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Appartement 3 pièces 64 m²

Bien expiré
VilleUlis (91)
Surface64m²
Coût Total154 445€
Loyer Annuel11 589€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 140,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m² - Appartement 3 pièces 64 m²

Situé au 2éme étage du bâtiment Brumaire II, cet appartement récemment rénové offre un agencement pratique et agréable.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante, de trois pièces principales, d'une salle d'eau, de WC séparés, ainsi que de rangements et d'un dégagement.

Bien entretenu et prêt à être occupé, il conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour un projet d'investissement locatif.

Une cave vient compléter ce bien. François GRAS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 937 776 730 - EVRY.

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 300

Consommation énergie primaire : 227 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 216 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 120 € et 1 560 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ulis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91940
Coordonnées : 48.684140, 2.165760
Total : 154 445€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 6 485€
Valeur du bien : 143 485€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 15.09€/m²/mois
Fourchette : 12.87€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 966€/mois
Loyer annuel estimé : 11589€/an
Fourchette totale : 823€ - 1133€/mois
Fourchette annuelle : 9880€ - 13592€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 265,85 €/m²
Basé sur :279 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 014 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-8 014€ (-5.5%)
Marge achat-revente :-9 431€ (-6.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 445€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 809,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 033,93€
Coût de l'assurance :13 513,94€
Taxe foncière : 1 158,85€/an
Soit par mois : 96,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 965,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et peinture.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 39 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 485 €(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Menuiseries - Fenêtres:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:0€
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 250€
    Peinture murs: 10 m² × 65€/m² = 650€, Mise à jour robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs: 6 m² × 65€/m² = 390€, Remplacement éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 110€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 835€
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 65€/m² = 2535€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ulis (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 966 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 589 €/an
Calcul : 966 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 445 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 159 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 485 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 369 €
Revenus locatifs : +11 589 €
Charges déductibles : -13 369 €
Résultat foncier Année 1 : -1 780 €(Déficit de 1 780 €)
Imputable sur revenu global : 1 780 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 884 €/an
Revenus locatifs : +11 589 €
Charges déductibles : -6 884 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 705 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 589 €13 374 €5 189 €-1 785 €1 785 €--
211 820 €6 751 €5 052 €5 069 €---
312 057 €6 608 €4 909 €5 448 €---
412 298 €6 461 €4 762 €5 837 €---
512 544 €6 308 €4 609 €6 235 €---
612 795 €6 151 €4 451 €6 644 €---
713 051 €5 987 €4 288 €7 063 €---
813 312 €5 818 €4 119 €7 493 €---
913 578 €5 644 €3 944 €7 934 €---
1013 849 €5 463 €3 763 €8 387 €---
1114 126 €5 276 €3 576 €8 851 €---
1214 409 €5 082 €3 383 €9 327 €---
1314 697 €4 882 €3 183 €9 815 €---
1414 991 €4 675 €2 976 €10 316 €---
1515 291 €4 461 €2 761 €10 830 €---
1615 597 €4 239 €2 540 €11 357 €---
1715 909 €4 010 €2 310 €11 899 €---
1816 227 €3 773 €2 073 €12 454 €---
1916 551 €3 527 €1 828 €13 024 €---
2016 882 €3 273 €1 574 €13 609 €---
2117 220 €3 011 €1 311 €14 209 €---
2217 564 €2 739 €1 040 €14 825 €---
2317 916 €2 458 €758 €15 458 €---
2418 274 €2 167 €468 €16 107 €---
2518 639 €1 866 €167 €16 773 €---
TOTAL371 184 €124 004 €75 034 €247 180 €1 785 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 536 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 180 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 434 €-536 €+2 970 €
2+2 434 €+1 521 €+913 €
3+2 434 €+1 634 €+800 €
4+2 434 €+1 751 €+683 €
5+2 434 €+1 871 €+563 €
6+2 434 €+1 993 €+441 €
7+2 434 €+2 119 €+315 €
8+2 434 €+2 248 €+186 €
9+2 434 €+2 380 €+54 €
10+2 434 €+2 516 €-82 €
11+2 434 €+2 655 €-221 €
12+2 434 €+2 798 €-364 €
13+2 434 €+2 944 €-510 €
14+2 434 €+3 095 €-661 €
15+2 434 €+3 249 €-815 €
16+2 434 €+3 407 €-973 €
17+2 434 €+3 570 €-1 136 €
18+2 434 €+3 736 €-1 302 €
19+2 434 €+3 907 €-1 473 €
20+2 434 €+4 083 €-1 649 €
21+2 434 €+4 263 €-1 829 €
22+2 434 €+4 448 €-2 014 €
23+2 434 €+4 637 €-2 203 €
24+2 434 €+4 832 €-2 398 €
25+2 434 €+5 032 €-2 598 €
Total+60 850 €+74 154 €+-13 304 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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