ - 1735€/mois
Fourchette annuelle : 11475€ - 20820€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 987,29 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 170
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :-141 170 (-49.3%)
Marge achat-revente :80 410€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 063,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 703,13
Coût de l'assurance :17 489,60
Taxe foncière : 1 545,68€/an
Soit par mois : 128,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 288,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (144 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 160(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 200
    Isolation combles: 144 m² × 50€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corneilla-la-Rivière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 457 €/an
Calcul : 1 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 760 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 046
Revenus locatifs : +15 457
Charges déductibles : -58 046
Résultat foncier Année 1 : -42 590(Déficit de 42 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 190
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 886 €/an
Revenus locatifs : +15 457
Charges déductibles : -8 886
Résultat foncier Années 2+ : 6 570 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21189.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 45758 0536 648-42 59621 400 €21 196 €21 196 €
215 7668 7136 4687 053--14 144 €
316 0818 5286 2837 553--6 590 €
416 4038 3366 0918 067---
516 7318 1385 8938 593---
617 0667 9335 6889 132---
717 4077 7225 4779 685---
817 7557 5035 25810 252---
918 1107 2785 03210 832---
1018 4727 0444 79911 428---
1118 8426 8034 55812 038---
1219 2196 5544 30912 664---
1319 6036 2974 05213 306---
1419 9956 0313 78613 964---
1520 3955 7573 51214 638---
1620 8035 4733 22815 330---
1721 2195 1802 93516 039---
1821 6434 8772 63216 766---
1922 0764 5642 31917 512---
2022 5184 2411 99618 277---
2122 9683 9071 66219 061---
2223 4273 5621 31719 866---
2323 8963 20596020 691---
2424 3742 83759221 537---
2524 8612 45621122 405---
TOTAL495 087200 99595 703294 09221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 092
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 246 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 246-6 420+9 666
2+3 2460+3 246
3+3 2460+3 246
4+3 246+443+2 803
5+3 246+2 578+668
6+3 246+2 740+506
7+3 246+2 906+340
8+3 246+3 075+171
9+3 246+3 250-4
10+3 246+3 428-182
11+3 246+3 612-366
12+3 246+3 799-553
13+3 246+3 992-746
14+3 246+4 189-943
15+3 246+4 391-1 145
16+3 246+4 599-1 353
17+3 246+4 812-1 566
18+3 246+5 030-1 784
19+3 246+5 254-2 008
20+3 246+5 483-2 237
21+3 246+5 718-2 472
22+3 246+5 960-2 714
23+3 246+6 207-2 961
24+3 246+6 461-3 215
25+3 246+6 722-3 476
Total+81 150+88 228+-7 078
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →