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Achat maison

Bien expiré
VilleBaudres (36)
Surface110m²
Coût Total113 184€
Loyer Annuel8 631€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 800 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 498,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 110 m², 6 Pièces, 3 Chambres, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel électrique, 1 Parking, Terrain de 498 m²

Entre Levroux et Valençay, laissez-vous séduire par cette charmante maison de bourg pleine de caractère : belles hauteurs sous plafond, poutres apparentes, pierres et cheminées. Composée de 5 pièces et 2 salles d'eau, elle offre également une grande dépendance et deux jardins. Un bien au cachet authentique à découvrir sans tarder. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Baudres
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36110
Coordonnées : 47.053360, 1.562870
Total : 113 184€
Prix d'acquisition : 54 800€
Travaux : 54 000€
Valeur du bien : 108 800€
Frais de notaire : 4 384€
Coût estimé : 4 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8631€/an
Fourchette totale : 571€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 6853€ - 10870€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 184€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 592,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 626,30€
Coût de l'assurance :9 903,60€
Taxe foncière : 863,09€/an
Soit par mois : 71,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 719,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 664,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :54,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 527 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et modernisation de la décoration dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€ = 11200€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (fournitures et main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€ (fournitures et main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (installation incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Baudres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 777 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 184 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 863 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 036 €
Revenus locatifs : +8 631 €
Charges déductibles : -59 036 €
Résultat foncier Année 1 : -50 405 €(Déficit de 50 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 036 €/an
Revenus locatifs : +8 631 €
Charges déductibles : -5 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 595 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29005.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620 €(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 631 €59 040 €3 780 €-50 409 €21 400 €29 009 €29 009 €
28 803 €4 939 €3 680 €3 864 €--25 144 €
38 980 €4 835 €3 576 €4 145 €--21 000 €
49 159 €4 727 €3 468 €4 432 €--16 568 €
59 342 €4 616 €3 357 €4 726 €--11 842 €
69 529 €4 501 €3 241 €5 028 €--6 813 €
79 720 €4 382 €3 122 €5 338 €--1 475 €
89 914 €4 258 €2 999 €5 656 €---
910 112 €4 131 €2 872 €5 982 €---
1010 315 €3 999 €2 740 €6 316 €---
1110 521 €3 863 €2 603 €6 658 €---
1210 731 €3 722 €2 462 €7 010 €---
1310 946 €3 576 €2 316 €7 370 €---
1411 165 €3 425 €2 166 €7 740 €---
1511 388 €3 269 €2 009 €8 120 €---
1611 616 €3 107 €1 848 €8 509 €---
1711 848 €2 940 €1 681 €8 908 €---
1812 085 €2 767 €1 508 €9 318 €---
1912 327 €2 589 €1 330 €9 738 €---
2012 574 €2 404 €1 145 €10 169 €---
2112 825 €2 213 €954 €10 612 €---
2213 082 €2 015 €756 €11 066 €---
2313 343 €1 811 €552 €11 532 €---
2413 610 €1 599 €340 €12 011 €---
2513 882 €1 381 €121 €12 502 €---
TOTAL276 449 €140 107 €54 626 €136 342 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 342 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 631 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 812 €-6 420 €+8 232 €
2+1 812 €0 €+1 812 €
3+1 812 €0 €+1 812 €
4+1 812 €0 €+1 812 €
5+1 812 €0 €+1 812 €
6+1 812 €0 €+1 812 €
7+1 812 €0 €+1 812 €
8+1 812 €+1 254 €+558 €
9+1 812 €+1 794 €+18 €
10+1 812 €+1 895 €-83 €
11+1 812 €+1 998 €-186 €
12+1 812 €+2 103 €-291 €
13+1 812 €+2 211 €-399 €
14+1 812 €+2 322 €-510 €
15+1 812 €+2 436 €-624 €
16+1 812 €+2 553 €-741 €
17+1 812 €+2 672 €-860 €
18+1 812 €+2 795 €-983 €
19+1 812 €+2 921 €-1 109 €
20+1 812 €+3 051 €-1 239 €
21+1 812 €+3 184 €-1 372 €
22+1 812 €+3 320 €-1 508 €
23+1 812 €+3 460 €-1 648 €
24+1 812 €+3 603 €-1 791 €
25+1 812 €+3 751 €-1 939 €
Total+45 300 €+40 903 €+4 397 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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