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A 15 KMS de SEES - Réf S15497

VilleSées (61)
Surface160
Coût Total215 600
Loyer Annuel13 945
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

L'agence LAIR IMMOBILIER de SEES, vous propose à la vente, dans un bourg, à 15 kms de SEES, proche forêt d'Ecouves, un ensemble immobilier, composé de deux habitations, à rénover. Dans la première habitation, vous disposerez d'une entrée (sol carreaux de ciment), d'une belle pièce de vie avec coin cuisine, et un wc. A l'étage deux chambres, un bureau et une salle de douche. Dans la seconde habitation, vous trouverez au rez-de-chaussée : une entrée, une petite salle d'eau avec wc, un séjour, et une cuisine. A l'étage, d'un côté vous disposerez de 3 petites chambres et de l'autre côté deux pièces complètement à refaire. Au 2ème étage : un grand grenier pouvant être aménagé Vous pourrez profiter de nombreuses dépendances comme une grange avec grenier, une écurie, un four à pain, deux boxes, cave et un garage et un autre bâtiment en pierres. Jardin et terrain attentant. Puits. Travaux de rénovation à prévoir Pour plus de renseignements, contactez-nous à l'agence au 02.33.26.24.24 - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/66392.pdf

Ville : Sées
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61500
Coordonnées : 48.607182, 0.174602
Total : 215 600
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 53 600
Valeur du bien : 203 600
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13945€/an
Fourchette totale : 928€ - 1455€/mois
Fourchette annuelle : 11138€ - 17460€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,69 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 590
Prix d'achat :150 000
Décote à l'achat :-50 590 (-25.2%)
Marge achat-revente :-15 010€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :80,85€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 131,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 596,13
Coût de l'assurance :24 255,00
Taxe foncière : 1 394,52€/an
Soit par mois : 116,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 162,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'alimentation en eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 600(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Revêtement sol: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:1 500
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sées (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 945 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 600 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 395 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 881
Revenus locatifs : +13 945
Charges déductibles : -62 881
Résultat foncier Année 1 : -48 936(Déficit de 48 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 536
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 281 €/an
Revenus locatifs : +13 945
Charges déductibles : -9 281
Résultat foncier Années 2+ : 4 664 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27535.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 94562 8886 923-48 94221 400 €27 542 €27 542 €
214 2249 1006 7355 124--22 418 €
314 5098 9066 5425 602--16 816 €
414 7998 7066 3416 093--10 723 €
515 0958 4996 1356 595--4 128 €
615 3978 2865 9217 111---
715 7058 0655 7017 639---
816 0197 8375 4738 181---
916 3397 6025 2378 737---
1016 6667 3594 9949 307---
1116 9997 1084 7439 891---
1217 3396 8484 48410 491---
1317 6866 5804 21611 106---
1418 0406 3033 93911 736---
1518 4006 0173 65312 383---
1618 7685 7223 35713 046---
1719 1445 4173 05213 727---
1819 5275 1022 73714 425---
1919 9174 7762 41115 141---
2020 3154 4402 07515 876---
2120 7224 0921 72716 630---
2221 1363 7331 36917 403---
2321 5593 36399818 196---
2421 9902 98061519 011---
2522 4302 58421919 846---
TOTAL446 668212 31499 596234 35421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 354
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 928-6 420+9 348
2+2 9280+2 928
3+2 9280+2 928
4+2 9280+2 928
5+2 9280+2 928
6+2 928+895+2 033
7+2 928+2 292+636
8+2 928+2 454+474
9+2 928+2 621+307
10+2 928+2 792+136
11+2 928+2 967-39
12+2 928+3 147-219
13+2 928+3 332-404
14+2 928+3 521-593
15+2 928+3 715-787
16+2 928+3 914-986
17+2 928+4 118-1 190
18+2 928+4 327-1 399
19+2 928+4 542-1 614
20+2 928+4 763-1 835
21+2 928+4 989-2 061
22+2 928+5 221-2 293
23+2 928+5 459-2 531
24+2 928+5 703-2 775
25+2 928+5 954-3 026
Total+73 200+70 306+2 894
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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