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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVautebis (79)
Surface300m²
Coût Total183 120€
Loyer Annuel23 138€
Rentabilité12.64%
Cashflow/mois+788€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 496,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 salles de bain, Cuisine équipée, 6 chambres, 3 parkings: 3 parkings, Jardin, Terrasse

Pour investisseur :

Ensemble immobilier à 10 minutes de St Maixent actuellement vide d'occupation et récemment loué avec un revenu locatif de 1540 euros par mois (18 480 par an) offrant deux maisons familiales de trois chambres chacune avec extérieurs (terrasse / jardin) très bien rénovées (terrasses, toiture, isolation, électricité, convecteurs électriques efficients, double vitrage, plomberie, évacuation, sols/murs etc. en bon état) il y a quelques années et très bien entretenues. Toutes les factures sont disponibles ainsi que les décennales des artisans.

Rendement très élevé sans avoir à se préoccuper d’effectuer des travaux importants, éventuel rafraîchissement à prévoir avant remise en location.

Possibilité d’augmenter son rendement / de faire du déficit foncier en rénovant une troisième maison attenante de plus de 100m2 pouvant être louée séparément (incluse dans le prix).

Dossier complet disponible après premier échange téléphonique (uniquement pour investisseur sérieux).

Vente cause expatriation

Merci de vous assurer de vos capacités de financement en amont.

Ville : Vautebis
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79420
Coordonnées : 46.535087, -0.151729
Total : 183 120€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 171 200€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 6.43€/m²/mois
Fourchette : 5.10€ - 8.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1928€/mois
Loyer annuel estimé : 23138€/an
Fourchette totale : 1531€ - 2429€/mois
Fourchette annuelle : 18369€ - 29145€/an
Rentabilité brute :12.64%
Fourchette de rentabilité :10.03% - 15.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :300 000 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-151 000€ (-50.3%)
Marge achat-revente :116 880€ (39.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 947,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 172,81€
Coût de l'assurance :16 023,00€
Taxe foncière : 2 313,82€/an
Soit par mois : 192,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 928,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 140,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :787,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 6 chambres avec peinture et vérification des finitions
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(74 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 25€/m² = 200€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon - Rafraîchissement:3 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 25€/m² = 500€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salle de bain - Rénovation:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Rafraîchissement:5 400€
    Peinture murs chambres: 72 m² × 25€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 3600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vautebis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 928 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 138 €/an
Calcul : 1 928 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 910 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 314 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 065 €
Revenus locatifs : +23 138 €
Charges déductibles : -31 065 €
Résultat foncier Année 1 : -7 927 €(Déficit de 7 927 €)
Imputable sur revenu global : 7 927 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 865 €/an
Revenus locatifs : +23 138 €
Charges déductibles : -8 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 273 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 138 €31 071 €5 916 €-7 933 €7 933 €--
223 601 €8 711 €5 756 €14 890 €---
324 073 €8 546 €5 591 €15 527 €---
424 554 €8 375 €5 421 €16 179 €---
525 046 €8 199 €5 244 €16 846 €---
625 546 €8 017 €5 062 €17 529 €---
726 057 €7 829 €4 874 €18 229 €---
826 578 €7 634 €4 680 €18 944 €---
927 110 €7 433 €4 479 €19 677 €---
1027 652 €7 226 €4 271 €20 426 €---
1128 205 €7 011 €4 057 €21 194 €---
1228 769 €6 790 €3 835 €21 980 €---
1329 345 €6 561 €3 606 €22 784 €---
1429 932 €6 324 €3 370 €23 607 €---
1530 530 €6 080 €3 125 €24 450 €---
1631 141 €5 827 €2 873 €25 313 €---
1731 764 €5 567 €2 612 €26 197 €---
1832 399 €5 297 €2 342 €27 102 €---
1933 047 €5 019 €2 064 €28 028 €---
2033 708 €4 731 €1 776 €28 977 €---
2134 382 €4 434 €1 479 €29 949 €---
2235 070 €4 126 €1 172 €30 943 €---
2335 771 €3 809 €854 €31 962 €---
2436 487 €3 481 €526 €33 005 €---
2537 216 €3 142 €188 €34 074 €---
TOTAL741 123 €181 241 €85 173 €559 882 €7 933 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 380 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 559 882 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 859 €-2 380 €+7 239 €
2+4 859 €+4 467 €+392 €
3+4 859 €+4 658 €+201 €
4+4 859 €+4 854 €+5 €
5+4 859 €+5 054 €-195 €
6+4 859 €+5 259 €-400 €
7+4 859 €+5 469 €-610 €
8+4 859 €+5 683 €-824 €
9+4 859 €+5 903 €-1 044 €
10+4 859 €+6 128 €-1 269 €
11+4 859 €+6 358 €-1 499 €
12+4 859 €+6 594 €-1 735 €
13+4 859 €+6 835 €-1 976 €
14+4 859 €+7 082 €-2 223 €
15+4 859 €+7 335 €-2 476 €
16+4 859 €+7 594 €-2 735 €
17+4 859 €+7 859 €-3 000 €
18+4 859 €+8 131 €-3 272 €
19+4 859 €+8 409 €-3 550 €
20+4 859 €+8 693 €-3 834 €
21+4 859 €+8 985 €-4 126 €
22+4 859 €+9 283 €-4 424 €
23+4 859 €+9 589 €-4 730 €
24+4 859 €+9 902 €-5 043 €
25+4 859 €+10 222 €-5 363 €
Total+121 475 €+167 964 €+-46 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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