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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface70m²
Coût Total82 900€
Loyer Annuel7 578€
Rentabilité9.14%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cave, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Entrée séparée, calme

Votre agence Lair immobilier vous propose à la vente cet appartement de 70 m² environ situé au 2ème étage d'une résidence calme à proximité des commerces et services.

Il dispose d'une entrée, une cuisine simple, une pièce de vie lumineuse, une salle de bains, deux chambres, un débarras et un toilettes.

Appartement proposé avec une cave, un grenier et une place de parking.

Pour plus de renseignements, contactez nous

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.439507, 0.103031
Total : 82 900€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 79 300€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7578€/an
Fourchette totale : 471€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 5647€ - 10169€/an
Rentabilité brute :9.14%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 12.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :901,64 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 115 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-18 115€ (-28.7%)
Marge achat-revente :-19 785€ (-31.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :24,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 435,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 407,88€
Coût de l'assurance :7 253,75€
Taxe foncière : 757,79€/an
Soit par mois : 63,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 631,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 498,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et des équipements électroménagers
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la baignoire si nécessaire, carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement sol: 24 m² × 80€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 578 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 791 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 900 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 290 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 758 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 139 €
Revenus locatifs : +7 578 €
Charges déductibles : -38 139 €
Résultat foncier Année 1 : -30 561 €(Déficit de 30 561 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 161 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 839 €/an
Revenus locatifs : +7 578 €
Charges déductibles : -3 839 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 739 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9161.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 578 €38 142 €2 794 €-30 564 €21 400 €9 164 €9 164 €
27 729 €3 768 €2 720 €3 962 €--5 202 €
37 884 €3 691 €2 643 €4 193 €--1 009 €
48 042 €3 612 €2 564 €4 430 €---
58 203 €3 530 €2 482 €4 673 €---
68 367 €3 445 €2 397 €4 922 €---
78 534 €3 357 €2 309 €5 177 €---
88 705 €3 266 €2 218 €5 439 €---
98 879 €3 172 €2 124 €5 707 €---
109 056 €3 075 €2 027 €5 982 €---
119 237 €2 974 €1 926 €6 263 €---
129 422 €2 870 €1 822 €6 552 €---
139 611 €2 762 €1 714 €6 848 €---
149 803 €2 651 €1 603 €7 152 €---
159 999 €2 535 €1 487 €7 464 €---
1610 199 €2 416 €1 368 €7 783 €---
1710 403 €2 293 €1 245 €8 110 €---
1810 611 €2 165 €1 117 €8 446 €---
1910 823 €2 033 €985 €8 790 €---
2011 040 €1 896 €848 €9 144 €---
2111 260 €1 754 €707 €9 506 €---
2211 486 €1 608 €560 €9 877 €---
2311 715 €1 457 €409 €10 259 €---
2411 950 €1 300 €252 €10 650 €---
2512 189 €1 138 €90 €11 051 €---
TOTAL242 722 €100 906 €40 408 €141 816 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 578 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 591 €-6 420 €+8 011 €
2+1 591 €0 €+1 591 €
3+1 591 €0 €+1 591 €
4+1 591 €+1 026 €+565 €
5+1 591 €+1 402 €+189 €
6+1 591 €+1 477 €+114 €
7+1 591 €+1 553 €+38 €
8+1 591 €+1 632 €-41 €
9+1 591 €+1 712 €-121 €
10+1 591 €+1 794 €-203 €
11+1 591 €+1 879 €-288 €
12+1 591 €+1 966 €-375 €
13+1 591 €+2 055 €-464 €
14+1 591 €+2 146 €-555 €
15+1 591 €+2 239 €-648 €
16+1 591 €+2 335 €-744 €
17+1 591 €+2 433 €-842 €
18+1 591 €+2 534 €-943 €
19+1 591 €+2 637 €-1 046 €
20+1 591 €+2 743 €-1 152 €
21+1 591 €+2 852 €-1 261 €
22+1 591 €+2 963 €-1 372 €
23+1 591 €+3 078 €-1 487 €
24+1 591 €+3 195 €-1 604 €
25+1 591 €+3 315 €-1 724 €
Total+39 775 €+42 545 €+-2 770 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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