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Appartement 2 pièces 41 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface41m²
Coût Total110 200€
Loyer Annuel6 513€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 634,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 41 m² - Appartement 2 pièces 41 m²

Au Moulin A Vent - Quartier Vertefeuille - Nouveauté proposée par la SIM en exclusivité : grand appartement type F2 de 40M2 env. dans un secteur privilégié au calme..Situé au RDC dans une petite résidence sécurisée bien entretenue, ce bien est agencé en une entrée, un salon spacieux prolongé par une belle terrasse, une cuisine séparée - chambre - salle de bain avec wc - Les atouts de ce bien sont sa localisation recherchée, son agencement, sa belle superficie et son extérieur - Des travaux de modernisation sont à prévoir pour optimiser le potentiel de cet appartement et accroitre sa rentabilité locative. Bien soumis au statut de la copropriété - Charges prévisionnelles annuelles 541EUR (dont 275EUR de charges locatives récupérables)- Taxe foncière 900EUR env. - Idéal pour un premier achat ou pour bon investissement locatif. A visiter sans tarder !

Surface : 41 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 40

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.658047, 2.924441
Total : 110 200€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 37 840€
Valeur du bien : 104 840€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6513€/an
Fourchette totale : 444€ - 664€/mois
Fourchette annuelle : 5328€ - 7963€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 189,76 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 780 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :+18 220€ (+37.4%)
Marge achat-revente :-61 420€ (-125.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 567,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 781,29€
Coût de l'assurance :8 265,00€
Taxe foncière : 900,00€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 45,08€/mois
Soit par an : 540,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 542,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 687,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec murs à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 840 €(923 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 513 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 590 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 201 €
Revenus locatifs : +6 513 €
Charges déductibles : -43 201 €
Résultat foncier Année 1 : -36 688 €(Déficit de 36 688 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 288 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 361 €/an
Revenus locatifs : +6 513 €
Charges déductibles : -5 361 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 152 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15287.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 513 €43 205 €3 593 €-36 691 €21 400 €15 291 €15 291 €
26 644 €5 268 €3 497 €1 375 €--13 916 €
36 776 €5 168 €3 397 €1 608 €--12 308 €
46 912 €5 065 €3 293 €1 847 €--10 461 €
57 050 €4 958 €3 187 €2 092 €--8 369 €
67 191 €4 848 €3 076 €2 343 €--6 025 €
77 335 €4 734 €2 962 €2 601 €--3 424 €
87 482 €4 616 €2 844 €2 866 €--558 €
97 631 €4 494 €2 723 €3 137 €---
107 784 €4 368 €2 597 €3 416 €---
117 940 €4 238 €2 467 €3 701 €---
128 098 €4 104 €2 332 €3 995 €---
138 260 €3 965 €2 193 €4 296 €---
148 426 €3 821 €2 050 €4 604 €---
158 594 €3 673 €1 901 €4 921 €---
168 766 €3 519 €1 748 €5 247 €---
178 941 €3 361 €1 589 €5 580 €---
189 120 €3 197 €1 426 €5 923 €---
199 303 €3 028 €1 256 €6 275 €---
209 489 €2 853 €1 081 €6 636 €---
219 678 €2 672 €900 €7 006 €---
229 872 €2 485 €714 €7 387 €---
2310 069 €2 292 €520 €7 778 €---
2410 271 €2 092 €321 €8 179 €---
2510 476 €1 886 €114 €8 590 €---
TOTAL208 623 €133 910 €51 781 €74 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 368 €-6 420 €+7 788 €
2+1 368 €0 €+1 368 €
3+1 368 €0 €+1 368 €
4+1 368 €0 €+1 368 €
5+1 368 €0 €+1 368 €
6+1 368 €0 €+1 368 €
7+1 368 €0 €+1 368 €
8+1 368 €0 €+1 368 €
9+1 368 €+774 €+594 €
10+1 368 €+1 025 €+343 €
11+1 368 €+1 110 €+258 €
12+1 368 €+1 198 €+170 €
13+1 368 €+1 289 €+79 €
14+1 368 €+1 381 €-13 €
15+1 368 €+1 476 €-108 €
16+1 368 €+1 574 €-206 €
17+1 368 €+1 674 €-306 €
18+1 368 €+1 777 €-409 €
19+1 368 €+1 882 €-514 €
20+1 368 €+1 991 €-623 €
21+1 368 €+2 102 €-734 €
22+1 368 €+2 216 €-848 €
23+1 368 €+2 333 €-965 €
24+1 368 €+2 454 €-1 086 €
25+1 368 €+2 577 €-1 209 €
Total+34 200 €+22 414 €+11 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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