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Maison à vendre

VilleBuzançais (36)
Surface249
Coût Total324 875
Loyer Annuel20 434
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-171
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 249 m²
Prix au m² : 927,71 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 7 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

iad France - Sylvie Biaunier vous propose: Maison bourgeoise comprenant : un séjour avec une cheminée, une cuisine aménagée et équipée, une buanderie, un wc, à l'étage 4 chambres, un bureau, une salle d'eau, une salle de bain, un wc et un grenier aménagé en salle de jeux, une chambre et un dressing. Une grange de 117m2, 3 garages et un atelier, jardin, cour. Un ancien cabinet médical vient compléter ce bien, peut-être transformé en habitation. Double vitrage. Chauffage : pompe à chaleur, les consommations du DPE ne correspondent pas à la consommation réelle, et cheminée.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 201 et classe CLIMAT C indice 14. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sylvie Biaunier mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 903219848, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Buzançais
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.888919, 1.417453
Total : 324 875
Prix d'acquisition : 231 000
Travaux : 75 395
Valeur du bien : 306 395
Frais de notaire : 18 480
Coût estimé : 18 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 249
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1703€/mois
Loyer annuel estimé : 20434€/an
Fourchette totale : 1335€ - 2173€/mois
Fourchette annuelle : 16014€ - 26073€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 000
Prix d'achat :231 000
Décote à l'achat :-18 000 (-7.2%)
Marge achat-revente :-75 875€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :324 875
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 609,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :94,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 703,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 833,83
Coût de l'assurance :28 426,56
Taxe foncière : 2 043,37€/an
Soit par mois : 170,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 702,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 874,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-171,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 249 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système pour 249 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 395(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:19 175
    Isolation toiture/combles: 249 m² × 75€/m² = 18675€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000
    Remplacement système pompe à chaleur: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la pose)
  • Menuiseries:18 600
    Remplacement fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant la pose)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:5 040
    Pose parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (incluant la pose)
  • Chambres - Peinture:1 680
    Peinture murs et plafonds: 84 m² × 20€/m² = 1680€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 20€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buzançais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 50 775✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 434 €/an
Calcul : 1 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 324 875 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 137 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 395
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 481
Revenus locatifs : +20 434
Charges déductibles : -89 481
Résultat foncier Année 1 : -69 047(Déficit de 69 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 647
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 086 €/an
Revenus locatifs : +20 434
Charges déductibles : -14 086
Résultat foncier Années 2+ : 6 348 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47647.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 43489 49110 916-69 05821 400 €47 658 €47 658 €
220 84213 80610 6267 036--40 622 €
321 25913 50710 3267 753--32 869 €
421 68413 19610 0168 488--24 381 €
522 11812 8759 6959 243--15 138 €
622 56012 5439 36310 017--5 121 €
723 01212 2009 02010 812---
823 47211 8458 66411 627---
923 94111 4778 29712 464---
1024 42011 0977 91613 323---
1124 90910 7037 52314 205---
1225 40710 2967 11615 110---
1325 9159 8756 69516 040---
1426 4339 4406 25916 994---
1526 9628 9895 80917 973---
1627 5018 5235 34218 978---
1728 0518 0404 86020 011---
1828 6127 5414 36121 071---
1929 1847 0253 84522 159---
2029 7686 4913 31123 277---
2130 3635 9392 75824 425---
2230 9715 3672 18725 603---
2331 5904 7761 59526 814---
2432 2224 16498428 058---
2532 8663 53135129 335---
TOTAL654 497312 740157 834341 75721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 757
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 434 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 291-6 420+10 711
2+4 2910+4 291
3+4 2910+4 291
4+4 2910+4 291
5+4 2910+4 291
6+4 2910+4 291
7+4 291+1 707+2 584
8+4 291+3 488+803
9+4 291+3 739+552
10+4 291+3 997+294
11+4 291+4 262+29
12+4 291+4 533-242
13+4 291+4 812-521
14+4 291+5 098-807
15+4 291+5 392-1 101
16+4 291+5 693-1 402
17+4 291+6 003-1 712
18+4 291+6 321-2 030
19+4 291+6 648-2 357
20+4 291+6 983-2 692
21+4 291+7 327-3 036
22+4 291+7 681-3 390
23+4 291+8 044-3 753
24+4 291+8 417-4 126
25+4 291+8 800-4 509
Total+107 275+102 527+4 748
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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