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St etienne f4

VilleSaint-Étienne (42)
Surface81m²
Coût Total124 200€
Loyer Annuel8 598€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois-263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 802,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

ST ETIENNE - Proximité Tardy, Raspail, Centre-ville Résidence Beaubrun 43, rue Beaubrun

Appartement de type F4 de 81m² offrant un double séjour de 30m² avec balcon, une cuisine, 2 chambres, salle de bains avec douche et baignoire, 1 WC séparés. Il dispose de nombreux rangements.

L'appartement est vendu avec une cave et un garage privatif situé au sous-sol de l'immeuble.

Charges de copropriété mensuelles : 250 euros incluant le chauffage, l'eau chaude, l'eau froide, l'ascenseur.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.432750, 4.381500
Total : 124 200€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 54 000€
Valeur du bien : 119 000€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8598€/an
Fourchette totale : 531€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 6378€ - 11593€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 187,5 €/m²
Basé sur :699 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 188 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-31 188€ (-32.4%)
Marge achat-revente :-28 012€ (-29.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :49,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 657,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 162,31€
Coût de l'assurance :14 904,00€
Taxe foncière : 859,84€/an
Soit par mois : 71,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 716,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-262,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 800€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 400€
    Peinture 2 chambres: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 200 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 596 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 489 €
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -62 489 €
Résultat foncier Année 1 : -53 891 €(Déficit de 53 891 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 491 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 489 €/an
Revenus locatifs : +8 598 €
Charges déductibles : -8 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 109 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32491.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 598 €62 493 €4 037 €-53 895 €21 400 €32 495 €32 495 €
28 770 €8 385 €3 929 €386 €--32 109 €
38 946 €8 272 €3 816 €674 €--31 436 €
49 125 €8 156 €3 700 €969 €--30 467 €
59 307 €8 036 €3 580 €1 271 €--29 196 €
69 493 €7 912 €3 456 €1 581 €--27 614 €
79 683 €7 784 €3 328 €1 900 €--25 715 €
89 877 €7 651 €3 195 €2 226 €--23 489 €
910 074 €7 514 €3 058 €2 560 €--20 929 €
1010 276 €7 373 €2 917 €2 903 €--18 025 €
1110 481 €7 226 €2 770 €3 255 €--14 771 €
1210 691 €7 075 €2 619 €3 616 €---
1310 905 €6 919 €2 463 €3 986 €---
1411 123 €6 758 €2 302 €4 365 €---
1511 345 €6 591 €2 135 €4 754 €---
1611 572 €6 419 €1 963 €5 154 €---
1711 804 €6 241 €1 785 €5 563 €---
1812 040 €6 057 €1 601 €5 983 €---
1912 281 €5 866 €1 410 €6 414 €---
2012 526 €5 670 €1 214 €6 856 €---
2112 777 €5 467 €1 011 €7 310 €---
2213 032 €5 257 €801 €7 775 €---
2313 293 €5 040 €584 €8 253 €---
2413 559 €4 816 €360 €8 743 €---
2513 830 €4 584 €128 €9 246 €---
TOTAL275 409 €223 562 €58 162 €51 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 598 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 806 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 806 €-6 420 €+8 226 €
2+1 806 €0 €+1 806 €
3+1 806 €0 €+1 806 €
4+1 806 €0 €+1 806 €
5+1 806 €0 €+1 806 €
6+1 806 €0 €+1 806 €
7+1 806 €0 €+1 806 €
8+1 806 €0 €+1 806 €
9+1 806 €0 €+1 806 €
10+1 806 €0 €+1 806 €
11+1 806 €0 €+1 806 €
12+1 806 €+1 085 €+721 €
13+1 806 €+1 196 €+610 €
14+1 806 €+1 310 €+496 €
15+1 806 €+1 426 €+380 €
16+1 806 €+1 546 €+260 €
17+1 806 €+1 669 €+137 €
18+1 806 €+1 795 €+11 €
19+1 806 €+1 924 €-118 €
20+1 806 €+2 057 €-251 €
21+1 806 €+2 193 €-387 €
22+1 806 €+2 333 €-527 €
23+1 806 €+2 476 €-670 €
24+1 806 €+2 623 €-817 €
25+1 806 €+2 774 €-968 €
Total+45 150 €+19 985 €+25 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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