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Maison 161 m² à trun

Bien expiré
VilleTrun (61)
Surface161
Coût Total245 572
Loyer Annuel12 370
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-340
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 900 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 924,84 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 161 m², 6 pièces

A moins de 20 minutes de Falaise, 20 minutes de St Pierre sur Dives, située au c½ur de Trun, au pied des commerces, écoles et commodités, venez découvrir cette maison pleine de potentiel. Ancien commerce, elle développe 161 m² habitables comprenant :

  • Une vaste pièce de vie de 53 m²,

  • 4 chambres pour accueillir toute la famille,

  • Une véranda de 30 m², lumineuse et agréable,

  • Un petit jardinet extérieur, idéal pour profiter des beaux jours.

  • La maison est à rénover, elle offre de nombreuses possibilités d'aménagement pour laisser libre cours à vos projets.

? Atout rare : un garage totalement indépendant de 131 m² complète ce bien, parfait pour artisan, collectionneur ou espace de stockage.


Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :


Cette annonce immobilière est rédigée sous la responsabilité de votre agent commercial.


Envie de changer de carrière professionnelle, Bl Agents recrute partout en France, parlons-en ou découvrez notre concept sur -agents- Contactez Mélanie Bacquet au [Coordonnées masquées]. N° Rsac : 912 264 322 Lisieux

Ville : Trun
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61160
Coordonnées : 48.843090, 0.024610
Total : 245 572
Prix d'acquisition : 148 900
Travaux : 84 760
Valeur du bien : 233 660
Frais de notaire : 11 912
Coût estimé : 11 912
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161
Loyer prédit : 6.40€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12370€/an
Fourchette totale : 776€ - 1369€/mois
Fourchette annuelle : 9314€ - 16429€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 572
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 198,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :69,58€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 267,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 830,96
Coût de l'assurance :20 873,62
Taxe foncière : 1 237,04€/an
Soit par mois : 103,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 030,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 370,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-339,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: environ 8 m²
Raison: État 3.5/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement
VérandaRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la véranda
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible - véranda nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 760(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 360
    Isolation toiture/combles: 161 m² × 60€/m² = 9660€, Main d'œuvre: 700€
  • Chauffage:1 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:14 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:13 000
    Salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:16 800
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€, Électricité: 800€, Peinture: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 100
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Entrée:400
    Peinture entrée: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 160€
  • Véranda:2 100
    Peinture véranda: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trun (zone rurale, coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 360✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 370 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 572 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 835 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 734
Revenus locatifs : +12 370
Charges déductibles : -94 734
Résultat foncier Année 1 : -82 363(Déficit de 82 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 963
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 974 €/an
Revenus locatifs : +12 370
Charges déductibles : -9 974
Résultat foncier Années 2+ : 2 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60963.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 148 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 785(65% de 148 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 519 €/an
Calcul : 96 785 € × 3,636% = 3 519
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 37094 7427 910-82 37121 400 €60 971 €60 971 €
212 6189 7687 6962 850--58 121 €
312 8709 5477 4753 324--54 797 €
413 1289 3187 2463 809--50 988 €
513 3909 0827 0104 308--46 680 €
613 6588 8386 7664 819--41 860 €
713 9318 5876 5155 344--36 516 €
814 2108 3266 2555 883--30 633 €
914 4948 0585 9866 436--24 196 €
1014 7847 7805 7087 004--17 193 €
1115 0797 4935 4217 586--9 607 €
1215 3817 1975 1258 184---
1315 6896 8914 8198 798---
1416 0026 5754 5039 428---
1516 3236 2484 17610 075---
1616 6495 9103 83810 739---
1716 9825 5623 49011 420---
1817 3225 2013 12912 120---
1917 6684 8292 75712 839---
2018 0214 4452 37313 577---
2118 3824 0471 97514 334---
2218 7493 6371 56515 112---
2319 1243 2131 14115 911---
2419 5072 77570316 732---
2519 8972 32325117 574---
TOTAL396 228250 391113 831145 83821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 838
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 598-6 420+9 018
2+2 5980+2 598
3+2 5980+2 598
4+2 5980+2 598
5+2 5980+2 598
6+2 5980+2 598
7+2 5980+2 598
8+2 5980+2 598
9+2 5980+2 598
10+2 5980+2 598
11+2 5980+2 598
12+2 598+2 455+143
13+2 598+2 639-41
14+2 598+2 828-230
15+2 598+3 022-424
16+2 598+3 222-624
17+2 598+3 426-828
18+2 598+3 636-1 038
19+2 598+3 852-1 254
20+2 598+4 073-1 475
21+2 598+4 300-1 702
22+2 598+4 534-1 936
23+2 598+4 773-2 175
24+2 598+5 020-2 422
25+2 598+5 272-2 674
Total+64 950+46 633+18 317
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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