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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSées (61)
Surface45m²
Coût Total84 009€
Loyer Annuel3 922€
Rentabilité4.67%
Cashflow/mois-141€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 28 990 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 644,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 13 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Jardin, Belle vue

L'agence LAIR IMMOBILIER de SEES, vous propose à la vente, en exclusivité, à 15kms de SEES, dans village avec commerces et école, une petite maison à rénover. Vous trouverez au rez-de-chaussée une entrée dans cuisine-séjour, et une chambre. A l'étage un palier dessert une salle d'eau avec wc, et une chambre ainsi qu'un petit grenier.

En extérieur et non attenant vous disposerez d'un petit bâtiment et d'un jardin également non attenant.

Travaux de rénovation à prévoir. Convient pour un investissement.

Pour plus de renseignements contactez-nous

Ville : Sées
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61500
Coordonnées : 48.608890, 0.168428
Total : 84 009€
Prix d'acquisition : 28 990€
Travaux : 52 700€
Valeur du bien : 81 690€
Frais de notaire : 2 319€
Coût estimé : 2 319€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 327€/mois
Loyer annuel estimé : 3922€/an
Fourchette totale : 261€ - 409€/mois
Fourchette annuelle : 3133€ - 4911€/an
Rentabilité brute :4.67%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 5.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 301,37 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 562 €
Prix d'achat :28 990 €
Décote à l'achat :-29 572€ (-50.5%)
Marge achat-revente :-25 447€ (-43.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 009€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :410,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 434,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 074,28€
Coût de l'assurance :7 350,79€
Taxe foncière : 392,21€/an
Soit par mois : 32,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 326,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 467,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 507 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain d'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais nécessitant rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 45 m² de tuyauterie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 700 €(1 171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 600€
    Isolation toiture/combles: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:2 500€
    Rénovation salon: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Vérification et mise à jour:3 600€
    Plomberie générale: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sées (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 327 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 922 €/an
Calcul : 327 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 712 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 009 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 392 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 098 €
Revenus locatifs : +3 922 €
Charges déductibles : -56 098 €
Résultat foncier Année 1 : -52 176 €(Déficit de 52 176 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 776 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 398 €/an
Revenus locatifs : +3 922 €
Charges déductibles : -3 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 524 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30775.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 28 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 844 €(65% de 28 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 685 €/an
Calcul : 18 844 € × 3,636% = 685 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 922 €56 100 €2 714 €-52 178 €21 400 €30 778 €30 778 €
24 001 €3 327 €2 641 €673 €--30 105 €
34 081 €3 251 €2 565 €829 €--29 276 €
44 162 €3 173 €2 487 €989 €--28 287 €
54 245 €3 092 €2 406 €1 153 €--27 133 €
64 330 €3 009 €2 322 €1 322 €--25 812 €
74 417 €2 922 €2 236 €1 495 €--24 317 €
84 505 €2 833 €2 147 €1 672 €--22 645 €
94 595 €2 741 €2 055 €1 854 €--20 790 €
104 687 €2 646 €1 959 €2 042 €--18 749 €
114 781 €2 547 €1 861 €2 234 €--16 515 €
124 877 €2 446 €1 759 €2 431 €---
134 974 €2 341 €1 654 €2 634 €---
145 074 €2 232 €1 546 €2 842 €---
155 175 €2 120 €1 434 €3 055 €---
165 279 €2 004 €1 318 €3 274 €---
175 384 €1 884 €1 198 €3 500 €---
185 492 €1 761 €1 075 €3 731 €---
195 602 €1 633 €947 €3 969 €---
205 714 €1 501 €815 €4 213 €---
215 828 €1 365 €678 €4 463 €---
225 945 €1 224 €538 €4 721 €---
236 063 €1 078 €392 €4 985 €---
246 185 €928 €242 €5 257 €---
256 308 €772 €86 €5 536 €---
TOTAL125 625 €108 930 €39 074 €16 695 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 16 695 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 922 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+824 €-6 420 €+7 244 €
2+824 €0 €+824 €
3+824 €0 €+824 €
4+824 €0 €+824 €
5+824 €0 €+824 €
6+824 €0 €+824 €
7+824 €0 €+824 €
8+824 €0 €+824 €
9+824 €0 €+824 €
10+824 €0 €+824 €
11+824 €0 €+824 €
12+824 €+729 €+95 €
13+824 €+790 €+34 €
14+824 €+852 €-28 €
15+824 €+917 €-93 €
16+824 €+982 €-158 €
17+824 €+1 050 €-226 €
18+824 €+1 119 €-295 €
19+824 €+1 191 €-367 €
20+824 €+1 264 €-440 €
21+824 €+1 339 €-515 €
22+824 €+1 416 €-592 €
23+824 €+1 496 €-672 €
24+824 €+1 577 €-753 €
25+824 €+1 661 €-837 €
Total+20 600 €+9 963 €+10 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 171 jours
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