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Maison 80 m² à Siaugues-Sainte-Marie

Bien expiré
VilleSiaugues-Sainte-Marie (43)
Surface80m²
Coût Total109 220€
Loyer Annuel6 718€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 556,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 5 pièces

Maison avec avec jardin située en bout de hameau. Elle se compose en rez de chaussée d'une cuisine ouverte sur la cour , d'un salon et d'une salle d'eau, à l'étage on trouve deux chambres et un dressing. Les combles sont aménageables. Petite dépendance à usage d'atelier et de chaufferie. Puit dans la cour et jardin d'environ 700 m² à 100 m de la maison. Chauffage central au fuel et cuisinière à bois. Honoraires charge vendeur. Classe énergie : F. Mandataire indépendant : Gilbert Lafont (Ei) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Siaugues-Sainte-Marie
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.093620, 3.632100
Total : 109 220€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 61 160€
Valeur du bien : 105 660€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 560€/mois
Loyer annuel estimé : 6718€/an
Fourchette totale : 405€ - 773€/mois
Fourchette annuelle : 4865€ - 9277€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 571,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 713,15€
Coût de l'assurance :9 556,75€
Taxe foncière : 671,82€/an
Soit par mois : 55,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 559,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Chambre avec murs abîmés - état 2/5 visible, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: Chambre avec murs abîmés - état 2/5 visible, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 160 €(765 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 800€
    Isolation des combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 000€
    Remplacement de 10 fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 350€
    Pose de parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture des murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Siaugues-Sainte-Marie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 718 €/an
Calcul : 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 645 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 220 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 859 €
Revenus locatifs : +6 718 €
Charges déductibles : -65 859 €
Résultat foncier Année 1 : -59 140 €(Déficit de 59 140 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 740 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 699 €/an
Revenus locatifs : +6 718 €
Charges déductibles : -4 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 020 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37740.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 718 €65 862 €3 648 €-59 144 €21 400 €37 744 €37 744 €
26 853 €4 605 €3 551 €2 248 €--35 496 €
36 990 €4 505 €3 450 €2 485 €--33 011 €
47 129 €4 401 €3 347 €2 729 €--30 283 €
57 272 €4 293 €3 239 €2 979 €--27 304 €
67 417 €4 182 €3 128 €3 235 €--24 069 €
77 566 €4 067 €3 013 €3 499 €--20 570 €
87 717 €3 948 €2 894 €3 769 €--16 801 €
97 871 €3 825 €2 771 €4 046 €--12 755 €
108 029 €3 698 €2 644 €4 331 €--8 424 €
118 189 €3 566 €2 512 €4 623 €--3 801 €
128 353 €3 430 €2 376 €4 923 €---
138 520 €3 289 €2 235 €5 231 €---
148 691 €3 144 €2 090 €5 547 €---
158 864 €2 993 €1 939 €5 871 €---
169 042 €2 837 €1 783 €6 204 €---
179 223 €2 676 €1 622 €6 546 €---
189 407 €2 510 €1 455 €6 898 €---
199 595 €2 337 €1 283 €7 258 €---
209 787 €2 159 €1 105 €7 628 €---
219 983 €1 974 €920 €8 008 €---
2210 183 €1 784 €730 €8 399 €---
2310 386 €1 586 €532 €8 800 €---
2410 594 €1 382 €328 €9 212 €---
2510 806 €1 171 €117 €9 635 €---
TOTAL215 185 €140 225 €52 713 €74 960 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 960 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 411 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 411 €-6 420 €+7 831 €
2+1 411 €0 €+1 411 €
3+1 411 €0 €+1 411 €
4+1 411 €0 €+1 411 €
5+1 411 €0 €+1 411 €
6+1 411 €0 €+1 411 €
7+1 411 €0 €+1 411 €
8+1 411 €0 €+1 411 €
9+1 411 €0 €+1 411 €
10+1 411 €0 €+1 411 €
11+1 411 €0 €+1 411 €
12+1 411 €+1 477 €-66 €
13+1 411 €+1 569 €-158 €
14+1 411 €+1 664 €-253 €
15+1 411 €+1 761 €-350 €
16+1 411 €+1 861 €-450 €
17+1 411 €+1 964 €-553 €
18+1 411 €+2 069 €-658 €
19+1 411 €+2 177 €-766 €
20+1 411 €+2 288 €-877 €
21+1 411 €+2 403 €-992 €
22+1 411 €+2 520 €-1 109 €
23+1 411 €+2 640 €-1 229 €
24+1 411 €+2 764 €-1 353 €
25+1 411 €+2 890 €-1 479 €
Total+35 275 €+23 628 €+11 647 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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