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Appartement 5 pièces 99 m²

Bien expiré
VilleCluses (74)
Surface99m²
Coût Total182 160€
Loyer Annuel14 977€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 166 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 676,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 99 m² - Appartement T5

SANS HONORAIRES. Au sein d'une résidence calme et verdoyant, à vendre appartement de 5 pièces situé au RDC avec jardin (57 m2), 2 places de parking extérieur et 1 grenier dans une résidence totalisant 102 lots en copropriété dont 42 logements. DPE : C - Classe climat : A. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : Entre 1080 € et 1520 € (abonnements compris - Année de référence : 2021). Quote-part de charges annuelles estimées 2270 € (eau+chauffage de base compris). PAS DE PROCEDURE EN COURS. Possibilité d'acquérir un parking supplémentaire : 2 500 € hors frais de notaire. Ce logement est soumis à la règlementation HLM ; les offres d'achat doivent être reçues au plus tard le 2 mai 2026. Elles sont départagées selon des critères règlementaires (CCH art. D.443-12-1). Référence à rappeler lors de nos échanges : 183A - 019189 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 183A - 019189 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : L01_0F01_019189 Consommation énergétique : 142 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 5 CO2/m²/an

Ville : Cluses
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.064890, 6.566088
Total : 182 160€
Prix d'acquisition : 166 000€
Travaux : 2 880€
Valeur du bien : 168 880€
Frais de notaire : 13 280€
Coût estimé : 13 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 12.61€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1248€/mois
Loyer annuel estimé : 14977€/an
Fourchette totale : 999€ - 1560€/mois
Fourchette annuelle : 11985€ - 18715€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 200 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 800 €
Prix d'achat :166 000 €
Décote à l'achat :-51 800€ (-23.8%)
Marge achat-revente :35 640€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :902,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 955,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 498,69€
Coût de l'assurance :15 939,00€
Taxe foncière : 1 497,68€/an
Soit par mois : 124,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 189,17€/mois
Soit par an : 2 270,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 248,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 269,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 880 €(29 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:450€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 45€/m² = 450€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres: 24 m² × 45€/m² = 1080€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:450€
    Peinture des murs et plafond: 10 m² × 45€/m² = 450€
  • Salon - Rafraîchissement:900€
    Peinture des murs et plafond: 20 m² × 45€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cluses. Les prix sont adaptés à la région avec un tarif moyen de 45€/m² incluant la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 248 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 977 €/an
Calcul : 1 248 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 498 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 270 €/an
Calcul : 189 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 400 €
Revenus locatifs : +14 977 €
Charges déductibles : -13 400 €
Résultat foncier Année 1 : 1 577 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 520 €/an
Revenus locatifs : +14 977 €
Charges déductibles : -10 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 457 €/an
Prix d'achat du bien : 166 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 900 €(65% de 166 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 924 €/an
Calcul : 107 900 € × 3,636% = 3 924 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 977 €13 406 €6 121 €1 571 €---
215 276 €10 363 €5 958 €4 913 €---
315 582 €10 195 €5 790 €5 387 €---
415 894 €10 021 €5 616 €5 872 €---
516 211 €9 841 €5 436 €6 370 €---
616 536 €9 655 €5 250 €6 880 €---
716 866 €9 463 €5 057 €7 404 €---
817 204 €9 263 €4 858 €7 940 €---
917 548 €9 057 €4 652 €8 491 €---
1017 899 €8 844 €4 439 €9 055 €---
1118 257 €8 623 €4 218 €9 633 €---
1218 622 €8 395 €3 990 €10 227 €---
1318 994 €8 159 €3 754 €10 835 €---
1419 374 €7 915 €3 510 €11 459 €---
1519 762 €7 662 €3 257 €12 099 €---
1620 157 €7 401 €2 995 €12 756 €---
1720 560 €7 130 €2 725 €13 430 €---
1820 971 €6 851 €2 445 €14 121 €---
1921 391 €6 561 €2 156 €14 829 €---
2021 818 €6 262 €1 856 €15 557 €---
2122 255 €5 952 €1 547 €16 303 €---
2222 700 €5 631 €1 226 €17 068 €---
2323 154 €5 300 €895 €17 854 €---
2423 617 €4 957 €552 €18 660 €---
2524 089 €4 602 €197 €19 487 €---
TOTAL479 712 €201 510 €88 499 €278 202 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 977 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 145 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 145 €+471 €+2 674 €
2+3 145 €+1 474 €+1 671 €
3+3 145 €+1 616 €+1 529 €
4+3 145 €+1 762 €+1 383 €
5+3 145 €+1 911 €+1 234 €
6+3 145 €+2 064 €+1 081 €
7+3 145 €+2 221 €+924 €
8+3 145 €+2 382 €+763 €
9+3 145 €+2 547 €+598 €
10+3 145 €+2 716 €+429 €
11+3 145 €+2 890 €+255 €
12+3 145 €+3 068 €+77 €
13+3 145 €+3 251 €-106 €
14+3 145 €+3 438 €-293 €
15+3 145 €+3 630 €-485 €
16+3 145 €+3 827 €-682 €
17+3 145 €+4 029 €-884 €
18+3 145 €+4 236 €-1 091 €
19+3 145 €+4 449 €-1 304 €
20+3 145 €+4 667 €-1 522 €
21+3 145 €+4 891 €-1 746 €
22+3 145 €+5 121 €-1 976 €
23+3 145 €+5 356 €-2 211 €
24+3 145 €+5 598 €-2 453 €
25+3 145 €+5 846 €-2 701 €
Total+78 625 €+83 461 €+-4 836 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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