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Maison à vendre

VilleSaint-Céré (46)
Surface256m²
Coût Total231 053€
Loyer Annuel25 003€
Rentabilité10.82%
Cashflow/mois+651€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 716 €
Surface : 256 m²
Prix au m² : 780,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings

Maison de ville mitoyenne située en plein coeur de Saint Céré avec jardin. Des travaux de rénovation sont à prévoir. Idéal pour les personnes recherchant de beaux volumes, à proximité de toutes les commodités. Disponible dès maintenant, n'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Saint-Céré
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46400
Coordonnées : 44.855095, 1.898447
Total : 231 053€
Prix d'acquisition : 199 716€
Travaux : 15 360€
Valeur du bien : 215 076€
Frais de notaire : 15 977€
Coût estimé : 15 977€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 256m²
Loyer prédit : 8.14€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2084€/mois
Loyer annuel estimé : 25003€/an
Fourchette totale : 1620€ - 2680€/mois
Fourchette annuelle : 19440€ - 32158€/an
Rentabilité brute :10.82%
Fourchette de rentabilité :8.41% - 13.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 514,29 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :387 658 €
Prix d'achat :199 716 €
Décote à l'achat :-187 942€ (-48.5%)
Marge achat-revente :156 605€ (40.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 053€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 156,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 224,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 958,73€
Coût de l'assurance :20 217,14€
Taxe foncière : 2 500,26€/an
Soit par mois : 208,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 083,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 432,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :651,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 256 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 256 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 256 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 360 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 360€
    Isolation combles: 256 m² × 60€/m² = 15360€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 003 €/an
Calcul : 2 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 985 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 053 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 809 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 654 €
Revenus locatifs : +25 003 €
Charges déductibles : -26 654 €
Résultat foncier Année 1 : -1 652 €(Déficit de 1 652 €)
Imputable sur revenu global : 1 652 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 294 €/an
Revenus locatifs : +25 003 €
Charges déductibles : -11 294 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 708 €/an
Prix d'achat du bien : 199 716 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 815 €(65% de 199 716 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 721 €/an
Calcul : 129 815 € × 3,636% = 4 721 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 003 €26 662 €7 993 €-1 659 €1 659 €--
225 503 €11 093 €7 784 €14 410 €---
326 013 €10 876 €7 567 €15 137 €---
426 533 €10 651 €7 342 €15 882 €---
527 064 €10 419 €7 110 €16 645 €---
627 605 €10 178 €6 869 €17 427 €---
728 157 €9 928 €6 619 €18 229 €---
828 720 €9 670 €6 361 €19 050 €---
929 295 €9 403 €6 094 €19 892 €---
1029 880 €9 126 €5 817 €20 755 €---
1130 478 €8 839 €5 530 €21 639 €---
1231 088 €8 542 €5 233 €22 546 €---
1331 709 €8 234 €4 925 €23 475 €---
1432 344 €7 916 €4 607 €24 428 €---
1532 990 €7 586 €4 277 €25 404 €---
1633 650 €7 245 €3 936 €26 406 €---
1734 323 €6 891 €3 582 €27 432 €---
1835 010 €6 525 €3 216 €28 485 €---
1935 710 €6 145 €2 836 €29 565 €---
2036 424 €5 752 €2 443 €30 672 €---
2137 153 €5 346 €2 037 €31 807 €---
2237 896 €4 924 €1 615 €32 971 €---
2338 654 €4 488 €1 179 €34 165 €---
2439 427 €4 036 €727 €35 390 €---
2540 215 €3 569 €260 €36 647 €---
TOTAL800 841 €214 042 €115 959 €586 799 €1 659 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 498 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 586 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 251 €-498 €+5 749 €
2+5 251 €+4 323 €+928 €
3+5 251 €+4 541 €+710 €
4+5 251 €+4 765 €+486 €
5+5 251 €+4 994 €+257 €
6+5 251 €+5 228 €+23 €
7+5 251 €+5 469 €-218 €
8+5 251 €+5 715 €-464 €
9+5 251 €+5 968 €-717 €
10+5 251 €+6 226 €-975 €
11+5 251 €+6 492 €-1 241 €
12+5 251 €+6 764 €-1 513 €
13+5 251 €+7 042 €-1 791 €
14+5 251 €+7 328 €-2 077 €
15+5 251 €+7 621 €-2 370 €
16+5 251 €+7 922 €-2 671 €
17+5 251 €+8 230 €-2 979 €
18+5 251 €+8 546 €-3 295 €
19+5 251 €+8 869 €-3 618 €
20+5 251 €+9 202 €-3 951 €
21+5 251 €+9 542 €-4 291 €
22+5 251 €+9 891 €-4 640 €
23+5 251 €+10 250 €-4 999 €
24+5 251 €+10 617 €-5 366 €
25+5 251 €+10 994 €-5 743 €
Total+131 275 €+176 040 €+-44 765 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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