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Maison - 4 pièce(s) - 78 m²

Bien expiré
VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface78m²
Coût Total109 760€
Loyer Annuel5 880€
Rentabilité5.36%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 762,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Antoine Charluet votre conseiller en immobilier SAFTI vous présente cette maison située à Châtillon sur Indre (36700) proche des commodités essentielles (cabinet médical, pharmacie, école, associations, marchés ....)..La maison de 77 m² sur un terrain de 883 m² se compose d'une CUISINE ÉQUIPÉE de 11m², d'un lumineux SÉJOUR-SALON de 16m², de TROIS CHAMBRES de 11, 12 et 20m², d'une SALLE D'EAU, d'une VÉRANDA de 9m², de deux pratiques CELLIERS, d'une CHAUFFERIE et d'une CAVE. Un GRENIER aménageable de 50m² offre un potentiel supplémentaire. À l'extérieur, un jardin arboré avec arbres fruitiers, un abri, un cellier et un atelier viennent parfaire ce bien, offrant un espace extérieur paisible et bien entretenu pour profiter des beaux jours.CHAUFFAGE FUEL - TOUT À L'ÉGOÛT - TERRAIN DE 677m² - TRAVAUX À PRÉVOIRLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 59 500 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Antoine CHARLUET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 932819071

Surface terrain : 883 m².

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Total : 109 760€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5880€/an
Fourchette totale : 384€ - 625€/mois
Fourchette annuelle : 4608€ - 7502€/an
Rentabilité brute :5.36%
Fourchette de rentabilité :4.20% - 6.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :717,97 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 002 €
Prix d'achat :59 500 €
Décote à l'achat :+3 498€ (+6.2%)
Marge achat-revente :-53 758€ (-96.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 574,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 324,64€
Coût de l'assurance :9 329,60€
Taxe foncière : 587,96€/an
Soit par mois : 49,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 489,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 50 m² × 70€/m² = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 33 m² × 136€/m² = 4500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 880 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 760 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 146 €
Revenus locatifs : +5 880 €
Charges déductibles : -50 146 €
Résultat foncier Année 1 : -44 266 €(Déficit de 44 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 866 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 646 €/an
Revenus locatifs : +5 880 €
Charges déductibles : -4 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 234 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22865.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 880 €50 149 €3 688 €-44 270 €21 400 €22 870 €22 870 €
25 997 €4 551 €3 590 €1 446 €--21 423 €
36 117 €4 450 €3 489 €1 667 €--19 756 €
46 239 €4 345 €3 384 €1 894 €--17 862 €
56 364 €4 237 €3 275 €2 128 €--15 734 €
66 492 €4 124 €3 163 €2 367 €--13 367 €
76 621 €4 008 €3 047 €2 613 €--10 754 €
86 754 €3 888 €2 927 €2 865 €--7 889 €
96 889 €3 764 €2 803 €3 125 €--4 764 €
107 027 €3 636 €2 675 €3 391 €--1 373 €
117 167 €3 503 €2 542 €3 664 €---
127 310 €3 365 €2 404 €3 945 €---
137 457 €3 223 €2 262 €4 234 €---
147 606 €3 076 €2 115 €4 530 €---
157 758 €2 924 €1 962 €4 834 €---
167 913 €2 766 €1 805 €5 147 €---
178 071 €2 603 €1 642 €5 468 €---
188 233 €2 435 €1 473 €5 798 €---
198 397 €2 260 €1 299 €6 137 €---
208 565 €2 080 €1 119 €6 486 €---
218 737 €1 893 €932 €6 844 €---
228 911 €1 700 €739 €7 211 €---
239 090 €1 500 €539 €7 589 €---
249 271 €1 294 €332 €7 978 €---
259 457 €1 080 €119 €8 377 €---
TOTAL188 324 €122 853 €53 325 €65 471 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 471 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 235 €-6 420 €+7 655 €
2+1 235 €0 €+1 235 €
3+1 235 €0 €+1 235 €
4+1 235 €0 €+1 235 €
5+1 235 €0 €+1 235 €
6+1 235 €0 €+1 235 €
7+1 235 €0 €+1 235 €
8+1 235 €0 €+1 235 €
9+1 235 €0 €+1 235 €
10+1 235 €0 €+1 235 €
11+1 235 €+687 €+548 €
12+1 235 €+1 184 €+51 €
13+1 235 €+1 270 €-35 €
14+1 235 €+1 359 €-124 €
15+1 235 €+1 450 €-215 €
16+1 235 €+1 544 €-309 €
17+1 235 €+1 640 €-405 €
18+1 235 €+1 739 €-504 €
19+1 235 €+1 841 €-606 €
20+1 235 €+1 946 €-711 €
21+1 235 €+2 053 €-818 €
22+1 235 €+2 163 €-928 €
23+1 235 €+2 277 €-1 042 €
24+1 235 €+2 393 €-1 158 €
25+1 235 €+2 513 €-1 278 €
Total+30 875 €+19 641 €+11 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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