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Achat : Maison (85250)

VilleSaint-Fulgent (85)
Surface226m²
Coût Total206 400€
Loyer Annuel22 710€
Rentabilité11.00%
Cashflow/mois+584€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 796,46 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 226 m², 8 pièces, 5 chambres, 1041 m² de terrain, Structure/extérieur à restaurer

Idéalement située au coeur du bourg de Saint-Fulgent, cette maison individuelle de 226 m2 sur deux niveaux offre un potentiel exceptionnel de valorisation pour marchand de biens, promoteur ou investisseur déficit foncier.- Maison principale : 226 m2 exploitables à rénover entièrement, offrant de magnifiques volumes- Agencement et distribution : Configuration idéale sur deux niveaux facilitant une division en plusieurs appartements (T2 / T3) grâce aux différentes ouvertures et volumes existants- Extérieur : Grand terrain constructible situé à l'arrière, au calme, offrant de multiples possibilités (extension, création de stationnements ou détachement d'une parcelle à bâtir).Les + investisseurs : - Emplacement premium en centre-bourg, à proximité immédiate des commerces et services- Forte demande locative sur la commune- Fort levier de défiscalisation (travaux de rénovation globale)- Raccordement réseau et éléments de structure sains. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Saint-Fulgent
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85250
Coordonnées : 46.849272, -1.176422
Total : 206 400€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 192 000€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1893€/mois
Loyer annuel estimé : 22710€/an
Fourchette totale : 1490€ - 2404€/mois
Fourchette annuelle : 17879€ - 28846€/an
Rentabilité brute :11.00%
Fourchette de rentabilité :8.66% - 13.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 893,88 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :428 017 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-248 017€ (-57.9%)
Marge achat-revente :221 617€ (51.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,56€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 119,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 583,26€
Coût de l'assurance :24 768,00€
Taxe foncière : 2 271,01€/an
Soit par mois : 189,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 892,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 308,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :584,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 226 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en carrelage usé nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces (entrée et couloir).
Quantité: 16 m² (6 m² + 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(53 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 710 €/an
Calcul : 1 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 400 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 991 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 271 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 457 €
Revenus locatifs : +22 710 €
Charges déductibles : -22 457 €
Résultat foncier Année 1 : 253 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 457 €/an
Revenus locatifs : +22 710 €
Charges déductibles : -10 457 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 253 €/an
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 710 €22 463 €7 202 €247 €---
223 164 €10 276 €7 014 €12 889 €---
323 628 €10 081 €6 819 €13 547 €---
424 100 €9 879 €6 618 €14 221 €---
524 582 €9 670 €6 409 €14 912 €---
625 074 €9 454 €6 192 €15 620 €---
725 575 €9 230 €5 968 €16 345 €---
826 087 €8 998 €5 736 €17 089 €---
926 608 €8 757 €5 496 €17 851 €---
1027 141 €8 508 €5 246 €18 632 €---
1127 683 €8 250 €4 988 €19 433 €---
1228 237 €7 983 €4 721 €20 254 €---
1328 802 €7 706 €4 444 €21 096 €---
1429 378 €7 419 €4 157 €21 959 €---
1529 965 €7 122 €3 860 €22 844 €---
1630 565 €6 814 €3 552 €23 751 €---
1731 176 €6 495 €3 234 €24 681 €---
1831 800 €6 165 €2 903 €25 635 €---
1932 436 €5 823 €2 561 €26 613 €---
2033 084 €5 468 €2 207 €27 616 €---
2133 746 €5 101 €1 840 €28 645 €---
2234 421 €4 721 €1 459 €29 700 €---
2335 109 €4 327 €1 065 €30 782 €---
2435 811 €3 919 €657 €31 892 €---
2536 528 €3 496 €235 €33 031 €---
TOTAL727 410 €198 126 €104 583 €529 283 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 529 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 769 €+74 €+4 695 €
2+4 769 €+3 867 €+902 €
3+4 769 €+4 064 €+705 €
4+4 769 €+4 266 €+503 €
5+4 769 €+4 474 €+295 €
6+4 769 €+4 686 €+83 €
7+4 769 €+4 904 €-135 €
8+4 769 €+5 127 €-358 €
9+4 769 €+5 355 €-586 €
10+4 769 €+5 590 €-821 €
11+4 769 €+5 830 €-1 061 €
12+4 769 €+6 076 €-1 307 €
13+4 769 €+6 329 €-1 560 €
14+4 769 €+6 588 €-1 819 €
15+4 769 €+6 853 €-2 084 €
16+4 769 €+7 125 €-2 356 €
17+4 769 €+7 404 €-2 635 €
18+4 769 €+7 690 €-2 921 €
19+4 769 €+7 984 €-3 215 €
20+4 769 €+8 285 €-3 516 €
21+4 769 €+8 593 €-3 824 €
22+4 769 €+8 910 €-4 141 €
23+4 769 €+9 235 €-4 466 €
24+4 769 €+9 568 €-4 799 €
25+4 769 €+9 909 €-5 140 €
Total+119 225 €+158 785 €+-39 560 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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