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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleUlis (91)
Surface64
Coût Total154 445
Loyer Annuel11 589
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+59
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 140,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m² - Appartement 3 pièces 64 m²

Situé au 2éme étage du bâtiment Brumaire II, cet appartement récemment rénové offre un agencement pratique et agréable.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante, de trois pièces principales, d'une salle d'eau, de WC séparés, ainsi que de rangements et d'un dégagement.

Bien entretenu et prêt à être occupé, il conviendra aussi bien pour une résidence principale que pour un projet d'investissement locatif.

Une cave vient compléter ce bien. François GRAS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 937 776 730 - EVRY.

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 300

Consommation énergie primaire : 227 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 216 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 120 € et 1 560 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ulis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91940
Coordonnées : 48.684140, 2.165760
Total : 154 445
Prix d'acquisition : 137 000
Travaux : 6 485
Valeur du bien : 143 485
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 15.09€/m²/mois
Fourchette : 12.87€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 966€/mois
Loyer annuel estimé : 11589€/an
Fourchette totale : 823€ - 1133€/mois
Fourchette annuelle : 9880€ - 13592€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 265,85 €/m²
Basé sur :279 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 014
Prix d'achat :137 000
Décote à l'achat :-8 014 (-5.5%)
Marge achat-revente :-9 431€ (-6.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 445
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 809,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 033,93
Coût de l'assurance :13 513,94
Taxe foncière : 1 158,85€/an
Soit par mois : 96,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 965,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 906,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement mise à jour de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et peinture.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 39 m² (3 chambres)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 assumé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 485(101 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Menuiseries - Fenêtres:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D.
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 250
    Peinture murs: 10 m² × 65€/m² = 650€, Mise à jour robinetterie: 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800
    Peinture murs: 6 m² × 65€/m² = 390€, Remplacement éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 110€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 835
    Peinture murs et plafonds: 39 m² × 65€/m² = 2535€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ulis (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 966 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 589 €/an
Calcul : 966 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 445 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 159 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 485
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 369
Revenus locatifs : +11 589
Charges déductibles : -13 369
Résultat foncier Année 1 : -1 780(Déficit de 1 780 €)
Imputable sur revenu global : 1 780
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 884 €/an
Revenus locatifs : +11 589
Charges déductibles : -6 884
Résultat foncier Années 2+ : 4 705 €/an
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 58913 3745 189-1 7851 785 €--
211 8206 7515 0525 069---
312 0576 6084 9095 448---
412 2986 4614 7625 837---
512 5446 3084 6096 235---
612 7956 1514 4516 644---
713 0515 9874 2887 063---
813 3125 8184 1197 493---
913 5785 6443 9447 934---
1013 8495 4633 7638 387---
1114 1265 2763 5768 851---
1214 4095 0823 3839 327---
1314 6974 8823 1839 815---
1414 9914 6752 97610 316---
1515 2914 4612 76110 830---
1615 5974 2392 54011 357---
1715 9094 0102 31011 899---
1816 2273 7732 07312 454---
1916 5513 5271 82813 024---
2016 8823 2731 57413 609---
2117 2203 0111 31114 209---
2217 5642 7391 04014 825---
2317 9162 45875815 458---
2418 2742 16746816 107---
2518 6391 86616716 773---
TOTAL371 184124 00475 034247 1801 785Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 536
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 180
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 434-536+2 970
2+2 434+1 521+913
3+2 434+1 634+800
4+2 434+1 751+683
5+2 434+1 871+563
6+2 434+1 993+441
7+2 434+2 119+315
8+2 434+2 248+186
9+2 434+2 380+54
10+2 434+2 516-82
11+2 434+2 655-221
12+2 434+2 798-364
13+2 434+2 944-510
14+2 434+3 095-661
15+2 434+3 249-815
16+2 434+3 407-973
17+2 434+3 570-1 136
18+2 434+3 736-1 302
19+2 434+3 907-1 473
20+2 434+4 083-1 649
21+2 434+4 263-1 829
22+2 434+4 448-2 014
23+2 434+4 637-2 203
24+2 434+4 832-2 398
25+2 434+5 032-2 598
Total+60 850+74 154+-13 304
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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