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Maison et dépendances

Bien expiré
VilleAirvault, Assais-les-jumeaux, Availles-thouarsais, Boussais, Chillou, Irais, Louin, Maisontiers, Marnes, Saint-généroux, Saint-jouin-de-marnes, Saint-loup-lamairé, Tessonnière (79)
Surface120
Coût Total162 100
Loyer Annuel9 463
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 708,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur d'une charmante commune, je vous propose de bien d'exception. Des travaux sont bien entendu à prévoir, notamment en terme d'isolation, de chauffage, d'électricité. Cependant, ce bien possède un vrai atout et un potentiel incroyable avec ses dépendances. En effet, vous trouverez sur le terrain, outre la maison, des dépendances en mauvais état mais que ne demandent qu'à revivre. De manière à pouvoir vous projeter, j'ai imaginé des aménagements pour la maison principale (générés par l'IA) qui vous séduiront. Actuellement, cette maison est composée comme suit : une entrée, une pièce de vie, une cuisine séparée, une arrière cuisine, un wc. A l'étage : un beau palier, une SDB ouverte partiellement, deux chambres. Une échelle vous conduira aux combles. A l'extérieur, un beau terrain, des dépendances et un très grand préau. La surface de la parcelle est de 1045m2. C'est un magnifique projet pour ceux qui souhaitent un bien avec travaux et beaucoup d'espaces. Je vous propose ce bien pour 85 000€ FAI. En attendant de vous rencontrer, je suis à votre disposition pour répondre à vos questions. Mme Valérie LAGNEAU [Coordonnées masquées]

Ville : Airvault, Assais-les-jumeaux, Availles-thouarsais, Boussais, Chillou, Irais, Louin, Maisontiers, Marnes, Saint-généroux, Saint-jouin-de-marnes, Saint-loup-lamairé, Tessonnière
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Coordonnées : 46.881480, -0.052350
Total : 162 100
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 70 300
Valeur du bien : 155 300
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9463€/an
Fourchette totale : 617€ - 1008€/mois
Fourchette annuelle : 7400€ - 12102€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :672,58 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 710
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :+4 290 (+5.3%)
Marge achat-revente :-81 390€ (-100.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 861,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 136,37
Coût de l'assurance :14 183,75
Taxe foncière : 946,34€/an
Soit par mois : 78,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 120 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 300(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600
    Isolation des combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:9 600
    Mise aux normes plomberie: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 463 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 100 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 464
Revenus locatifs : +9 463
Charges déductibles : -77 464
Résultat foncier Année 1 : -68 001(Déficit de 68 001 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 601
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 164 €/an
Revenus locatifs : +9 463
Charges déductibles : -7 164
Résultat foncier Années 2+ : 2 299 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46601.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 46377 4705 656-68 00621 400 €46 606 €46 606 €
29 6537 0225 5082 631--43 976 €
39 8466 8695 3562 976--40 999 €
410 0436 7115 1973 332--37 668 €
510 2436 5475 0333 697--33 971 €
610 4486 3774 8634 071--29 900 €
710 6576 2014 6874 456--25 443 €
810 8706 0194 5054 852--20 591 €
911 0885 8304 3165 258--15 333 €
1011 3105 6344 1205 676--9 658 €
1111 5365 4313 9186 104--3 553 €
1211 7675 2213 7086 545---
1312 0025 0043 4906 998---
1412 2424 7793 2657 463---
1512 4874 5453 0327 941---
1612 7364 3042 7908 433---
1712 9914 0532 5398 938---
1813 2513 7942 2809 457---
1913 5163 5252 0119 991---
2013 7863 2471 73310 540---
2114 0622 9581 44511 104---
2214 3432 6601 14611 684---
2314 6302 35083712 280---
2414 9232 03051612 893---
2515 2211 69818413 523---
TOTAL303 115190 27982 136112 83621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 836
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 463 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 987-6 420+8 407
2+1 9870+1 987
3+1 9870+1 987
4+1 9870+1 987
5+1 9870+1 987
6+1 9870+1 987
7+1 9870+1 987
8+1 9870+1 987
9+1 9870+1 987
10+1 9870+1 987
11+1 9870+1 987
12+1 987+1 964+23
13+1 987+2 099-112
14+1 987+2 239-252
15+1 987+2 382-395
16+1 987+2 530-543
17+1 987+2 681-694
18+1 987+2 837-850
19+1 987+2 997-1 010
20+1 987+3 162-1 175
21+1 987+3 331-1 344
22+1 987+3 505-1 518
23+1 987+3 684-1 697
24+1 987+3 868-1 881
25+1 987+4 057-2 070
Total+49 675+34 917+14 758
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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