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MAISON ANCIENNE AVEC COLOMBAGES

VilleMonestiés (81)
Surface119
Coût Total182 520
Loyer Annuel10 359
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 008,4 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel Radiateur Electrique, Nombre de WC : 2

Coup de cœur : Havre de paix authentique entre Cordes-sur-Ciel et Monestiés Située au cœur d’un charmant village préservé, découvrez cette perle rare qui ravira les amoureux du patrimoine et des matériaux nobles. Laissez-vous séduire par l'âme unique de cette demeure, où le charme de l’ancien opère dès le premier regard.Un cachet historique préservé La maison a su conserver toute son authenticité grâce à des matériaux d'époque remarquablement mis en valeur : Pierres apparentes et colombages traditionnels en façade et en intérieur. Chaleureux planchers en châtaignier et dallages anciens pleins d'histoire. Poutres d'origine qui apportent un cachet inimitable à chaque pièce. Un agencement confortable et fonctionnel alliant le confort moderne au style d'autrefois, la maison se compose : D'un bel espace salon-séjour chaleureux, idéal pour des moments de détente en famille, D'une cuisine conviviale, De 3 belles chambres 2 salles d'eau et 2 WC offrant une parfaite autonomie et un confort de vie optimal. Le grand plus: une cour intérieure intimiste et une terrasse au 1er étage L'environnement Niché dans un secteur très recherché pour son calme et son histoire, ce bien est un véritable havre de paix. Un produit rare sur le marché, parfait pour une résidence principale pleine de caractère ou une maison de vacances inoubliable. Une visite s'impose pour succomber à son charme authentique ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.pierresdusud.com/

Ville : Monestiés
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81640
Coordonnées : 44.083553, 2.106884
Total : 182 520
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 52 920
Valeur du bien : 172 920
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10359€/an
Fourchette totale : 655€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 7857€ - 13658€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 606,6 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :191 185
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-71 185 (-37.2%)
Marge achat-revente :8 665€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :68,45€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 957,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 314,87
Coût de l'assurance :20 533,50
Taxe foncière : 1 035,90€/an
Soit par mois : 86,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 920(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 640
    Isolation toiture/combles: 119 m² × 60€/m² = 7140€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monestiés (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 359 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 520 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 632
Revenus locatifs : +10 359
Charges déductibles : -60 632
Résultat foncier Année 1 : -50 273(Déficit de 50 273 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 873
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 712 €/an
Revenus locatifs : +10 359
Charges déductibles : -7 712
Résultat foncier Années 2+ : 2 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28873.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 35960 6385 861-50 27921 400 €28 879 €28 879 €
210 5667 5595 7023 007--25 872 €
310 7787 3955 5383 382--22 489 €
410 9937 2265 3683 767--18 722 €
511 2137 0515 1934 162--14 560 €
611 4376 8705 0134 567--9 992 €
711 6666 6834 8264 983--5 010 €
811 8996 4904 6335 409---
912 1376 2914 4345 846---
1012 3806 0854 2286 295---
1112 6285 8734 0156 755---
1212 8805 6533 7967 227---
1313 1385 4263 5697 712---
1413 4015 1923 3348 209---
1513 6694 9503 0928 719---
1613 9424 6992 8429 242---
1714 2214 4412 5849 780---
1814 5054 1742 31710 331---
1914 7953 8992 04110 897---
2015 0913 6141 75711 477---
2115 3933 3201 46212 073---
2215 7013 0161 15912 685---
2316 0152 70284513 313---
2416 3352 37852013 957---
2516 6622 04318614 619---
TOTAL331 803183 66684 315148 13721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 137
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175-6 420+8 595
2+2 1750+2 175
3+2 1750+2 175
4+2 1750+2 175
5+2 1750+2 175
6+2 1750+2 175
7+2 1750+2 175
8+2 175+120+2 055
9+2 175+1 754+421
10+2 175+1 888+287
11+2 175+2 027+148
12+2 175+2 168+7
13+2 175+2 314-139
14+2 175+2 463-288
15+2 175+2 616-441
16+2 175+2 773-598
17+2 175+2 934-759
18+2 175+3 099-924
19+2 175+3 269-1 094
20+2 175+3 443-1 268
21+2 175+3 622-1 447
22+2 175+3 806-1 631
23+2 175+3 994-1 819
24+2 175+4 187-2 012
25+2 175+4 386-2 211
Total+54 375+44 441+9 934
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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