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Achat maison longère

Bien expiré
VilleSougy-sur-Loire (58)
Surface60m²
Coût Total104 100€
Loyer Annuel4 660€
Rentabilité4.48%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 60 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1800, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 26 m², 2 Parkings, Jardin, Terrain de 2690 m², Travaux, Orientation Ouest

Située sur l'axe Decize Nevers, Sougy sur Loire vous offre commodités et proximité des commerces, écoles et gare SNCF (environ 6 km) Longère des années 1800, à rénover entièrement comprenant: Une entrée sur la pièce de vie avec cheminée et four à pain, une chambre, cuisine séparée, salle de bains avec wc Ecurie attenante, grenier sur l'ensemble, dépendances, terrain agrémenté d'un puits. Pour tous renseignements complémentaires et organiser une visite n'hésitez pas à nous contacter. Cette annonce vous est proposée par MOREL VIRGINIE - - N°RSAC: micro entreprise , Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de Nevers

Ville : Sougy-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.844030, 3.418280
Total : 104 100€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 60 900€
Valeur du bien : 100 900€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 6.47€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 7.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 388€/mois
Loyer annuel estimé : 4660€/an
Fourchette totale : 317€ - 475€/mois
Fourchette annuelle : 3810€ - 5701€/an
Rentabilité brute :4.48%
Fourchette de rentabilité :3.66% - 5.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :30,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 577,73€
Coût de l'assurance :9 108,75€
Taxe foncière : 466,04€/an
Soit par mois : 38,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 388,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
La maison est construite en 1800, ce qui suggère une classe énergétique faible.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des travaux importants
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection des murs et sols
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé, nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, traitement de l'humidité, peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer un bon fonctionnement
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 assumé pour les pièces sans photo - nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 900 €(1 015 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 300€
    Isolation toiture: 60 m² × 55€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant équipements et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant peinture et revêtement)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant peinture et revêtement)
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Réfection plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sougy-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 660 €/an
Calcul : 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 432 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 100 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 466 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 163 €
Revenus locatifs : +4 660 €
Charges déductibles : -65 163 €
Résultat foncier Année 1 : -60 502 €(Déficit de 60 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 263 €/an
Revenus locatifs : +4 660 €
Charges déductibles : -4 263 €
Résultat foncier Années 2+ : 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39102.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 660 €65 166 €3 436 €-60 506 €21 400 €39 106 €39 106 €
24 754 €4 174 €3 344 €580 €--38 526 €
34 849 €4 079 €3 249 €770 €--37 756 €
44 946 €3 981 €3 150 €965 €--36 791 €
55 045 €3 879 €3 049 €1 166 €--35 626 €
65 145 €3 774 €2 944 €1 371 €--34 255 €
75 248 €3 665 €2 835 €1 583 €--32 671 €
85 353 €3 553 €2 723 €1 800 €--30 871 €
95 460 €3 437 €2 606 €2 024 €--28 848 €
105 570 €3 317 €2 486 €2 253 €--26 595 €
115 681 €3 193 €2 362 €2 488 €--24 106 €
125 795 €3 064 €2 234 €2 730 €---
135 911 €2 932 €2 101 €2 979 €---
146 029 €2 794 €1 964 €3 234 €---
156 149 €2 652 €1 822 €3 497 €---
166 272 €2 506 €1 675 €3 767 €---
176 398 €2 354 €1 524 €4 044 €---
186 526 €2 197 €1 367 €4 328 €---
196 656 €2 035 €1 205 €4 621 €---
206 789 €1 868 €1 037 €4 922 €---
216 925 €1 694 €864 €5 231 €---
227 064 €1 515 €685 €5 549 €---
237 205 €1 330 €499 €5 875 €---
247 349 €1 138 €308 €6 211 €---
257 496 €940 €110 €6 556 €---
TOTAL149 275 €131 238 €49 578 €18 037 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 18 037 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 660 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +979 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+979 €-6 420 €+7 399 €
2+979 €0 €+979 €
3+979 €0 €+979 €
4+979 €0 €+979 €
5+979 €0 €+979 €
6+979 €0 €+979 €
7+979 €0 €+979 €
8+979 €0 €+979 €
9+979 €0 €+979 €
10+979 €0 €+979 €
11+979 €0 €+979 €
12+979 €+819 €+160 €
13+979 €+894 €+85 €
14+979 €+970 €+9 €
15+979 €+1 049 €-70 €
16+979 €+1 130 €-151 €
17+979 €+1 213 €-234 €
18+979 €+1 299 €-320 €
19+979 €+1 386 €-407 €
20+979 €+1 477 €-498 €
21+979 €+1 569 €-590 €
22+979 €+1 665 €-686 €
23+979 €+1 763 €-784 €
24+979 €+1 863 €-884 €
25+979 €+1 967 €-988 €
Total+24 475 €+12 643 €+11 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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