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appartement vente 2 pieces verdun 45m2

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface45m²
Coût Total94 520€
Loyer Annuel5 743€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 311,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T2 de 45m² idéalement situé dans le centre ville de Verdun, au premier étage d'un immeuble calme au cœur de la ville haute, quartier en pleine restructuration à 5 min de la gare et 15 min de l'échangeur A4 PARIS-METZ-STRASBOURG.

Vous y découvrirez :

  • Une entrée
  • Une chambre
  • Une salle de douches
  • Un WC
  • Une cuisine
  • Un cellier
  • Un séjour

Vous apprécierez la chambre côté cour, le large séjour avec double fenêtres, et le cellier qui permet d'aménager une grande cuisine.

L'immeuble, très calme, vous permet de vivre ou investir dans le quartier historique de la ville haute et de vous trouver à proximité immédiate de toutes les commodités, écoles publiques et privées et de nombreux parkings.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Charles Pannequin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de metz sous le numéro 824205371, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Total : 94 520€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 89 800€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5743€/an
Fourchette totale : 381€ - 602€/mois
Fourchette annuelle : 4568€ - 7220€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 245,73 €/m²
Basé sur :114 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 058 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+2 942€ (+5.2%)
Marge achat-revente :-38 462€ (-68.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :463,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 490,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 413,50€
Coût de l'assurance :8 270,50€
Taxe foncière : 574,27€/an
Soit par mois : 47,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 478,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu usée
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(684 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 743 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 520 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 574 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 784 €
Revenus locatifs : +5 743 €
Charges déductibles : -34 784 €
Résultat foncier Année 1 : -29 041 €(Déficit de 29 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 984 €/an
Revenus locatifs : +5 743 €
Charges déductibles : -3 984 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 759 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7641.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 743 €34 787 €3 082 €-29 044 €21 400 €7 644 €7 644 €
25 858 €3 904 €2 999 €1 953 €--5 691 €
35 975 €3 818 €2 913 €2 156 €--3 534 €
46 094 €3 730 €2 825 €2 364 €--1 170 €
56 216 €3 638 €2 733 €2 578 €---
66 340 €3 544 €2 639 €2 797 €---
76 467 €3 446 €2 541 €3 021 €---
86 597 €3 345 €2 440 €3 252 €---
96 729 €3 240 €2 335 €3 488 €---
106 863 €3 132 €2 227 €3 731 €---
117 000 €3 021 €2 116 €3 980 €---
127 140 €2 905 €2 000 €4 235 €---
137 283 €2 786 €1 881 €4 497 €---
147 429 €2 663 €1 758 €4 766 €---
157 577 €2 536 €1 631 €5 042 €---
167 729 €2 404 €1 499 €5 325 €---
177 884 €2 268 €1 363 €5 615 €---
188 041 €2 128 €1 223 €5 913 €---
198 202 €1 983 €1 078 €6 219 €---
208 366 €1 833 €927 €6 534 €---
218 533 €1 677 €772 €6 856 €---
228 704 €1 517 €612 €7 187 €---
238 878 €1 351 €446 €7 527 €---
249 056 €1 180 €275 €7 876 €---
259 237 €1 003 €98 €8 234 €---
TOTAL183 942 €97 841 €44 414 €86 101 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 206 €-6 420 €+7 626 €
2+1 206 €0 €+1 206 €
3+1 206 €0 €+1 206 €
4+1 206 €0 €+1 206 €
5+1 206 €+422 €+784 €
6+1 206 €+839 €+367 €
7+1 206 €+906 €+300 €
8+1 206 €+976 €+230 €
9+1 206 €+1 046 €+160 €
10+1 206 €+1 119 €+87 €
11+1 206 €+1 194 €+12 €
12+1 206 €+1 270 €-64 €
13+1 206 €+1 349 €-143 €
14+1 206 €+1 430 €-224 €
15+1 206 €+1 512 €-306 €
16+1 206 €+1 597 €-391 €
17+1 206 €+1 685 €-479 €
18+1 206 €+1 774 €-568 €
19+1 206 €+1 866 €-660 €
20+1 206 €+1 960 €-754 €
21+1 206 €+2 057 €-851 €
22+1 206 €+2 156 €-950 €
23+1 206 €+2 258 €-1 052 €
24+1 206 €+2 363 €-1 157 €
25+1 206 €+2 470 €-1 264 €
Total+30 150 €+25 830 €+4 320 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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