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Détails du bien

Bien expiré
VilleBressuire (79)
Surface160m²
Coût Total207 492€
Loyer Annuel15 431€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 900 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 936,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cette maison de Maître situé à deux pas du centre ville se compose dans des beaux volumes à vivre d'une entrée desservant d'un salon lumineux, une salle à manger spacieuse, une cuisine, un wc séparé ainsi qu'un dégagement donnant sur la cour privative arborée. Au premier étage, deux chambres sur parquet avec un cabinet de toilette, une chambre parentale dotée d'une salle de bain ainsi qu'une douche séparée. Un wc ainsi qu'une buanderie complètent ce bien. Au deuxième étage, une chambre offrant un beau volume et un bureau. Au sous sol, garage avec un espace bricolage / rangements et une cave.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente honoraires d'agence inclus : 149 900 euros Prix de vente hors honoraires d'agence : 142 000 euros Honoraires charge acquéreur : 7 900 euros soit 5,56 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre consultant megAgence : Aurélien GUIGNARD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NIORT sous le numéro 838 971 299

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Total : 207 492€
Prix d'acquisition : 149 900€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 195 500€
Frais de notaire : 11 992€
Coût estimé : 11 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1286€/mois
Loyer annuel estimé : 15431€/an
Fourchette totale : 997€ - 1658€/mois
Fourchette annuelle : 11965€ - 19900€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 474,18 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :235 869 €
Prix d'achat :149 900 €
Décote à l'achat :-85 969€ (-36.4%)
Marge achat-revente :28 377€ (12.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 013,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 072,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 508,71€
Coût de l'assurance :17 636,82€
Taxe foncière : 1 543,05€/an
Soit par mois : 128,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 285,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 200,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine anciens et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour confort
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation des murs (peinture) et mise à jour de la décoration
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises supplémentaires si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie (tuyauterie, évacuations) dans toute la maison
Quantité: maison complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 2000€/m² = 16000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement de sol:6 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 130€/m² = 6500€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Électricité:3 200€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 800€/chambre = 3200€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle à manger:1 200€
    Peinture murs: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Plomberie générale:6 000€
    Mise à jour plomberie: maison complète × 6000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 286 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 431 €/an
Calcul : 1 286 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 492 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 705 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 543 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 546 €
Revenus locatifs : +15 431 €
Charges déductibles : -54 546 €
Résultat foncier Année 1 : -39 115 €(Déficit de 39 115 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 28 415 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 946 €/an
Revenus locatifs : +15 431 €
Charges déductibles : -8 946 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 485 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 28415.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 435 €(65% de 149 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 543 €/an
Calcul : 97 435 € × 3,636% = 3 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 431 €54 552 €6 704 €-39 122 €10 700 €28 422 €28 422 €
215 739 €8 771 €6 523 €6 968 €--21 454 €
316 054 €8 584 €6 335 €7 470 €--13 984 €
416 375 €8 391 €6 142 €7 984 €--5 999 €
516 702 €8 191 €5 942 €8 512 €---
617 037 €7 984 €5 736 €9 052 €---
717 377 €7 771 €5 523 €9 606 €---
817 725 €7 551 €5 302 €10 174 €---
918 079 €7 323 €5 075 €10 756 €---
1018 441 €7 088 €4 840 €11 353 €---
1118 810 €6 845 €4 597 €11 965 €---
1219 186 €6 594 €4 345 €12 592 €---
1319 570 €6 335 €4 086 €13 235 €---
1419 961 €6 067 €3 818 €13 894 €---
1520 360 €5 790 €3 541 €14 571 €---
1620 767 €5 504 €3 255 €15 264 €---
1721 183 €5 208 €2 959 €15 975 €---
1821 606 €4 903 €2 654 €16 704 €---
1922 039 €4 587 €2 338 €17 452 €---
2022 479 €4 261 €2 012 €18 218 €---
2122 929 €3 924 €1 676 €19 005 €---
2223 388 €3 576 €1 328 €19 811 €---
2323 855 €3 217 €968 €20 639 €---
2424 332 €2 845 €597 €21 487 €---
2524 819 €2 461 €213 €22 358 €---
TOTAL494 244 €198 322 €96 509 €295 923 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 431 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 240 €-3 210 €+6 450 €
2+3 240 €0 €+3 240 €
3+3 240 €0 €+3 240 €
4+3 240 €0 €+3 240 €
5+3 240 €+754 €+2 486 €
6+3 240 €+2 716 €+524 €
7+3 240 €+2 882 €+358 €
8+3 240 €+3 052 €+188 €
9+3 240 €+3 227 €+13 €
10+3 240 €+3 406 €-166 €
11+3 240 €+3 589 €-349 €
12+3 240 €+3 778 €-538 €
13+3 240 €+3 971 €-731 €
14+3 240 €+4 168 €-928 €
15+3 240 €+4 371 €-1 131 €
16+3 240 €+4 579 €-1 339 €
17+3 240 €+4 792 €-1 552 €
18+3 240 €+5 011 €-1 771 €
19+3 240 €+5 235 €-1 995 €
20+3 240 €+5 466 €-2 226 €
21+3 240 €+5 701 €-2 461 €
22+3 240 €+5 943 €-2 703 €
23+3 240 €+6 192 €-2 952 €
24+3 240 €+6 446 €-3 206 €
25+3 240 €+6 707 €-3 467 €
Total+81 000 €+88 777 €+-7 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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