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Maison spacieuse à La Taillée avec jardin clos - dépendances et accès au canal

Bien expiré
VilleTaillée (85)
Surface164
Coût Total271 036
Loyer Annuel14 502
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-325
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 500 €
Surface : 164 m²
Prix au m² : 1 131,1 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Située dans un environnement calme, cette maison offre environ 164m² habitables sur un terrain clos de 1349m² avec accès direct au canal. Elle se compose d'une vaste entrée desservant une grande pièce de vie comprenant un salon-séjour avec poêle à bois et une cuisine aménagée et équipée. Le rez-de-chaussée comprend également trois chambres, une salle d’eau, des toilettes séparés, une chaufferie et un cellier. À l’étage, une quatrième chambre offre plusieurs usages possibles : bureau, chambre d’appoint ou suite parentale. Attenante à la cuisine, une véranda lumineuse permet de profiter de l’extérieur en toute saison. Côté dépendances, un atelier et plusieurs garages offrent des possibilités de stockage ou d’activités de bricolage. Le terrain clos assure tranquillité et intimité, et la parcelle non attenante de 516m² est idéale pour un projet de jardin, de potager ou d’aménagement extérieur. La maison, en bon état général, présente des volumes agréables et offre un potentiel d’aménagement selon vos besoins. Pour organiser une visite ou obtenir davantage d’informations, n’hésitez pas à me contacter. Ce bien vous est présenté par Mélanie Cottet, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - http://www.drhouse-immo.com/honoraires.pdf

Ville : Taillée
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85450
Coordonnées : 46.382404, -0.938188
Total : 271 036
Prix d'acquisition : 185 500
Travaux : 70 696
Valeur du bien : 256 196
Frais de notaire : 14 840
Coût estimé : 14 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 164
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1208€/mois
Loyer annuel estimé : 14502€/an
Fourchette totale : 951€ - 1535€/mois
Fourchette annuelle : 11413€ - 18426€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :271 036
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 333,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :79,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 412,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 081,16
Coût de l'assurance :23 715,65
Taxe foncière : 1 450,16€/an
Soit par mois : 120,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 533,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-325,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois si ancien
Quantité: 1 système pour 164 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaires
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photo - nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations électriques et plomberie si nécessaire, peinture
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photo - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 696(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 996
    Isolation toiture/combles: 164 m² × 64€/m² = 10496€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:8 600
    Rénovation chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€, Électricité: 600€, Peinture: 1200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 300
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Rafraîchissement carrelage: 750€, Main d'œuvre: 100€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 800
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 800€, Plomberie: 400€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 996✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 208 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 502 €/an
Calcul : 1 208 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 271 036 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 949 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 696
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 031
Revenus locatifs : +14 502
Charges déductibles : -82 031
Résultat foncier Année 1 : -67 530(Déficit de 67 530 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 130
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 335 €/an
Revenus locatifs : +14 502
Charges déductibles : -11 335
Résultat foncier Années 2+ : 3 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46129.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 575(65% de 185 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 385 €/an
Calcul : 120 575 € × 3,636% = 4 385
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 50282 0408 945-67 53821 400 €46 138 €46 138 €
214 79211 1058 7063 687--42 451 €
315 08710 8578 4584 230--38 221 €
415 38910 6018 2024 788--33 433 €
515 69710 3367 9385 361--28 072 €
616 01110 0637 6645 948--22 124 €
716 3319 7807 3816 551--15 573 €
816 6589 4877 0897 170--8 402 €
916 9919 1856 7867 806--596 €
1017 3318 8726 4748 458---
1117 6778 5496 1509 128---
1218 0318 2155 8169 816---
1318 3927 8695 47110 522---
1418 7597 5125 11311 247---
1519 1357 1434 74411 992---
1619 5176 7614 36212 756---
1719 9086 3663 96713 542---
1820 3065 9583 55914 348---
1920 7125 5363 13715 176---
2021 1265 0992 70016 027---
2121 5494 6482 24916 901---
2221 9804 1811 78317 798---
2322 4193 6991 30018 720---
2422 8683 20080119 667---
2523 3252 68528620 640---
TOTAL464 491259 747129 081204 74421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 744
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 045 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 045-6 420+9 465
2+3 0450+3 045
3+3 0450+3 045
4+3 0450+3 045
5+3 0450+3 045
6+3 0450+3 045
7+3 0450+3 045
8+3 0450+3 045
9+3 0450+3 045
10+3 045+2 359+686
11+3 045+2 738+307
12+3 045+2 945+100
13+3 045+3 157-112
14+3 045+3 374-329
15+3 045+3 598-553
16+3 045+3 827-782
17+3 045+4 063-1 018
18+3 045+4 304-1 259
19+3 045+4 553-1 508
20+3 045+4 808-1 763
21+3 045+5 070-2 025
22+3 045+5 339-2 294
23+3 045+5 616-2 571
24+3 045+5 900-2 855
25+3 045+6 192-3 147
Total+76 125+61 423+14 702
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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