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Détails du bien

VilleSaint-Georges-sur-Baulche (89)
Surface268
Coût Total336 392
Loyer Annuel31 975
Rentabilité9.51%
Cashflow/mois+616
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 900 €
Surface : 268 m²
Prix au m² : 1 119,03 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A proximité d'AUXERRE, ensemble de 2 maisons anciennes comprenant pour la première : véranda, entrée, salon-séjour, cuisine, 4 chambres, salle d'eau, chauffage fioul. Une terrasse, une cave et un garage complètent le bien. Le tout sur terrain de 933 m². Et pour la seconde : entrée, salon-séjour avec poêle à bois (bûche), cuisine, chambre, salle d'eau, mezzanine et grenier, chauffage électrique, dépendance et terrasse. Sur terrain de 579 m² arboré. Possibilité pour résidence principale (grande famille) ou projet type chambres d'hôtes. Potentiel locatif : Possibilité de louer une maison et d'habiter l'autre, ou de louer les deux séparément. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires. M. Karim CHEBEL, Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de AUXERRE sous le numéro 2018AC00032. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Logement classé G.

Ville : Saint-Georges-sur-Baulche
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Total : 336 392
Prix d'acquisition : 299 900
Travaux : 12 500
Valeur du bien : 312 400
Frais de notaire : 23 992
Coût estimé : 23 992
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 268
Loyer prédit : 9.94€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2665€/mois
Loyer annuel estimé : 31975€/an
Fourchette totale : 2110€ - 3366€/mois
Fourchette annuelle : 25315€ - 40388€/an
Rentabilité brute :9.51%
Fourchette de rentabilité :7.53% - 12.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 794,87 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :481 025
Prix d'achat :299 900
Décote à l'achat :-181 125 (-37.7%)
Marge achat-revente :144 633€ (30.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :336 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 684,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :98,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 782,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 825,29
Coût de l'assurance :29 434,30
Taxe foncière : 3 197,53€/an
Soit par mois : 266,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 664,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 048,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :615,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 354 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul existant.
Quantité: 1 système pour 268 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative du score DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 268 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints.
Quantité: 2 m²
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres.
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500(47 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut la pose)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 975 €/an
Calcul : 2 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 336 392 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 177 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 198 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 501
Revenus locatifs : +31 975
Charges déductibles : -28 501
Résultat foncier Année 1 : 3 474

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 001 €/an
Revenus locatifs : +31 975
Charges déductibles : -16 001
Résultat foncier Années 2+ : 15 974 €/an
Prix d'achat du bien : 299 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 935(65% de 299 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 089 €/an
Calcul : 194 935 € × 3,636% = 7 089
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 97528 51211 6373 463---
232 61515 70711 33216 908---
333 26715 39111 01717 876---
433 93215 06410 69018 868---
534 61114 72610 35119 885---
635 30314 37510 00020 928---
736 00914 0129 63721 997---
836 73013 6369 26123 093---
937 46413 2478 87224 217---
1038 21312 8448 46925 370---
1138 97812 4268 05126 552---
1239 75711 9947 61927 764---
1340 55211 5467 17129 007---
1441 36311 0826 70730 281---
1542 19110 6026 22731 589---
1643 03510 1055 73032 930---
1743 8959 5905 21534 306---
1844 7739 0564 68235 717---
1945 6698 5044 12937 164---
2046 5827 9323 55738 650---
2147 5147 3402 96540 174---
2248 4646 7272 35241 737---
2349 4336 0921 71743 342---
2450 4225 4341 05944 988---
2551 4304 75337846 677---
TOTAL1 024 179290 698168 825733 4810Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 733 481
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 715+1 039+5 676
2+6 715+5 072+1 643
3+6 715+5 363+1 352
4+6 715+5 660+1 055
5+6 715+5 966+749
6+6 715+6 278+437
7+6 715+6 599+116
8+6 715+6 928-213
9+6 715+7 265-550
10+6 715+7 611-896
11+6 715+7 965-1 250
12+6 715+8 329-1 614
13+6 715+8 702-1 987
14+6 715+9 084-2 369
15+6 715+9 477-2 762
16+6 715+9 879-3 164
17+6 715+10 292-3 577
18+6 715+10 715-4 000
19+6 715+11 149-4 434
20+6 715+11 595-4 880
21+6 715+12 052-5 337
22+6 715+12 521-5 806
23+6 715+13 002-6 287
24+6 715+13 496-6 781
25+6 715+14 003-7 288
Total+167 875+220 044+-52 169
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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