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Appartement à vendre

VilleTonneins (47)
Surface34m²
Coût Total68 920€
Loyer Annuel5 002€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 000 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 17 m²), Pas de balcon

Idéal investisseurs ou 1er achat, appartement de type studio situé dans une résidence sécurisée avec ascenseur. Il est composé d'une pièce pricnipale de 28 m² avec coin cuisine équipée, d'une salle de bains, d'un WC et d'un balcon.

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.383247, 0.329238
Total : 68 920€
Prix d'acquisition : 33 000€
Travaux : 33 280€
Valeur du bien : 66 280€
Frais de notaire : 2 640€
Coût estimé : 2 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 12.26€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 15.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 417€/mois
Loyer annuel estimé : 5002€/an
Fourchette totale : 335€ - 518€/mois
Fourchette annuelle : 4021€ - 6222€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :923,81 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :31 410 €
Prix d'achat :33 000 €
Décote à l'achat :+1 590€ (+5.1%)
Marge achat-revente :-37 510€ (-119.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :341,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :20,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 361,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 483,36€
Coût de l'assurance :6 030,50€
Taxe foncière : 500,18€/an
Soit par mois : 41,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 416,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 403,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des équipements anciens
Quantité: cuisine complète (environ 10-12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec usure importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec usure visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol plus moderne et peinture des murs
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure visible nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 34 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état similaire aux autres pièces

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 280 €(979 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 25 m² × 30€/m² = 750€, Revêtement de sol 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres:3 980€
    Rénovation chambre: Revêtement sol 34 m² × 50€/m² = 1700€, Peinture murs et plafonds 34 m² × 30€/m² = 1020€, Main d'œuvre: 1260€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 002 €/an
Calcul : 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 241 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 335 €
Revenus locatifs : +5 002 €
Charges déductibles : -36 335 €
Résultat foncier Année 1 : -31 333 €(Déficit de 31 333 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 933 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 055 €/an
Revenus locatifs : +5 002 €
Charges déductibles : -3 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 947 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9933.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 450 €(65% de 33 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 780 €/an
Calcul : 21 450 € × 3,636% = 780 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 002 €36 337 €2 316 €-31 335 €21 400 €9 935 €9 935 €
25 102 €2 996 €2 254 €2 106 €--7 829 €
35 204 €2 932 €2 191 €2 272 €--5 557 €
45 308 €2 866 €2 125 €2 442 €--3 115 €
55 414 €2 798 €2 057 €2 616 €--500 €
65 522 €2 728 €1 986 €2 795 €---
75 633 €2 655 €1 913 €2 978 €---
85 745 €2 579 €1 838 €3 166 €---
95 860 €2 501 €1 760 €3 359 €---
105 978 €2 421 €1 679 €3 557 €---
116 097 €2 337 €1 596 €3 760 €---
126 219 €2 251 €1 510 €3 968 €---
136 343 €2 162 €1 420 €4 182 €---
146 470 €2 069 €1 328 €4 401 €---
156 600 €1 974 €1 232 €4 626 €---
166 732 €1 875 €1 133 €4 857 €---
176 866 €1 772 €1 031 €5 094 €---
187 004 €1 667 €925 €5 337 €---
197 144 €1 557 €816 €5 587 €---
207 287 €1 444 €702 €5 843 €---
217 432 €1 327 €585 €6 106 €---
227 581 €1 205 €464 €6 376 €---
237 733 €1 080 €338 €6 653 €---
247 887 €950 €209 €6 937 €---
258 045 €816 €74 €7 229 €---
TOTAL160 209 €85 298 €33 483 €74 911 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 911 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 050 €-6 420 €+7 470 €
2+1 050 €0 €+1 050 €
3+1 050 €0 €+1 050 €
4+1 050 €0 €+1 050 €
5+1 050 €0 €+1 050 €
6+1 050 €+689 €+361 €
7+1 050 €+893 €+157 €
8+1 050 €+950 €+100 €
9+1 050 €+1 008 €+42 €
10+1 050 €+1 067 €-17 €
11+1 050 €+1 128 €-78 €
12+1 050 €+1 190 €-140 €
13+1 050 €+1 255 €-205 €
14+1 050 €+1 320 €-270 €
15+1 050 €+1 388 €-338 €
16+1 050 €+1 457 €-407 €
17+1 050 €+1 528 €-478 €
18+1 050 €+1 601 €-551 €
19+1 050 €+1 676 €-626 €
20+1 050 €+1 753 €-703 €
21+1 050 €+1 832 €-782 €
22+1 050 €+1 913 €-863 €
23+1 050 €+1 996 €-946 €
24+1 050 €+2 081 €-1 031 €
25+1 050 €+2 169 €-1 119 €
Total+26 250 €+22 473 €+3 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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