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A 15 KMS de SEES - Réf S15497

Bien expiré
VilleSées (61)
Surface160m²
Coût Total215 600€
Loyer Annuel13 945€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

L'agence LAIR IMMOBILIER de SEES, vous propose à la vente, dans un bourg, à 15 kms de SEES, proche forêt d'Ecouves, un ensemble immobilier, composé de deux habitations, à rénover. Dans la première habitation, vous disposerez d'une entrée (sol carreaux de ciment), d'une belle pièce de vie avec coin cuisine, et un wc. A l'étage deux chambres, un bureau et une salle de douche. Dans la seconde habitation, vous trouverez au rez-de-chaussée : une entrée, une petite salle d'eau avec wc, un séjour, et une cuisine. A l'étage, d'un côté vous disposerez de 3 petites chambres et de l'autre côté deux pièces complètement à refaire. Au 2ème étage : un grand grenier pouvant être aménagé Vous pourrez profiter de nombreuses dépendances comme une grange avec grenier, une écurie, un four à pain, deux boxes, cave et un garage et un autre bâtiment en pierres. Jardin et terrain attentant. Puits. Travaux de rénovation à prévoir Pour plus de renseignements, contactez-nous à l'agence au 02.33.26.24.24 - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/66392.pdf

Ville : Sées
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61500
Coordonnées : 48.607182, 0.174602
Total : 215 600€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 53 600€
Valeur du bien : 203 600€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13945€/an
Fourchette totale : 928€ - 1455€/mois
Fourchette annuelle : 11138€ - 17460€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 253,69 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 590 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-50 590€ (-25.2%)
Marge achat-revente :-15 010€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :80,85€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 131,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 596,13€
Coût de l'assurance :24 255,00€
Taxe foncière : 1 394,52€/an
Soit par mois : 116,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 162,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'alimentation en eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 600 €(335 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sées (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 945 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 600 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 395 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 881 €
Revenus locatifs : +13 945 €
Charges déductibles : -62 881 €
Résultat foncier Année 1 : -48 936 €(Déficit de 48 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 281 €/an
Revenus locatifs : +13 945 €
Charges déductibles : -9 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 664 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27535.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 945 €62 888 €6 923 €-48 942 €21 400 €27 542 €27 542 €
214 224 €9 100 €6 735 €5 124 €--22 418 €
314 509 €8 906 €6 542 €5 602 €--16 816 €
414 799 €8 706 €6 341 €6 093 €--10 723 €
515 095 €8 499 €6 135 €6 595 €--4 128 €
615 397 €8 286 €5 921 €7 111 €---
715 705 €8 065 €5 701 €7 639 €---
816 019 €7 837 €5 473 €8 181 €---
916 339 €7 602 €5 237 €8 737 €---
1016 666 €7 359 €4 994 €9 307 €---
1116 999 €7 108 €4 743 €9 891 €---
1217 339 €6 848 €4 484 €10 491 €---
1317 686 €6 580 €4 216 €11 106 €---
1418 040 €6 303 €3 939 €11 736 €---
1518 400 €6 017 €3 653 €12 383 €---
1618 768 €5 722 €3 357 €13 046 €---
1719 144 €5 417 €3 052 €13 727 €---
1819 527 €5 102 €2 737 €14 425 €---
1919 917 €4 776 €2 411 €15 141 €---
2020 315 €4 440 €2 075 €15 876 €---
2120 722 €4 092 €1 727 €16 630 €---
2221 136 €3 733 €1 369 €17 403 €---
2321 559 €3 363 €998 €18 196 €---
2421 990 €2 980 €615 €19 011 €---
2522 430 €2 584 €219 €19 846 €---
TOTAL446 668 €212 314 €99 596 €234 354 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 928 €-6 420 €+9 348 €
2+2 928 €0 €+2 928 €
3+2 928 €0 €+2 928 €
4+2 928 €0 €+2 928 €
5+2 928 €0 €+2 928 €
6+2 928 €+895 €+2 033 €
7+2 928 €+2 292 €+636 €
8+2 928 €+2 454 €+474 €
9+2 928 €+2 621 €+307 €
10+2 928 €+2 792 €+136 €
11+2 928 €+2 967 €-39 €
12+2 928 €+3 147 €-219 €
13+2 928 €+3 332 €-404 €
14+2 928 €+3 521 €-593 €
15+2 928 €+3 715 €-787 €
16+2 928 €+3 914 €-986 €
17+2 928 €+4 118 €-1 190 €
18+2 928 €+4 327 €-1 399 €
19+2 928 €+4 542 €-1 614 €
20+2 928 €+4 763 €-1 835 €
21+2 928 €+4 989 €-2 061 €
22+2 928 €+5 221 €-2 293 €
23+2 928 €+5 459 €-2 531 €
24+2 928 €+5 703 €-2 775 €
25+2 928 €+5 954 €-3 026 €
Total+73 200 €+70 306 €+2 894 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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