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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRéquista (12)
Surface140m²
Coût Total88 860€
Loyer Annuel12 338€
Rentabilité13.89%
Cashflow/mois+465€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 532,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, 4 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Balcon, Terrasse, Belle vue, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Dans la commune de Réquista, venez découvrir cette maison avec un beau potentiel. En rez de chaussée, un garage de plus de 100 m² et une cours. Au premier, 4 pièces sur 65 m² pouvant être transformé en appartement. Au second, cuisine, séjour, 3 chambres et une salle de bain sur 76 m². Une terrasse avec vue dégagée et un balcon offrant plus de 50 m². Un grand grenier complète le tout. Idéal pour investisseur, famille nombreuse où artisan. N'hésitez pas à venir la visitez.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 74 500 euros Prix de vente hors honoraires d'agence : 70 402,5 euros Honoraires charge acquéreur : 4 097,5 euros soit 5,82 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre conseiller SAFTI : Davy MARTIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Rodez sous le numéro 490561321

Ville : Réquista
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12170
Coordonnées : 44.057880, 2.576930
Total : 88 860€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 8 400€
Valeur du bien : 82 900€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12338€/an
Fourchette totale : 778€ - 1358€/mois
Fourchette annuelle : 9341€ - 16298€/an
Rentabilité brute :13.89%
Fourchette de rentabilité :10.51% - 18.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 236,84 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :173 158 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :-98 658€ (-57.0%)
Marge achat-revente :84 298€ (48.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :433,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 459,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 330,58€
Coût de l'assurance :7 775,25€
Taxe foncière : 1 233,84€/an
Soit par mois : 102,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 028,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :465,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement si nécessaire
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 400€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 338 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 868 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 860 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 813 €
Revenus locatifs : +12 338 €
Charges déductibles : -12 813 €
Résultat foncier Année 1 : -475 €(Déficit de 475 €)
Imputable sur revenu global : 475 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 413 €/an
Revenus locatifs : +12 338 €
Charges déductibles : -4 413 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 925 €/an
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 338 €12 816 €2 871 €-477 €477 €--
212 585 €4 338 €2 793 €8 247 €---
312 837 €4 258 €2 713 €8 579 €---
413 094 €4 175 €2 630 €8 918 €---
513 356 €4 090 €2 545 €9 266 €---
613 623 €4 001 €2 456 €9 621 €---
713 895 €3 910 €2 365 €9 985 €---
814 173 €3 816 €2 271 €10 357 €---
914 456 €3 718 €2 173 €10 738 €---
1014 746 €3 617 €2 073 €11 128 €---
1115 040 €3 513 €1 969 €11 527 €---
1215 341 €3 406 €1 861 €11 935 €---
1315 648 €3 295 €1 750 €12 353 €---
1415 961 €3 180 €1 635 €12 781 €---
1516 280 €3 061 €1 517 €13 219 €---
1616 606 €2 939 €1 394 €13 667 €---
1716 938 €2 812 €1 267 €14 126 €---
1817 277 €2 681 €1 137 €14 595 €---
1917 622 €2 546 €1 001 €15 076 €---
2017 975 €2 407 €862 €15 568 €---
2118 334 €2 262 €718 €16 072 €---
2218 701 €2 113 €569 €16 588 €---
2319 075 €1 959 €415 €17 116 €---
2419 456 €1 800 €255 €17 656 €---
2519 846 €1 636 €91 €18 210 €---
TOTAL395 204 €88 352 €41 331 €306 852 €477 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 143 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 852 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 338 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 591 €-143 €+2 734 €
2+2 591 €+2 474 €+117 €
3+2 591 €+2 574 €+17 €
4+2 591 €+2 676 €-85 €
5+2 591 €+2 780 €-189 €
6+2 591 €+2 886 €-295 €
7+2 591 €+2 996 €-405 €
8+2 591 €+3 107 €-516 €
9+2 591 €+3 221 €-630 €
10+2 591 €+3 338 €-747 €
11+2 591 €+3 458 €-867 €
12+2 591 €+3 581 €-990 €
13+2 591 €+3 706 €-1 115 €
14+2 591 €+3 834 €-1 243 €
15+2 591 €+3 966 €-1 375 €
16+2 591 €+4 100 €-1 509 €
17+2 591 €+4 238 €-1 647 €
18+2 591 €+4 379 €-1 788 €
19+2 591 €+4 523 €-1 932 €
20+2 591 €+4 670 €-2 079 €
21+2 591 €+4 822 €-2 231 €
22+2 591 €+4 976 €-2 385 €
23+2 591 €+5 135 €-2 544 €
24+2 591 €+5 297 €-2 706 €
25+2 591 €+5 463 €-2 872 €
Total+64 775 €+92 056 €+-27 281 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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