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vente - appartement

Bien expiré
VilleNemours (77)
Surface163.42m²
Coût Total356 210€
Loyer Annuel30 238€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+429€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 163.42 m²
Prix au m² : 1 829,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

Situé en plein coeur du centre ville historique de Nemours dans un immeuble de standing, venez découvrir cet appartement de 163 m² de plein pied situé au deuxième étage, cet appartement ce compose d'une très grande entrée, d'une pièce de vie de 45 m² avec double exposition, de trois chambres de 12, 15 et 24 m², d'une cuisine aménagée et équipée, d'une salle de bains et d'un WC séparé. Aucun travaux à prévoir, bien très rare sur le secteur, une visite virtuelle est disponible sur demande ou en scannant le QR Code de la dernière photo.

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien CANAL inscrit au RSAC de MELUN n° 800 820 193 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nemours
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77140
Coordonnées : 48.266921, 2.695315
Total : 356 210€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 33 290€
Valeur du bien : 332 290€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163.42m²
Loyer prédit : 15.42€/m²/mois
Fourchette : 12.78€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2520€/mois
Loyer annuel estimé : 30238€/an
Fourchette totale : 2088€ - 3041€/mois
Fourchette annuelle : 25054€ - 36496€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :356 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 737,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :100,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 838,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :165 115,42€
Coût de l'assurance :30 277,85€
Taxe foncière : 3 023,85€/an
Soit par mois : 251,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 519,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 090,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :429,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 163 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bains avec douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 51 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 51 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 290 €(204 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 350€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9500€ = 9500€, Main d'œuvre: 850€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 060€
    Parquet flottant: 51 m² × 60€/m² = 3060€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 530€
    Peinture murs/plafonds: 51 m² × 30€/m² = 1530€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nemours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 520 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 238 €/an
Calcul : 2 520 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 356 210 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 211 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 024 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 987 €
Revenus locatifs : +30 238 €
Charges déductibles : -48 987 €
Résultat foncier Année 1 : -18 748 €(Déficit de 18 748 €)
Imputable sur revenu global : 18 748 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 697 €/an
Revenus locatifs : +30 238 €
Charges déductibles : -15 697 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 542 €/an
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 238 €48 998 €11 473 €-18 760 €18 760 €--
230 843 €15 398 €11 163 €15 446 €---
331 460 €15 077 €10 842 €16 383 €---
432 089 €14 746 €10 511 €17 344 €---
532 731 €14 403 €10 169 €18 328 €---
633 386 €14 050 €9 815 €19 336 €---
734 053 €13 685 €9 450 €20 369 €---
834 735 €13 307 €9 072 €21 427 €---
935 429 €12 917 €8 683 €22 512 €---
1036 138 €12 515 €8 280 €23 623 €---
1136 861 €12 099 €7 864 €24 762 €---
1237 598 €11 669 €7 434 €25 929 €---
1338 350 €11 225 €6 990 €27 125 €---
1439 117 €10 766 €6 531 €28 351 €---
1539 899 €10 292 €6 057 €29 607 €---
1640 697 €9 802 €5 567 €30 895 €---
1741 511 €9 297 €5 062 €32 214 €---
1842 341 €8 774 €4 539 €33 567 €---
1943 188 €8 234 €3 999 €34 954 €---
2044 052 €7 677 €3 442 €36 375 €---
2144 933 €7 100 €2 865 €37 832 €---
2245 831 €6 505 €2 270 €39 326 €---
2346 748 €5 890 €1 655 €40 858 €---
2447 683 €5 255 €1 020 €42 428 €---
2548 637 €4 599 €364 €44 038 €---
TOTAL968 547 €304 279 €165 115 €664 268 €18 760 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 628 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 664 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 350 €-5 628 €+11 978 €
2+6 350 €+4 634 €+1 716 €
3+6 350 €+4 915 €+1 435 €
4+6 350 €+5 203 €+1 147 €
5+6 350 €+5 498 €+852 €
6+6 350 €+5 801 €+549 €
7+6 350 €+6 111 €+239 €
8+6 350 €+6 428 €-78 €
9+6 350 €+6 754 €-404 €
10+6 350 €+7 087 €-737 €
11+6 350 €+7 429 €-1 079 €
12+6 350 €+7 779 €-1 429 €
13+6 350 €+8 137 €-1 787 €
14+6 350 €+8 505 €-2 155 €
15+6 350 €+8 882 €-2 532 €
16+6 350 €+9 268 €-2 918 €
17+6 350 €+9 664 €-3 314 €
18+6 350 €+10 070 €-3 720 €
19+6 350 €+10 486 €-4 136 €
20+6 350 €+10 913 €-4 563 €
21+6 350 €+11 350 €-5 000 €
22+6 350 €+11 798 €-5 448 €
23+6 350 €+12 257 €-5 907 €
24+6 350 €+12 728 €-6 378 €
25+6 350 €+13 211 €-6 861 €
Total+158 750 €+199 280 €+-40 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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