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Maison à vendre

VilleSaint-Junien-les-Combes (87)
Surface95m²
Coût Total133 154€
Loyer Annuel8 394€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 925,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, calme, Pas de cave

Venez visiter cette villa élevée sur sous-sol complet à 10 minutes de BELLAC et ses commerces. Ce bien est composé d'un séjour-salon, d'une cuisine équipée, de 4 chambres, une salle d'eau. Un jardin tout autour clôturé, un garage et un abri de jardin complètent cette maison familiale à rafraîchir, dans un cadre calme et reposant. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Junien-les-Combes
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87300
Coordonnées : 46.090958, 1.131551
Total : 133 154€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 38 200€
Valeur du bien : 126 120€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 700€/mois
Loyer annuel estimé : 8394€/an
Fourchette totale : 553€ - 884€/mois
Fourchette annuelle : 6641€ - 10611€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :800 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :76 000 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :+11 920€ (+15.7%)
Marge achat-revente :-57 154€ (-75.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 154€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :668,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 254,82€
Coût de l'assurance :11 650,97€
Taxe foncière : 839,43€/an
Soit par mois : 69,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 776,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 200 €(402 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 600€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Junien-les-Combes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 700 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 394 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 154 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 466 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 134 €
Revenus locatifs : +8 394 €
Charges déductibles : -44 134 €
Résultat foncier Année 1 : -35 740 €(Déficit de 35 740 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 340 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 934 €/an
Revenus locatifs : +8 394 €
Charges déductibles : -5 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 460 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14339.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 394 €44 138 €4 633 €-35 744 €21 400 €14 344 €14 344 €
28 562 €5 817 €4 512 €2 745 €--11 599 €
38 733 €5 692 €4 386 €3 042 €--8 557 €
48 908 €5 562 €4 257 €3 346 €--5 211 €
59 086 €5 427 €4 122 €3 659 €--1 553 €
69 268 €5 288 €3 983 €3 980 €---
79 453 €5 144 €3 838 €4 309 €---
89 642 €4 994 €3 689 €4 648 €---
99 835 €4 840 €3 534 €4 996 €---
1010 032 €4 679 €3 374 €5 353 €---
1110 233 €4 513 €3 208 €5 719 €---
1210 437 €4 341 €3 036 €6 096 €---
1310 646 €4 163 €2 858 €6 483 €---
1410 859 €3 978 €2 673 €6 880 €---
1511 076 €3 787 €2 482 €7 289 €---
1611 298 €3 589 €2 284 €7 708 €---
1711 524 €3 384 €2 079 €8 139 €---
1811 754 €3 172 €1 866 €8 582 €---
1911 989 €2 952 €1 646 €9 037 €---
2012 229 €2 724 €1 418 €9 505 €---
2112 473 €2 488 €1 182 €9 986 €---
2212 723 €2 243 €938 €10 480 €---
2312 977 €1 990 €685 €10 987 €---
2413 237 €1 728 €422 €11 509 €---
2513 502 €1 456 €151 €12 045 €---
TOTAL268 871 €138 091 €67 255 €130 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763 €-6 420 €+8 183 €
2+1 763 €0 €+1 763 €
3+1 763 €0 €+1 763 €
4+1 763 €0 €+1 763 €
5+1 763 €0 €+1 763 €
6+1 763 €+728 €+1 035 €
7+1 763 €+1 293 €+470 €
8+1 763 €+1 394 €+369 €
9+1 763 €+1 499 €+264 €
10+1 763 €+1 606 €+157 €
11+1 763 €+1 716 €+47 €
12+1 763 €+1 829 €-66 €
13+1 763 €+1 945 €-182 €
14+1 763 €+2 064 €-301 €
15+1 763 €+2 187 €-424 €
16+1 763 €+2 312 €-549 €
17+1 763 €+2 442 €-679 €
18+1 763 €+2 575 €-812 €
19+1 763 €+2 711 €-948 €
20+1 763 €+2 851 €-1 088 €
21+1 763 €+2 996 €-1 233 €
22+1 763 €+3 144 €-1 381 €
23+1 763 €+3 296 €-1 533 €
24+1 763 €+3 453 €-1 690 €
25+1 763 €+3 614 €-1 851 €
Total+44 075 €+39 234 €+4 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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