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Appartement T2 à rénover – Rez-de-chaussée surélevé

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface50m²
Coût Total104 960€
Loyer Annuel8 499€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 62 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 240 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Situé en rez-de-chaussée surélevé au sein d'une copropriété, cet appartement de type 2 offre un beau potentiel après rénovation complète. Il se compose d'un séjour, d'une chambre, d'une cuisine indépendante, ainsi que d'une salle de bains avec WC.

Idéal pour un projet de rénovation sur mesure, ce bien conviendra parfaitement à un investisseur ou à un primo-accédant souhaitant repenser les volumes selon ses envies.

LE RACCORDEMENT AU GAZ URBAIN EST FAIT DANS la copropriété.

À noter : appartement entièrement à rénover. Atout principal : fort potentiel de valorisation. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/evreux-27000/agence-immobiliere/foncia-transaction-evreux-1692

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.020183, 1.136901
Total : 104 960€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 100 000€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8499€/an
Fourchette totale : 589€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 7073€ - 10214€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 9.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 541,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 652,52€
Coût de l'assurance :8 921,60€
Taxe foncière : 849,94€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 612,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage obsolète
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état avec moisissures
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise à jour
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs rayés et sol en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - revêtement de sol abîmé et murs rayés
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État 1/5 assumé - normes électriques à vérifier et mettre à jour
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 50 m de tuyauterie
Raison: État 1/5 assumé - plomberie à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 6 m² × 2000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 5 m² × 1000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 000€
    Revêtement de sol: 12 m² × 100€ = 1200€, Peinture murs/plafond: 12 m² × 50€ = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:3 000€
    Revêtement de sol: 20 m² × 100€ = 2000€, Peinture murs/plafond: 20 m² × 40€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:4 500€
    Mise aux normes plomberie: 50 m × 90€ = 4500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 499 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 377 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 960 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 584 €
Revenus locatifs : +8 499 €
Charges déductibles : -42 584 €
Résultat foncier Année 1 : -34 085 €(Déficit de 34 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 584 €/an
Revenus locatifs : +8 499 €
Charges déductibles : -4 584 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 915 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12684.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 499 €42 587 €3 381 €-34 088 €21 400 €12 688 €12 688 €
28 669 €4 496 €3 289 €4 173 €--8 515 €
38 843 €4 402 €3 195 €4 441 €--4 073 €
49 020 €4 304 €3 097 €4 716 €---
59 200 €4 203 €2 996 €4 997 €---
69 384 €4 099 €2 892 €5 285 €---
79 572 €3 991 €2 784 €5 581 €---
89 763 €3 880 €2 673 €5 883 €---
99 958 €3 765 €2 558 €6 193 €---
1010 158 €3 647 €2 440 €6 511 €---
1110 361 €3 524 €2 317 €6 837 €---
1210 568 €3 397 €2 190 €7 171 €---
1310 779 €3 266 €2 060 €7 513 €---
1410 995 €3 131 €1 924 €7 864 €---
1511 215 €2 992 €1 785 €8 223 €---
1611 439 €2 847 €1 641 €8 592 €---
1711 668 €2 698 €1 491 €8 970 €---
1811 901 €2 544 €1 337 €9 357 €---
1912 139 €2 385 €1 178 €9 754 €---
2012 382 €2 221 €1 014 €10 161 €---
2112 630 €2 051 €844 €10 579 €---
2212 882 €1 876 €669 €11 007 €---
2313 140 €1 695 €488 €11 445 €---
2413 403 €1 507 €301 €11 895 €---
2513 671 €1 314 €107 €12 357 €---
TOTAL272 239 €116 823 €48 653 €155 417 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 417 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 785 €-6 420 €+8 205 €
2+1 785 €0 €+1 785 €
3+1 785 €0 €+1 785 €
4+1 785 €+193 €+1 592 €
5+1 785 €+1 499 €+286 €
6+1 785 €+1 586 €+199 €
7+1 785 €+1 674 €+111 €
8+1 785 €+1 765 €+20 €
9+1 785 €+1 858 €-73 €
10+1 785 €+1 953 €-168 €
11+1 785 €+2 051 €-266 €
12+1 785 €+2 151 €-366 €
13+1 785 €+2 254 €-469 €
14+1 785 €+2 359 €-574 €
15+1 785 €+2 467 €-682 €
16+1 785 €+2 578 €-793 €
17+1 785 €+2 691 €-906 €
18+1 785 €+2 807 €-1 022 €
19+1 785 €+2 926 €-1 141 €
20+1 785 €+3 048 €-1 263 €
21+1 785 €+3 174 €-1 389 €
22+1 785 €+3 302 €-1 517 €
23+1 785 €+3 434 €-1 649 €
24+1 785 €+3 569 €-1 784 €
25+1 785 €+3 707 €-1 922 €
Total+44 625 €+46 625 €+-2 000 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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