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Ferme 5 pièces 144 m²

Bien expiré
VilleCorneilla-la-Rivière (66)
Surface144m²
Coût Total205 760€
Loyer Annuel15 457€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 006,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 5 pièces 144 m² - Corneilla-la-Rivière – Ancien corps de ferme rénové partiellement, au charme intemporel

Dans une cour commune paisible, découvrez cette maison de 144 m² pleine d'histoire, où les matériaux d'origine ont été préservés : escalier en granit massif, carreaux de ciment anciens, volumes généreux et atmosphère chaleureuse.

Le rez-de-chaussée accueille les pièces de vie : une cuisine séparée, un cellier-buanderie pratique, et un vaste salon/salle à manger. À l'étage, une première chambre et une salle d'eau, puis une enfilade composée de deux chambres supplémentaires, d'une seconde salle d'eau et d'un dressing pouvant devenir bureau.

La terrasse de 5 m² mène à un espace rare : un bureau et des combles semi-aménagés, parfaits pour créer un studio indépendant ou un cocon pour un adolescent.

Deux véhicules peuvent se garer devant la maison. Des travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel de cette bâtisse authentique.

Cette annonce référence 331884 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier EMMA BAEZA (EI) immatriculé au RSAC de PERPIGNAN (66000) sous le numéro 94529677000015.

Prix du bien : 145 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 331884 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Corneilla-la-Rivière
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66550
Coordonnées : 42.693230, 2.718555
Total : 205 760€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 49 160€
Valeur du bien : 194 160€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 12.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1288€/mois
Loyer annuel estimé : 15457€/an
Fourchette totale : 956€ - 1735€/mois
Fourchette annuelle : 11475€ - 20820€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 987,29 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 170 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-141 170€ (-49.3%)
Marge achat-revente :80 410€ (28.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 063,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 703,13€
Coût de l'assurance :17 489,60€
Taxe foncière : 1 545,68€/an
Soit par mois : 128,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 288,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (144 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 160 €(341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 200€
    Isolation combles: 144 m² × 50€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corneilla-la-Rivière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 457 €/an
Calcul : 1 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 760 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 546 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 046 €
Revenus locatifs : +15 457 €
Charges déductibles : -58 046 €
Résultat foncier Année 1 : -42 590 €(Déficit de 42 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 190 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 886 €/an
Revenus locatifs : +15 457 €
Charges déductibles : -8 886 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 570 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21189.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 457 €58 053 €6 648 €-42 596 €21 400 €21 196 €21 196 €
215 766 €8 713 €6 468 €7 053 €--14 144 €
316 081 €8 528 €6 283 €7 553 €--6 590 €
416 403 €8 336 €6 091 €8 067 €---
516 731 €8 138 €5 893 €8 593 €---
617 066 €7 933 €5 688 €9 132 €---
717 407 €7 722 €5 477 €9 685 €---
817 755 €7 503 €5 258 €10 252 €---
918 110 €7 278 €5 032 €10 832 €---
1018 472 €7 044 €4 799 €11 428 €---
1118 842 €6 803 €4 558 €12 038 €---
1219 219 €6 554 €4 309 €12 664 €---
1319 603 €6 297 €4 052 €13 306 €---
1419 995 €6 031 €3 786 €13 964 €---
1520 395 €5 757 €3 512 €14 638 €---
1620 803 €5 473 €3 228 €15 330 €---
1721 219 €5 180 €2 935 €16 039 €---
1821 643 €4 877 €2 632 €16 766 €---
1922 076 €4 564 €2 319 €17 512 €---
2022 518 €4 241 €1 996 €18 277 €---
2122 968 €3 907 €1 662 €19 061 €---
2223 427 €3 562 €1 317 €19 866 €---
2323 896 €3 205 €960 €20 691 €---
2424 374 €2 837 €592 €21 537 €---
2524 861 €2 456 €211 €22 405 €---
TOTAL495 087 €200 995 €95 703 €294 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 246 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 246 €-6 420 €+9 666 €
2+3 246 €0 €+3 246 €
3+3 246 €0 €+3 246 €
4+3 246 €+443 €+2 803 €
5+3 246 €+2 578 €+668 €
6+3 246 €+2 740 €+506 €
7+3 246 €+2 906 €+340 €
8+3 246 €+3 075 €+171 €
9+3 246 €+3 250 €-4 €
10+3 246 €+3 428 €-182 €
11+3 246 €+3 612 €-366 €
12+3 246 €+3 799 €-553 €
13+3 246 €+3 992 €-746 €
14+3 246 €+4 189 €-943 €
15+3 246 €+4 391 €-1 145 €
16+3 246 €+4 599 €-1 353 €
17+3 246 €+4 812 €-1 566 €
18+3 246 €+5 030 €-1 784 €
19+3 246 €+5 254 €-2 008 €
20+3 246 €+5 483 €-2 237 €
21+3 246 €+5 718 €-2 472 €
22+3 246 €+5 960 €-2 714 €
23+3 246 €+6 207 €-2 961 €
24+3 246 €+6 461 €-3 215 €
25+3 246 €+6 722 €-3 476 €
Total+81 150 €+88 228 €+-7 078 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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