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Vente maison 8 pièces 206 m² Pleyber-Christ (29410) - Superimmo

Bien expiré
VillePleyber-Christ (29)
Surface206m²
Coût Total232 549€
Loyer Annuel20 188€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 064 €
Surface : 206 m²
Prix au m² : 946,91 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche des commerces et des écoles, solide maison bretonne sur sous-sol complet à rénover, comprenant une grande pièce de vie, 6 chambres dont 3 de plain-pied et une salle d'eau. Un hangar et un jardin exposé sud-ouest d'environ 1800M². Les travaux réalisés : PAC, panneau solaire, isolation... Plus d'infos en agence.

Ville : Pleyber-Christ
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29410
Total : 232 549€
Prix d'acquisition : 195 064€
Travaux : 21 880€
Valeur du bien : 216 944€
Frais de notaire : 15 605€
Coût estimé : 15 605€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 206m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1682€/mois
Loyer annuel estimé : 20188€/an
Fourchette totale : 1330€ - 2128€/mois
Fourchette annuelle : 15962€ - 25534€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 549€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 151,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :65,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 217,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 979,15€
Coût de l'assurance :19 766,67€
Taxe foncière : 2 018,84€/an
Soit par mois : 168,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 682,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 385,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :296,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des équipements obsolètes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et rafraîchissement du carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: 25 m² de murs
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien des étagères en bois dans l'espace de rangement
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - espace de rangement nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 880 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles et équipements, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 000€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 200€/m² = 1000€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 780€
    Peinture murs chambres: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Entretien parquet 72 m² × 30€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 300€
  • Autres pièces:600€
    Peinture espace de rangement: 8 m² × 60€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Pleyber-Christ). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Autres pièces
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 188 €/an
Calcul : 1 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 549 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 019 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 496 €
Revenus locatifs : +20 188 €
Charges déductibles : -32 496 €
Résultat foncier Année 1 : -12 307 €(Déficit de 12 307 €)
Imputable sur revenu global : 12 307 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 616 €/an
Revenus locatifs : +20 188 €
Charges déductibles : -10 616 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 573 €/an
Prix d'achat du bien : 195 064 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 792 €(65% de 195 064 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 611 €/an
Calcul : 126 792 € × 3,636% = 4 611 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 188 €32 503 €7 814 €-12 315 €12 315 €--
220 592 €10 416 €7 606 €10 177 €---
321 004 €10 201 €7 392 €10 803 €---
421 424 €9 979 €7 169 €11 445 €---
521 853 €9 749 €6 940 €12 103 €---
622 290 €9 512 €6 702 €12 778 €---
722 735 €9 266 €6 456 €13 470 €---
823 190 €9 011 €6 202 €14 179 €---
923 654 €8 748 €5 939 €14 906 €---
1024 127 €8 476 €5 667 €15 651 €---
1124 610 €8 194 €5 385 €16 415 €---
1225 102 €7 903 €5 094 €17 199 €---
1325 604 €7 602 €4 792 €18 002 €---
1426 116 €7 290 €4 480 €18 826 €---
1526 638 €6 967 €4 158 €19 671 €---
1627 171 €6 634 €3 824 €20 537 €---
1727 714 €6 288 €3 479 €21 426 €---
1828 269 €5 931 €3 122 €22 338 €---
1928 834 €5 562 €2 752 €23 272 €---
2029 411 €5 179 €2 370 €24 231 €---
2129 999 €4 784 €1 974 €25 215 €---
2230 599 €4 375 €1 565 €26 224 €---
2331 211 €3 952 €1 142 €27 259 €---
2431 835 €3 514 €704 €28 321 €---
2532 472 €3 061 €251 €29 411 €---
TOTAL646 642 €205 097 €112 979 €441 545 €12 315 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 694 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 545 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 240 €-3 694 €+7 934 €
2+4 240 €+3 053 €+1 187 €
3+4 240 €+3 241 €+999 €
4+4 240 €+3 434 €+806 €
5+4 240 €+3 631 €+609 €
6+4 240 €+3 833 €+407 €
7+4 240 €+4 041 €+199 €
8+4 240 €+4 254 €-14 €
9+4 240 €+4 472 €-232 €
10+4 240 €+4 695 €-455 €
11+4 240 €+4 925 €-685 €
12+4 240 €+5 160 €-920 €
13+4 240 €+5 401 €-1 161 €
14+4 240 €+5 648 €-1 408 €
15+4 240 €+5 901 €-1 661 €
16+4 240 €+6 161 €-1 921 €
17+4 240 €+6 428 €-2 188 €
18+4 240 €+6 701 €-2 461 €
19+4 240 €+6 982 €-2 742 €
20+4 240 €+7 269 €-3 029 €
21+4 240 €+7 565 €-3 325 €
22+4 240 €+7 867 €-3 627 €
23+4 240 €+8 178 €-3 938 €
24+4 240 €+8 496 €-4 256 €
25+4 240 €+8 823 €-4 583 €
Total+106 000 €+132 463 €+-26 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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