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Achat : Appartement (22500)

VillePaimpol (22)
Surface34m²
Coût Total90 246€
Loyer Annuel5 964€
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 48 450 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 425 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 34 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Toilettes séparées, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine américaine

COMMEREUC IMMOBILIER vous propose un appartement à vendre à PAIMPOL. Cet appartement de deux pièces, situé au premier étage d'un immeuble en pierres du centre ville de Paimpol, comprend une entrée, une pièce de vie avec kitchenette, une chambre, une salle d'eau, un WC séparé. Cet appartement vendu libre de toute occupation nécessite des travaux de rafraichissement. Bien en copropriété de 6 lots, charges annuelles: 590 €.

Ville : Paimpol
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22500
Coordonnées : 48.765400, -3.047110
Total : 90 246€
Prix d'acquisition : 48 450€
Travaux : 37 920€
Valeur du bien : 86 370€
Frais de notaire : 3 876€
Coût estimé : 3 876€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 14.62€/m²/mois
Fourchette : 11.84€ - 18.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5964€/an
Fourchette totale : 402€ - 614€/mois
Fourchette annuelle : 4830€ - 7365€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 977,78 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :101 245 €
Prix d'achat :48 450 €
Décote à l'achat :-52 795€ (-52.1%)
Marge achat-revente :10 999€ (10.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 246€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,10€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 489,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 727,82€
Coût de l'assurance :10 829,52€
Taxe foncière : 596,42€/an
Soit par mois : 49,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 49,17€/mois
Soit par an : 590,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 497,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine intégrée vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 920 €(1 115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:560€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 40€/m² = 560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Paimpol (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 964 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 246 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 590 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 686 €
Revenus locatifs : +5 964 €
Charges déductibles : -42 686 €
Résultat foncier Année 1 : -36 721 €(Déficit de 36 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 321 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 766 €/an
Revenus locatifs : +5 964 €
Charges déductibles : -4 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15321.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 450 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 493 €(65% de 48 450 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 145 €/an
Calcul : 31 493 € × 3,636% = 1 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 964 €42 688 €3 149 €-36 724 €21 400 €15 324 €15 324 €
26 083 €4 686 €3 067 €1 397 €--13 927 €
36 205 €4 601 €2 982 €1 604 €--12 323 €
46 329 €4 513 €2 893 €1 816 €--10 507 €
56 456 €4 422 €2 802 €2 034 €--8 473 €
66 585 €4 327 €2 708 €2 258 €--6 215 €
76 717 €4 229 €2 610 €2 488 €--3 728 €
86 851 €4 128 €2 508 €2 723 €--1 004 €
96 988 €4 022 €2 403 €2 966 €---
107 128 €3 914 €2 294 €3 214 €---
117 270 €3 801 €2 181 €3 470 €---
127 416 €3 684 €2 064 €3 732 €---
137 564 €3 563 €1 943 €4 001 €---
147 715 €3 437 €1 818 €4 278 €---
157 870 €3 307 €1 688 €4 562 €---
168 027 €3 173 €1 553 €4 854 €---
178 188 €3 033 €1 414 €5 154 €---
188 351 €2 889 €1 269 €5 462 €---
198 518 €2 739 €1 120 €5 779 €---
208 689 €2 584 €965 €6 104 €---
218 862 €2 424 €804 €6 439 €---
229 040 €2 258 €638 €6 782 €---
239 221 €2 085 €466 €7 135 €---
249 405 €1 907 €287 €7 498 €---
259 593 €1 722 €103 €7 871 €---
TOTAL191 034 €124 138 €45 728 €66 897 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 897 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 964 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 252 €-6 420 €+7 672 €
2+1 252 €0 €+1 252 €
3+1 252 €0 €+1 252 €
4+1 252 €0 €+1 252 €
5+1 252 €0 €+1 252 €
6+1 252 €0 €+1 252 €
7+1 252 €0 €+1 252 €
8+1 252 €0 €+1 252 €
9+1 252 €+588 €+664 €
10+1 252 €+964 €+288 €
11+1 252 €+1 041 €+211 €
12+1 252 €+1 120 €+132 €
13+1 252 €+1 200 €+52 €
14+1 252 €+1 283 €-31 €
15+1 252 €+1 369 €-117 €
16+1 252 €+1 456 €-204 €
17+1 252 €+1 546 €-294 €
18+1 252 €+1 639 €-387 €
19+1 252 €+1 734 €-482 €
20+1 252 €+1 831 €-579 €
21+1 252 €+1 932 €-680 €
22+1 252 €+2 035 €-783 €
23+1 252 €+2 141 €-889 €
24+1 252 €+2 249 €-997 €
25+1 252 €+2 361 €-1 109 €
Total+31 300 €+20 069 €+11 231 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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