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Appartement 5 pièces 119 m²

VilleLormont (33)
Surface119m²
Coût Total202 540€
Loyer Annuel17 649€
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 336,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 119 m²

Appartement T5 au 1er étage, offrant de beaux volumes et un fort potentiel.

Environ 120 m² au sol (96,37 m² loi Carrez) Séjour / salle à manger double 3 chambres dont une avec clim 1 bureau, 1 dressing Cuisine entièrement équipée refaite récemment, buanderie Salle d’eau WC séparés

Point d’eau dans une chambre Appartement traversant Nord/Sud Deux loggias fermées double vitrage Places de stationnement au sein de la résidence

Des travaux de rénovation décorative sont à prévoir, à l’exception de la cuisine déja refaite.

  • Emplacement recherché : proximité immédiate du tram et des commerces, tout se fait à pied.

L'avis du professionnel : Appartement traversant offrant une belle opportunité : – grande surface – très beau potentiel – simple raffraichissemnet à envisager

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif au [Coordonnées masquées], Céline MONNAIE (E.I) Agent Commercial RSAC 909.472.623 Bordeaux. Plus d'informations sur [URL masquée pour votre sécurité] (réf. 85002122682). Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/ Surface CARREZ : 96.37 m²

Surface : 119 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 90 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/01/2026

Consommation énergie primaire : 188 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 430 € et 2 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.872368, -0.540334
Total : 202 540€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 30 820€
Valeur du bien : 189 820€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1471€/mois
Loyer annuel estimé : 17649€/an
Fourchette totale : 1262€ - 1714€/mois
Fourchette annuelle : 15142€ - 20572€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :7.48% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 028,07 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :479 340 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-320 340€ (-66.8%)
Marge achat-revente :276 800€ (57.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :59,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 075,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 301,03€
Coût de l'assurance :17 722,25€
Taxe foncière : 1 764,92€/an
Soit par mois : 147,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 470,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 222,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: radiateurs électriques basse consommation)
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou ancien double vitrage
Quantité: environ 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau si nécessaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol durable
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée dans la salle à manger
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger avec moquette usée nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 18 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 820 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Remplacement fenêtres: 12 fenêtres × 875€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:1 200€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Revêtement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Revêtement sol:1 080€
    Revêtement sol salle à manger: 18 m² × 60€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 649 €/an
Calcul : 1 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 540 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 765 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 334 €
Revenus locatifs : +17 649 €
Charges déductibles : -40 334 €
Résultat foncier Année 1 : -22 685 €(Déficit de 22 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 285 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 514 €/an
Revenus locatifs : +17 649 €
Charges déductibles : -9 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1284.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 649 €40 341 €7 047 €-22 692 €21 400 €1 292 €1 292 €
218 002 €9 337 €6 863 €8 666 €---
318 362 €9 146 €6 672 €9 216 €---
418 729 €8 948 €6 475 €9 781 €---
519 104 €8 744 €6 270 €10 360 €---
619 486 €8 532 €6 058 €10 954 €---
719 876 €8 312 €5 839 €11 564 €---
820 273 €8 085 €5 611 €12 188 €---
920 679 €7 850 €5 376 €12 829 €---
1021 092 €7 606 €5 132 €13 487 €---
1121 514 €7 353 €4 879 €14 161 €---
1221 945 €7 091 €4 618 €14 853 €---
1322 383 €6 820 €4 347 €15 563 €---
1422 831 €6 540 €4 066 €16 292 €---
1523 288 €6 249 €3 775 €17 039 €---
1623 754 €5 948 €3 474 €17 806 €---
1724 229 €5 636 €3 162 €18 593 €---
1824 713 €5 313 €2 839 €19 400 €---
1925 207 €4 978 €2 504 €20 229 €---
2025 712 €4 631 €2 158 €21 080 €---
2126 226 €4 272 €1 799 €21 953 €---
2226 750 €3 900 €1 427 €22 850 €---
2327 285 €3 515 €1 042 €23 770 €---
2427 831 €3 116 €643 €24 715 €---
2528 388 €2 703 €229 €25 684 €---
TOTAL565 309 €194 966 €102 301 €370 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 370 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 649 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 706 €-6 420 €+10 126 €
2+3 706 €+2 212 €+1 494 €
3+3 706 €+2 765 €+941 €
4+3 706 €+2 934 €+772 €
5+3 706 €+3 108 €+598 €
6+3 706 €+3 286 €+420 €
7+3 706 €+3 469 €+237 €
8+3 706 €+3 657 €+49 €
9+3 706 €+3 849 €-143 €
10+3 706 €+4 046 €-340 €
11+3 706 €+4 248 €-542 €
12+3 706 €+4 456 €-750 €
13+3 706 €+4 669 €-963 €
14+3 706 €+4 887 €-1 181 €
15+3 706 €+5 112 €-1 406 €
16+3 706 €+5 342 €-1 636 €
17+3 706 €+5 578 €-1 872 €
18+3 706 €+5 820 €-2 114 €
19+3 706 €+6 069 €-2 363 €
20+3 706 €+6 324 €-2 618 €
21+3 706 €+6 586 €-2 880 €
22+3 706 €+6 855 €-3 149 €
23+3 706 €+7 131 €-3 425 €
24+3 706 €+7 414 €-3 708 €
25+3 706 €+7 705 €-3 999 €
Total+92 650 €+111 103 €+-18 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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