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Appartement 177 m² à Pacy-Sur-Eure

VillePacy-sur-Eure (27)
Surface177m²
Coût Total225 220€
Loyer Annuel29 349€
Rentabilité13.03%
Cashflow/mois+870€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 954,8 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 177 m², 2 pièces

À Auteuil Authouillet, un local de 117 m² et un appartement de deux pièces de 60 m² sur une parcelle de 1000 m² clos, mur.

Une visite s'impose.

Pour visiter ce bien, vous pouvez m'appeler au [Coordonnées masquées]

Ville : Pacy-sur-Eure
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27120
Coordonnées : 49.019090, 1.410070
Total : 225 220€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 42 700€
Valeur du bien : 211 700€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 13.82€/m²/mois
Fourchette : 11.49€ - 16.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 2446€/mois
Loyer annuel estimé : 29349€/an
Fourchette totale : 2033€ - 2942€/mois
Fourchette annuelle : 24399€ - 35302€/an
Rentabilité brute :13.03%
Fourchette de rentabilité :10.83% - 15.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 759,96 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :488 513 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-319 513€ (-65.4%)
Marge achat-revente :263 293€ (53.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :56,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 181,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 307,02€
Coût de l'assurance :16 891,50€
Taxe foncière : 2 934,85€/an
Soit par mois : 244,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 445,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 575,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :869,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en désordre avec électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, état similaire aux autres pièces
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 700 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€ = 3000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
  • Salon:7 000€
    Rénovation salon: 35 m² × 200€ = 7000€ (fourniture + pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pacy-sur-Eure. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts peuvent varier selon les matériaux et la complexité des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 349 €/an
Calcul : 2 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 220 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 935 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 850 €
Revenus locatifs : +29 349 €
Charges déductibles : -55 850 €
Résultat foncier Année 1 : -26 501 €(Déficit de 26 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 150 €/an
Revenus locatifs : +29 349 €
Charges déductibles : -13 150 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5101.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 349 €55 857 €7 746 €-26 508 €21 400 €5 108 €5 108 €
229 936 €12 953 €7 543 €16 982 €---
330 534 €12 743 €7 332 €17 791 €---
431 145 €12 525 €7 114 €18 620 €---
531 768 €12 299 €6 888 €19 469 €---
632 403 €12 065 €6 654 €20 338 €---
733 051 €11 823 €6 412 €21 228 €---
833 712 €11 572 €6 162 €22 140 €---
934 386 €11 313 €5 902 €23 074 €---
1035 074 €11 044 €5 633 €24 030 €---
1135 776 €10 766 €5 355 €25 010 €---
1236 491 €10 478 €5 067 €26 013 €---
1337 221 €10 180 €4 769 €27 042 €---
1437 965 €9 871 €4 460 €28 095 €---
1538 725 €9 551 €4 141 €29 174 €---
1639 499 €9 220 €3 810 €30 279 €---
1740 289 €8 877 €3 467 €31 412 €---
1841 095 €8 523 €3 112 €32 572 €---
1941 917 €8 155 €2 745 €33 762 €---
2042 755 €7 775 €2 364 €34 980 €---
2143 610 €7 381 €1 971 €36 229 €---
2244 483 €6 973 €1 563 €37 509 €---
2345 372 €6 551 €1 141 €38 821 €---
2446 280 €6 114 €704 €40 166 €---
2547 205 €5 662 €251 €41 544 €---
TOTAL940 043 €290 270 €112 307 €649 773 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 649 773 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 163 €-6 420 €+12 583 €
2+6 163 €+3 562 €+2 601 €
3+6 163 €+5 337 €+826 €
4+6 163 €+5 586 €+577 €
5+6 163 €+5 841 €+322 €
6+6 163 €+6 101 €+62 €
7+6 163 €+6 369 €-206 €
8+6 163 €+6 642 €-479 €
9+6 163 €+6 922 €-759 €
10+6 163 €+7 209 €-1 046 €
11+6 163 €+7 503 €-1 340 €
12+6 163 €+7 804 €-1 641 €
13+6 163 €+8 112 €-1 949 €
14+6 163 €+8 428 €-2 265 €
15+6 163 €+8 752 €-2 589 €
16+6 163 €+9 084 €-2 921 €
17+6 163 €+9 424 €-3 261 €
18+6 163 €+9 772 €-3 609 €
19+6 163 €+10 129 €-3 966 €
20+6 163 €+10 494 €-4 331 €
21+6 163 €+10 869 €-4 706 €
22+6 163 €+11 253 €-5 090 €
23+6 163 €+11 646 €-5 483 €
24+6 163 €+12 050 €-5 887 €
25+6 163 €+12 463 €-6 300 €
Total+154 075 €+194 932 €+-40 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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