Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

APPARTEMENT 3 CHAMBRES 2 SALLE DE BAIN

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface80m²
Coût Total147 314€
Loyer Annuel9 905€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 735 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 246,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1

Venez découvrir chez DEMETIS IMMO cette appartement avec un fort potentiel pour les amoureux de travaux

L'appartement à été mis à nu pour pouvoir ce projeter sur une rénovation complète, chiffrage travaux réalisé par des professionnels afin de vous projeter sur les rénovations possible.

Situé juste derrière l'arret de tramway SAINT MARTIN, cette appartement situé au 3e étage d'une petite copropriété ce compose d'une entrée desservant une grande pièce de vie avec cuisine, un couloir donnant sur 3 chambres, un WC, une salle de bain ainsi qu'une salle d'eau. Deux grandes terrasses permettant de profiter de l'extérieur ainsi qu'une cave.

Chauffage collectif par plancher chauffant, eau chaude collective. Charges collective comprenant l'ensemble ainsi que l'entretien de la copropriété à moins de 200EUR par mois.

VOTRE CONSEILLER TEDDY BEASSE 068796441

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.990206, 0.205775
Total : 147 314€
Prix d'acquisition : 99 735€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 139 335€
Frais de notaire : 7 979€
Coût estimé : 7 979€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9905€/an
Fourchette totale : 659€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 7910€ - 12404€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 734,85 €/m²
Basé sur :347 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 788 €
Prix d'achat :99 735 €
Décote à l'achat :-39 053€ (-28.1%)
Marge achat-revente :-8 526€ (-6.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 314€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 761,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 518,71€
Coût de l'assurance :12 521,69€
Taxe foncière : 990,53€/an
Soit par mois : 82,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 825,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-218,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif par plancher chauffant
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le bon fonctionnement du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture et revêtement
Peinture des murs et rénovation du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation complète
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture et rénovation
Peinture des murs et rénovation des placards dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage collectif: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et rénovation parquet: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:600€
    Peinture murs et rénovation placards: 5 m² × 120€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc les coûts sont légèrement inférieurs à la moyenne nationale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 314 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 991 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 246 €
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -48 246 €
Résultat foncier Année 1 : -38 341 €(Déficit de 38 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 646 €/an
Revenus locatifs : +9 905 €
Charges déductibles : -8 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16940.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 735 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 828 €(65% de 99 735 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 357 €/an
Calcul : 64 828 € × 3,636% = 2 357 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 905 €48 251 €4 759 €-38 346 €21 400 €16 946 €16 946 €
210 103 €8 522 €4 631 €1 581 €--15 364 €
310 305 €8 389 €4 498 €1 916 €--13 448 €
410 512 €8 252 €4 361 €2 259 €--11 189 €
510 722 €8 110 €4 219 €2 611 €--8 578 €
610 936 €7 964 €4 072 €2 972 €--5 605 €
711 155 €7 812 €3 921 €3 343 €--2 263 €
811 378 €7 656 €3 765 €3 722 €---
911 606 €7 494 €3 603 €4 111 €---
1011 838 €7 327 €3 436 €4 510 €---
1112 074 €7 155 €3 263 €4 920 €---
1212 316 €6 977 €3 085 €5 339 €---
1312 562 €6 792 €2 901 €5 770 €---
1412 814 €6 602 €2 711 €6 211 €---
1513 070 €6 406 €2 514 €6 664 €---
1613 331 €6 202 €2 311 €7 129 €---
1713 598 €5 993 €2 101 €7 605 €---
1813 870 €5 776 €1 884 €8 094 €---
1914 147 €5 552 €1 660 €8 595 €---
2014 430 €5 320 €1 429 €9 110 €---
2114 719 €5 081 €1 190 €9 638 €---
2215 013 €4 834 €943 €10 179 €---
2315 313 €4 579 €687 €10 735 €---
2415 620 €4 315 €424 €11 305 €---
2515 932 €4 042 €151 €11 890 €---
TOTAL317 268 €205 404 €68 519 €111 865 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 865 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €-6 420 €+8 500 €
2+2 080 €0 €+2 080 €
3+2 080 €0 €+2 080 €
4+2 080 €0 €+2 080 €
5+2 080 €0 €+2 080 €
6+2 080 €0 €+2 080 €
7+2 080 €0 €+2 080 €
8+2 080 €+438 €+1 642 €
9+2 080 €+1 233 €+847 €
10+2 080 €+1 353 €+727 €
11+2 080 €+1 476 €+604 €
12+2 080 €+1 602 €+478 €
13+2 080 €+1 731 €+349 €
14+2 080 €+1 863 €+217 €
15+2 080 €+1 999 €+81 €
16+2 080 €+2 139 €-59 €
17+2 080 €+2 282 €-202 €
18+2 080 €+2 428 €-348 €
19+2 080 €+2 579 €-499 €
20+2 080 €+2 733 €-653 €
21+2 080 €+2 891 €-811 €
22+2 080 €+3 054 €-974 €
23+2 080 €+3 220 €-1 140 €
24+2 080 €+3 391 €-1 311 €
25+2 080 €+3 567 €-1 487 €
Total+52 000 €+33 559 €+18 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →