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Appartement de type 4 - Proche centre ville

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface68m²
Coût Total72 880€
Loyer Annuel7 953€
Rentabilité10.91%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 595,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 68 m², 4 pièces, 3 chambres, Mandat exclusif, Interphone, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif, Étage 10

Investisseurs ou premier achat : cet appartement au 10ième étage avec ascenseur avec vue sur le puit Courny est pour vous ! Entrée, cuisine ouverte sur séjour, 3 chambres dont une pouvant s'ouvrir afin d'augmenter la surface du séjour, salle d'eau, wc séparé, cave. Place de parking sécurisée.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.921933, 2.439124
Total : 72 880€
Prix d'acquisition : 40 500€
Travaux : 29 140€
Valeur du bien : 69 640€
Frais de notaire : 3 240€
Coût estimé : 3 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7953€/an
Fourchette totale : 509€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6112€ - 10350€/an
Rentabilité brute :10.91%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 14.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 354,49 €/m²
Basé sur :357 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 105 €
Prix d'achat :40 500 €
Décote à l'achat :-51 605€ (-56.0%)
Marge achat-revente :19 225€ (20.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :366,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :21,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 387,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 928,43€
Coût de l'assurance :6 377,00€
Taxe foncière : 795,31€/an
Soit par mois : 66,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 662,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 453,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager obsolète (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager en fin de vie
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et plan de travail
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec signes d'usure
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 140 €(429 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Électroménager:3 000€
    Électroménager complet: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€
  • Cuisine - Rénovation:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€
  • Salle de bain - Rénovation:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 255 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 731 €
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -32 731 €
Résultat foncier Année 1 : -24 778 €(Déficit de 24 778 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 078 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 591 €/an
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -3 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14077.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 325 €(65% de 40 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 957 €/an
Calcul : 26 325 € × 3,636% = 957 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 953 €32 733 €2 543 €-24 780 €10 700 €14 080 €14 080 €
28 112 €3 527 €2 477 €4 585 €--9 495 €
38 274 €3 458 €2 408 €4 816 €--4 679 €
48 440 €3 387 €2 337 €5 053 €---
58 609 €3 313 €2 263 €5 295 €---
68 781 €3 237 €2 187 €5 544 €---
78 956 €3 158 €2 107 €5 799 €---
89 136 €3 076 €2 025 €6 060 €---
99 318 €2 991 €1 940 €6 327 €---
109 505 €2 903 €1 853 €6 602 €---
119 695 €2 812 €1 761 €6 883 €---
129 889 €2 717 €1 667 €7 171 €---
1310 086 €2 620 €1 569 €7 467 €---
1410 288 €2 518 €1 468 €7 770 €---
1510 494 €2 413 €1 363 €8 081 €---
1610 704 €2 305 €1 254 €8 399 €---
1710 918 €2 192 €1 142 €8 726 €---
1811 136 €2 076 €1 025 €9 061 €---
1911 359 €1 955 €904 €9 404 €---
2011 586 €1 830 €779 €9 757 €---
2111 818 €1 700 €650 €10 118 €---
2212 054 €1 566 €515 €10 489 €---
2312 295 €1 427 €376 €10 869 €---
2412 541 €1 282 €232 €11 259 €---
2512 792 €1 133 €83 €11 659 €---
TOTAL254 740 €92 328 €36 928 €162 412 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-3 210 €+4 880 €
2+1 670 €0 €+1 670 €
3+1 670 €0 €+1 670 €
4+1 670 €+112 €+1 558 €
5+1 670 €+1 589 €+81 €
6+1 670 €+1 663 €+7 €
7+1 670 €+1 740 €-70 €
8+1 670 €+1 818 €-148 €
9+1 670 €+1 898 €-228 €
10+1 670 €+1 981 €-311 €
11+1 670 €+2 065 €-395 €
12+1 670 €+2 151 €-481 €
13+1 670 €+2 240 €-570 €
14+1 670 €+2 331 €-661 €
15+1 670 €+2 424 €-754 €
16+1 670 €+2 520 €-850 €
17+1 670 €+2 618 €-948 €
18+1 670 €+2 718 €-1 048 €
19+1 670 €+2 821 €-1 151 €
20+1 670 €+2 927 €-1 257 €
21+1 670 €+3 035 €-1 365 €
22+1 670 €+3 147 €-1 477 €
23+1 670 €+3 261 €-1 591 €
24+1 670 €+3 378 €-1 708 €
25+1 670 €+3 498 €-1 828 €
Total+41 750 €+48 724 €+-6 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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