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Limoges/Ruchoux - T3 à rénover – Beau potentiel

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface58m²
Coût Total158 880€
Loyer Annuel6 006€
Rentabilité3.78%
Cashflow/mois-381€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 051,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏡 Appartement T3 de 58 m² situé au 1er étage d’un petit immeuble de 2 étages, dans une rue calme et proche des commodités. Bien à rénover offrant un fort potentiel pour résidence principale ou investissement. ✔️ Composition

  • Séjour lumineux
  • 2 chambres
  • Cuisine indépendante
  • Salle de bains
  • WC séparés
  • Chambre de bonne en annexe
  • Cave
  • Chauffage individuel gaz
  • Petite copropriété sans ascenseur
  • Faibles charges 🔧 Travaux Rénovation à prévoir. 📍 Localisation Rue de la Boétie – Limoges Quartier calme, commerces et transports à proximité. 📊 Diagnostics
  • DPE : E
  • GES : E
  • Estimation des dépenses énergétiques : entre 1 070 € et 1 490 € par an Prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 (abonnements compris)Les coûts sont estimés en fonction des caractéristiques de votre logement et pour une utilisation standard sur 5 usages (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage, auxiliaires)

PRIX DE VENTE : 61.000,00 € Frais d'agence Inclus Honoraires d'agence : 6.000,00 € à la charge de l'acquéreur

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.834960, 1.247130
Total : 158 880€
Prix d'acquisition : 61 000€
Travaux : 93 000€
Valeur du bien : 154 000€
Frais de notaire : 4 880€
Coût estimé : 4 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6006€/an
Fourchette totale : 399€ - 628€/mois
Fourchette annuelle : 4787€ - 7536€/an
Rentabilité brute :3.78%
Fourchette de rentabilité :3.01% - 4.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :785,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 831,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 680,69€
Coût de l'assurance :13 902,00€
Taxe foncière : 600,61€/an
Soit par mois : 50,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 500,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 881,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-381,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 58 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en moquette usée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol adapté
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du carrelage de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 000 €(1 603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 6500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 6 fenêtres: 1200€ × 6 = 7200€ (1200€ par fenêtre, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:5 700€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2500€ + Main d'œuvre: 700€ = 3200€
  • Cuisine:33 500€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Main d'œuvre: 1500€ = 15000€
  • Salle de bain:26 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1500€ + Carrelage: 3000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€ + Main d'œuvre: 1080€ = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Remplacement moquette: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Entrée - Revêtement sol:600€
    Rafraîchissement carrelage: 5 m² × 120€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 006 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 302 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 880 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 458 €
Revenus locatifs : +6 006 €
Charges déductibles : -99 458 €
Résultat foncier Année 1 : -93 452 €(Déficit de 93 452 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 72 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 458 €/an
Revenus locatifs : +6 006 €
Charges déductibles : -6 458 €
Résultat foncier Années 2+ : -452 €/an(Déficit de 452 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 72052.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650 €(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 006 €99 463 €5 307 €-93 457 €21 400 €72 057 €72 057 €
26 126 €6 322 €5 165 €-196 €196 €-72 057 €
36 249 €6 176 €5 019 €73 €--71 985 €
46 374 €6 025 €4 868 €349 €--71 636 €
56 501 €5 869 €4 712 €633 €--71 003 €
66 631 €5 707 €4 550 €924 €--70 079 €
76 764 €5 540 €4 383 €1 224 €--68 855 €
86 899 €5 367 €4 210 €1 533 €--67 322 €
97 037 €5 188 €4 031 €1 849 €--65 473 €
107 178 €5 003 €3 846 €2 175 €--63 297 €
117 321 €4 811 €3 654 €2 510 €--60 787 €
127 468 €4 613 €3 456 €2 855 €---
137 617 €4 408 €3 252 €3 209 €---
147 770 €4 196 €3 040 €3 573 €---
157 925 €3 977 €2 821 €3 948 €---
168 083 €3 751 €2 594 €4 333 €---
178 245 €3 516 €2 360 €4 729 €---
188 410 €3 274 €2 117 €5 136 €---
198 578 €3 023 €1 866 €5 555 €---
208 750 €2 764 €1 607 €5 986 €---
218 925 €2 495 €1 339 €6 429 €---
229 103 €2 218 €1 061 €6 885 €---
239 285 €1 931 €774 €7 354 €---
249 471 €1 634 €477 €7 837 €---
259 660 €1 327 €170 €8 333 €---
TOTAL192 377 €198 598 €76 681 €-6 221 €21 596 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 479 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -6 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 261 €-6 420 €+7 681 €
2+1 261 €-59 €+1 320 €
3+1 261 €0 €+1 261 €
4+1 261 €0 €+1 261 €
5+1 261 €0 €+1 261 €
6+1 261 €0 €+1 261 €
7+1 261 €0 €+1 261 €
8+1 261 €0 €+1 261 €
9+1 261 €0 €+1 261 €
10+1 261 €0 €+1 261 €
11+1 261 €0 €+1 261 €
12+1 261 €+856 €+405 €
13+1 261 €+963 €+298 €
14+1 261 €+1 072 €+189 €
15+1 261 €+1 184 €+77 €
16+1 261 €+1 300 €-39 €
17+1 261 €+1 419 €-158 €
18+1 261 €+1 541 €-280 €
19+1 261 €+1 667 €-406 €
20+1 261 €+1 796 €-535 €
21+1 261 €+1 929 €-668 €
22+1 261 €+2 066 €-805 €
23+1 261 €+2 206 €-945 €
24+1 261 €+2 351 €-1 090 €
25+1 261 €+2 500 €-1 239 €
Total+31 525 €+16 370 €+15 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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