Appartement de 65m2

VilleLimoges (87)

Surface65m²

Coût Total113 500€

Loyer Annuel6 731€

Rentabilité5.93%

Cashflow/mois-83€

Prix : 65 000 €

Surface : 65 m²

Prix au m² : 1 000 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 5

Étage : 3

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Appartement de 65m2 situé au 3e étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée, proche du centre ville, du CHU, à proximité des commerces et des transports en commun. Très lumineux, cet appartement est composé d'une entrée avec placards, de 2 chambres de 10m2 chacune, 1 salle de bain avec baignoire, 1 WC indépendant, 1 cuisine et d'un grand séjour (25m2) traversant s'ouvrant sur un balcon avec une belle vue dégagée sur un parc arboré. Les deux chambres ont également la vue sur le parc. Toutes les pièces disposent de grands placards de rangement Électricité et rafraîchissements à prévoir. Une place de parking, un garage et une cave complètent le bien. Immeuble en copropriété sans procédure en cours DPE et GES en cours Autres photos sur demande. Premiers contacts via la messagerie du boncoin

Ville : Limoges

Département : Haute-Vienne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 87000

Coordonnées : 45.820710, 1.247160

Total : 113 500€

Prix d'acquisition : 65 000€

Travaux : 43 300€

Valeur du bien : 108 300€

Frais de notaire : 5 200€

Coût estimé : 5 200€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 65m²

Loyer prédit : 8.63€/m²/mois

Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois

Loyer total estimé : 561€/mois

Loyer annuel estimé : 6731€/an

Fourchette totale : 447€ - 704€/mois

Fourchette annuelle : 5365€ - 8445€/an

Rentabilité brute :5.93%

Fourchette de rentabilité :4.73% - 7.44%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

Prix médian /m² :1 661,87 €/m²

Basé sur :468 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :108 021 €

Prix d'achat :65 000 €

Décote à l'achat :-43 021€ (-39.8%)

Marge achat-revente :-5 479€ (-5.1%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :113 500€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,30€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :33,10€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 587,41€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 791,14€

Coût de l'assurance :9 931,25€

Taxe foncière : 673,10€/an

Soit par mois : 56,09€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 560,91€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 643,50€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-82,58€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 65 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 7 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions

Quantité: cuisine complète

Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais mise aux normes nécessaire

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Remplacement des éléments sanitaires, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, carrelage partiel

Quantité: 6 m²

Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures un peu datées

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et remplacement de la moquette usée

Quantité: 20 m²

Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec murs légèrement abîmés et moquette usée

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300 €(666 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:8 500€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
Menuiseries:10 100€
Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: 1000€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Cuisine:12 000€
Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
Salle de bain:3 000€
Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Salon:2 000€
Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
Chambres:4 200€
Rénovation chambres: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Électricité: 800€, Peinture: 600€, Main d'œuvre: 800€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois

Revenus locatifs annuels : 6 731 €/an

Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 663 €/an

Base de calcul : Emprunt de 113 500 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 397 €/an

Calcul : 33 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 034 €

Revenus locatifs : +6 731 €

Charges déductibles : -48 034 €

Résultat foncier Année 1 : -41 303 €(Déficit de 41 303 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 19 903 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 734 €/an

Revenus locatifs : +6 731 €

Charges déductibles : -4 734 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 997 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19902.75 € reporté.

Prix d'achat du bien : 65 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 536 €/an

Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	6 731 €	48 037 €	3 667 €	-41 306 €	21 400 €	19 906 €	19 906 €
2	6 866 €	4 638 €	3 568 €	2 227 €	-	-	17 679 €
3	7 003 €	4 536 €	3 466 €	2 467 €	-	-	15 212 €
4	7 143 €	4 430 €	3 360 €	2 713 €	-	-	12 499 €
5	7 286 €	4 321 €	3 251 €	2 965 €	-	-	9 534 €
6	7 432 €	4 208 €	3 138 €	3 224 €	-	-	6 311 €
7	7 580 €	4 091 €	3 021 €	3 489 €	-	-	2 822 €
8	7 732 €	3 971 €	2 900 €	3 761 €	-	-	-
9	7 886 €	3 846 €	2 776 €	4 040 €	-	-	-
10	8 044 €	3 718 €	2 647 €	4 327 €	-	-	-
11	8 205 €	3 585 €	2 514 €	4 620 €	-	-	-
12	8 369 €	3 447 €	2 377 €	4 922 €	-	-	-
13	8 537 €	3 305 €	2 235 €	5 231 €	-	-	-
14	8 707 €	3 159 €	2 089 €	5 548 €	-	-	-
15	8 881 €	3 007 €	1 937 €	5 874 €	-	-	-
16	9 059 €	2 851 €	1 781 €	6 208 €	-	-	-
17	9 240 €	2 689 €	1 619 €	6 551 €	-	-	-
18	9 425 €	2 522 €	1 452 €	6 903 €	-	-	-
19	9 613 €	2 350 €	1 279 €	7 264 €	-	-	-
20	9 806 €	2 171 €	1 101 €	7 635 €	-	-	-
21	10 002 €	1 987 €	917 €	8 015 €	-	-	-
22	10 202 €	1 797 €	726 €	8 405 €	-	-	-
23	10 406 €	1 600 €	530 €	8 806 €	-	-	-
24	10 614 €	1 397 €	326 €	9 217 €	-	-	-
25	10 826 €	1 187 €	116 €	9 640 €	-	-	-
TOTAL	215 595 €	122 850 €	52 791 €	92 745 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 745 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 731 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 414 €	-6 420 €	+7 834 €
2	+1 414 €	0 €	+1 414 €
3	+1 414 €	0 €	+1 414 €
4	+1 414 €	0 €	+1 414 €
5	+1 414 €	0 €	+1 414 €
6	+1 414 €	0 €	+1 414 €
7	+1 414 €	0 €	+1 414 €
8	+1 414 €	+282 €	+1 132 €
9	+1 414 €	+1 212 €	+202 €
10	+1 414 €	+1 298 €	+116 €
11	+1 414 €	+1 386 €	+28 €
12	+1 414 €	+1 477 €	-63 €
13	+1 414 €	+1 569 €	-155 €
14	+1 414 €	+1 665 €	-251 €
15	+1 414 €	+1 762 €	-348 €
16	+1 414 €	+1 862 €	-448 €
17	+1 414 €	+1 965 €	-551 €
18	+1 414 €	+2 071 €	-657 €
19	+1 414 €	+2 179 €	-765 €
20	+1 414 €	+2 290 €	-876 €
21	+1 414 €	+2 404 €	-990 €
22	+1 414 €	+2 522 €	-1 108 €
23	+1 414 €	+2 642 €	-1 228 €
24	+1 414 €	+2 765 €	-1 351 €
25	+1 414 €	+2 892 €	-1 478 €
Total	+35 350 €	+27 824 €	+7 526 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement de 65m2

📸 Images (3)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement de 65m2

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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