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Appartement 2 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleFirminy (42)
Surface50m²
Coût Total84 160€
Loyer Annuel6 229€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 180 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

T2 RUE TREMOLLET FIRMINY GARAGE / CAVE

A proximité de la place du marché, 1 Rue Trémollet à Firminy, au sein de la copropriété le Saint Martin de 1978 , au 2 ème étage avec ascenseur , T2 de 50.98 m2, composé d'un hall d'entrée, une cuisine indépendante, un vaste salon /séjour climatisé ouvrant sur un balcon fermé , Une chambre , salle d'eau et wc séparé. Un garage et une cave complète ce bien . Les huisseries sont en aluminium avec volet roulant électrique . Des travaux seront à prévoir ( Mise aux normes électriques, installation d'une cuisine, peinture ) Pour plus de renseignements, Mélisa Conangle [Coordonnées masquées]. Agent Immobilier immatriculée par la CCI Lyon Métropole Saint-Etienne Roanne no SIRET : 81416083400036 Référence annonce : 456 Date de réalisation du diagnostic : 22/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 54

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 860 € et 1 250 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Firminy
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42700
Coordonnées : 45.366234, 4.292742
Total : 84 160€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 20 440€
Valeur du bien : 79 440€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.02€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6229€/an
Fourchette totale : 401€ - 672€/mois
Fourchette annuelle : 4815€ - 8059€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 009,5 €/m²
Basé sur :174 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :50 475 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+8 525€ (+16.9%)
Marge achat-revente :-33 685€ (-66.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,04€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 435,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 215,43€
Coût de l'assurance :6 312,00€
Taxe foncière : 622,92€/an
Soit par mois : 51,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 519,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 487,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et des installations électriques
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 3/5 visible - nécessité de mise aux normes électriques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 440 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Hall d'entrée - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Firminy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 229 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 160 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 252 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 099 €
Revenus locatifs : +6 229 €
Charges déductibles : -24 099 €
Résultat foncier Année 1 : -17 869 €(Déficit de 17 869 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 659 €/an
Revenus locatifs : +6 229 €
Charges déductibles : -3 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7169.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 229 €24 101 €2 786 €-17 872 €10 700 €7 172 €7 172 €
26 354 €3 587 €2 711 €2 767 €--4 405 €
36 481 €3 510 €2 634 €2 971 €--1 434 €
46 611 €3 430 €2 555 €3 180 €---
56 743 €3 348 €2 473 €3 395 €---
66 878 €3 263 €2 387 €3 615 €---
77 015 €3 175 €2 299 €3 840 €---
87 155 €3 084 €2 208 €4 072 €---
97 299 €2 990 €2 114 €4 309 €---
107 445 €2 892 €2 017 €4 552 €---
117 593 €2 792 €1 916 €4 802 €---
127 745 €2 688 €1 812 €5 058 €---
137 900 €2 580 €1 705 €5 320 €---
148 058 €2 469 €1 593 €5 589 €---
158 219 €2 354 €1 478 €5 866 €---
168 384 €2 235 €1 359 €6 149 €---
178 551 €2 112 €1 236 €6 440 €---
188 722 €1 985 €1 109 €6 738 €---
198 897 €1 853 €978 €7 044 €---
209 075 €1 717 €842 €7 358 €---
219 256 €1 576 €701 €7 680 €---
229 441 €1 431 €556 €8 010 €---
239 630 €1 281 €405 €8 350 €---
249 823 €1 125 €250 €8 698 €---
2510 019 €965 €89 €9 055 €---
TOTAL199 524 €82 541 €40 215 €116 984 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308 €-3 210 €+4 518 €
2+1 308 €0 €+1 308 €
3+1 308 €0 €+1 308 €
4+1 308 €+524 €+784 €
5+1 308 €+1 018 €+290 €
6+1 308 €+1 084 €+224 €
7+1 308 €+1 152 €+156 €
8+1 308 €+1 222 €+86 €
9+1 308 €+1 293 €+15 €
10+1 308 €+1 366 €-58 €
11+1 308 €+1 441 €-133 €
12+1 308 €+1 517 €-209 €
13+1 308 €+1 596 €-288 €
14+1 308 €+1 677 €-369 €
15+1 308 €+1 760 €-452 €
16+1 308 €+1 845 €-537 €
17+1 308 €+1 932 €-624 €
18+1 308 €+2 021 €-713 €
19+1 308 €+2 113 €-805 €
20+1 308 €+2 207 €-899 €
21+1 308 €+2 304 €-996 €
22+1 308 €+2 403 €-1 095 €
23+1 308 €+2 505 €-1 197 €
24+1 308 €+2 609 €-1 301 €
25+1 308 €+2 716 €-1 408 €
Total+32 700 €+35 095 €+-2 395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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