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Détails du bien

VilleBressuire (79)
Surface160
Coût Total207 492
Loyer Annuel15 431
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 936,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cette maison de Maître situé à deux pas du centre ville se compose dans des beaux volumes à vivre d'une entrée desservant d'un salon lumineux, une salle à manger spacieuse, une cuisine, un wc séparé ainsi qu'un dégagement donnant sur la cour privative arborée. Au premier étage, deux chambres sur parquet avec un cabinet de toilette, une chambre parentale dotée d'une salle de bain ainsi qu'une douche séparée. Un wc ainsi qu'une buanderie complètent ce bien. Au deuxième étage, une chambre offrant un beau volume et un bureau. Au sous sol, garage avec un espace bricolage / rangements et une cave.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 149 900 euros Prix de vente hors honoraires d'agence : 142 000 euros Honoraires charge acquéreur : 7 900 euros soit 5,56 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre consultant megAgence : Aurélien GUIGNARD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 838 971 299

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Total : 207 492
Prix d'acquisition : 149 900
Travaux : 45 600
Valeur du bien : 195 500
Frais de notaire : 11 992
Coût estimé : 11 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1286€/mois
Loyer annuel estimé : 15431€/an
Fourchette totale : 997€ - 1658€/mois
Fourchette annuelle : 11965€ - 19900€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 474,18 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 869
Prix d'achat :149 900
Décote à l'achat :-85 969 (-36.4%)
Marge achat-revente :28 377€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 492
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 072,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 508,71
Coût de l'assurance :17 636,82
Taxe foncière : 1 543,05€/an
Soit par mois : 128,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 200,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour confort
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation des murs (peinture) et mise à jour de la décoration
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie (tuyauterie, évacuations) dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement de sol:6 500
    Parquet flottant: 50 m² × 130€/m² = 6500€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Électricité:3 200
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 800€/chambre = 3200€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle à manger:1 200
    Peinture murs: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Électricité générale:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Plomberie générale:6 000
    Mise à jour plomberie: maison complète × 6000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 431 €/an
Calcul : 1 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 492 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 546
Revenus locatifs : +15 431
Charges déductibles : -54 546
Résultat foncier Année 1 : -39 115(Déficit de 39 115 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 28 415
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 946 €/an
Revenus locatifs : +15 431
Charges déductibles : -8 946
Résultat foncier Années 2+ : 6 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 28415.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 43154 5526 704-39 12210 700 €28 422 €28 422 €
215 7398 7716 5236 968--21 454 €
316 0548 5846 3357 470--13 984 €
416 3758 3916 1427 984--5 999 €
516 7028 1915 9428 512---
617 0377 9845 7369 052---
717 3777 7715 5239 606---
817 7257 5515 30210 174---
918 0797 3235 07510 756---
1018 4417 0884 84011 353---
1118 8106 8454 59711 965---
1219 1866 5944 34512 592---
1319 5706 3354 08613 235---
1419 9616 0673 81813 894---
1520 3605 7903 54114 571---
1620 7675 5043 25515 264---
1721 1835 2082 95915 975---
1821 6064 9032 65416 704---
1922 0394 5872 33817 452---
2022 4794 2612 01218 218---
2122 9293 9241 67619 005---
2223 3883 5761 32819 811---
2323 8553 21796820 639---
2424 3322 84559721 487---
2524 8192 46121322 358---
TOTAL494 244198 32296 509295 92310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 923
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 240-3 210+6 450
2+3 2400+3 240
3+3 2400+3 240
4+3 2400+3 240
5+3 240+754+2 486
6+3 240+2 716+524
7+3 240+2 882+358
8+3 240+3 052+188
9+3 240+3 227+13
10+3 240+3 406-166
11+3 240+3 589-349
12+3 240+3 778-538
13+3 240+3 971-731
14+3 240+4 168-928
15+3 240+4 371-1 131
16+3 240+4 579-1 339
17+3 240+4 792-1 552
18+3 240+5 011-1 771
19+3 240+5 235-1 995
20+3 240+5 466-2 226
21+3 240+5 701-2 461
22+3 240+5 943-2 703
23+3 240+6 192-2 952
24+3 240+6 446-3 206
25+3 240+6 707-3 467
Total+81 000+88 777+-7 777
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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