Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 99 m²

VilleCluses (74)
Surface99
Coût Total182 160
Loyer Annuel14 977
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois-21
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 676,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 99 m² - Appartement T5

SANS HONORAIRES. Au sein d'une résidence calme et verdoyant, à vendre appartement de 5 pièces situé au RDC avec jardin (57 m2), 2 places de parking extérieur et 1 grenier dans une résidence totalisant 102 lots en copropriété dont 42 logements. DPE : C - Classe climat : A. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1080 € et 1520 € (abonnements compris - Année de référence : 2021). Quote-part de charges annuelles estimées 2270 € (eau+chauffage de base compris). PAS DE PROCEDURE EN COURS. Possibilité d'acquérir un parking supplémentaire : 2 500 € hors frais de notaire. Ce logement est soumis à la règlementation HLM ; les offres d'achat doivent être reçues au plus tard le 2 mai 2026. Elles sont départagées selon des critères règlementaires (CCH art. D.443-12-1). Référence à rappeler lors de nos échanges : 183A - 019189 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 183A - 019189 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : L01_0F01_019189 Consommation énergétique : 142 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 5 CO2/m²/an

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.064890, 6.566088
Total : 182 160
Prix d'acquisition : 166 000
Travaux : 2 880
Valeur du bien : 168 880
Frais de notaire : 13 280
Coût estimé : 13 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1248€/mois
Loyer annuel estimé : 14977€/an
Fourchette totale : 999€ - 1560€/mois
Fourchette annuelle : 11985€ - 18715€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 200 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 800
Prix d'achat :166 000
Décote à l'achat :-51 800 (-23.8%)
Marge achat-revente :35 640€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :902,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 955,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 498,69
Coût de l'assurance :15 939,00
Taxe foncière : 1 497,68€/an
Soit par mois : 124,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 189,17€/mois
Soit par an : 2 270,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 248,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 269,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 880(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:450
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 45€/m² = 450€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 24 m² × 45€/m² = 1080€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:450
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 45€/m² = 450€
  • Salon - Rafraîchissement:900
    Peinture des murs et plafond: 20 m² × 45€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses. Les prix sont adaptés à la région avec un tarif moyen de 45€/m² incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 248 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 977 €/an
Calcul : 1 248 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 160 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 498 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 270 €/an
Calcul : 189 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 400
Revenus locatifs : +14 977
Charges déductibles : -13 400
Résultat foncier Année 1 : 1 577

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 520 €/an
Revenus locatifs : +14 977
Charges déductibles : -10 520
Résultat foncier Années 2+ : 4 457 €/an
Prix d'achat du bien : 166 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 900(65% de 166 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 924 €/an
Calcul : 107 900 € × 3,636% = 3 924
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 97713 4066 1211 571---
215 27610 3635 9584 913---
315 58210 1955 7905 387---
415 89410 0215 6165 872---
516 2119 8415 4366 370---
616 5369 6555 2506 880---
716 8669 4635 0577 404---
817 2049 2634 8587 940---
917 5489 0574 6528 491---
1017 8998 8444 4399 055---
1118 2578 6234 2189 633---
1218 6228 3953 99010 227---
1318 9948 1593 75410 835---
1419 3747 9153 51011 459---
1519 7627 6623 25712 099---
1620 1577 4012 99512 756---
1720 5607 1302 72513 430---
1820 9716 8512 44514 121---
1921 3916 5612 15614 829---
2021 8186 2621 85615 557---
2122 2555 9521 54716 303---
2222 7005 6311 22617 068---
2323 1545 30089517 854---
2423 6174 95755218 660---
2524 0894 60219719 487---
TOTAL479 712201 51088 499278 2020Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 202
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 145+471+2 674
2+3 145+1 474+1 671
3+3 145+1 616+1 529
4+3 145+1 762+1 383
5+3 145+1 911+1 234
6+3 145+2 064+1 081
7+3 145+2 221+924
8+3 145+2 382+763
9+3 145+2 547+598
10+3 145+2 716+429
11+3 145+2 890+255
12+3 145+3 068+77
13+3 145+3 251-106
14+3 145+3 438-293
15+3 145+3 630-485
16+3 145+3 827-682
17+3 145+4 029-884
18+3 145+4 236-1 091
19+3 145+4 449-1 304
20+3 145+4 667-1 522
21+3 145+4 891-1 746
22+3 145+5 121-1 976
23+3 145+5 356-2 211
24+3 145+5 598-2 453
25+3 145+5 846-2 701
Total+78 625+83 461+-4 836
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →