Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleVierzon (18)
Surface100m²
Coût Total100 480€
Loyer Annuel8 841€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois-222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 550 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé à Vierzon (18100) à deux pas du centre ville et des commodités, à 1h30 de Paris, Charlotte MARTIN vous propose cet appartement dans une résidence sécurisée avec ascenseur, garage et cave, ce qui offre un cadre de vie confortable dans une ambiance paisible. Idéalement situé, ce bien bénéficie d'un accès facile aux commerces, écoles et transports en commun, offrant ainsi un quotidien pratique et confortable aux résidents.

Construit en 1970, cet appartement de 100 m² offre un espace de vie généreux composé d'une entrée, un salon, une salle à manger (pouvant être une chambre), une cuisine aménagée, 2 chambres, une salle d'eau, un WC, des débarras/sellier. Doté d'un agencement fonctionnel, cet appartement saura séduire par sa superficie et ses nombreux atouts, constituant un investissement immobilier idéal pour ceux en quête de confort et de praticité au cœur de Vierzon.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 149 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 4028 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 55 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Valérie CALINAUD - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Bourges sous le numéro 803604966

Ville : Vierzon
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18100
Coordonnées : 47.222059, 2.070175
Total : 100 480€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 41 080€
Valeur du bien : 96 080€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.88€ - 9.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 737€/mois
Loyer annuel estimé : 8841€/an
Fourchette totale : 588€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 7055€ - 11080€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :870,37 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 037 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-32 037€ (-36.8%)
Marge achat-revente :-13 443€ (-15.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :40,19€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 549,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 212,14€
Coût de l'assurance :12 057,60€
Taxe foncière : 884,12€/an
Soit par mois : 73,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 335,67€/mois
Soit par an : 4 028,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 736,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (~12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu usés nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (~15 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration un peu datée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 080 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, baignoire, lavabo, WC)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vierzon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 841 €/an
Calcul : 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 480 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 028 €/an
Calcul : 336 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 057 €
Revenus locatifs : +8 841 €
Charges déductibles : -50 057 €
Résultat foncier Année 1 : -41 216 €(Déficit de 41 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 977 €/an
Revenus locatifs : +8 841 €
Charges déductibles : -8 977 €
Résultat foncier Années 2+ : -136 €/an(Déficit de 136 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19815.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 841 €50 060 €3 586 €-41 219 €21 400 €19 819 €19 819 €
29 018 €8 888 €3 493 €130 €--19 689 €
39 198 €8 792 €3 397 €407 €--19 282 €
49 382 €8 692 €3 298 €690 €--18 592 €
59 570 €8 589 €3 195 €981 €--17 612 €
69 761 €8 482 €3 088 €1 279 €--16 333 €
79 957 €8 371 €2 977 €1 585 €--14 747 €
810 156 €8 257 €2 862 €1 899 €--12 848 €
910 359 €8 137 €2 743 €2 221 €--10 627 €
1010 566 €8 014 €2 619 €2 552 €--8 075 €
1110 777 €7 886 €2 491 €2 891 €--5 183 €
1210 993 €7 753 €2 359 €3 240 €---
1311 213 €7 616 €2 221 €3 597 €---
1411 437 €7 473 €2 078 €3 964 €---
1511 666 €7 325 €1 931 €4 341 €---
1611 899 €7 172 €1 777 €4 727 €---
1712 137 €7 013 €1 618 €5 124 €---
1812 380 €6 848 €1 454 €5 532 €---
1912 627 €6 677 €1 283 €5 950 €---
2012 880 €6 500 €1 106 €6 380 €---
2113 138 €6 317 €922 €6 821 €---
2213 400 €6 126 €732 €7 274 €---
2313 668 €5 929 €534 €7 739 €---
2413 942 €5 724 €330 €8 217 €---
2514 220 €5 512 €118 €8 708 €---
TOTAL283 186 €228 154 €52 212 €55 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 857 €-6 420 €+8 277 €
2+1 857 €0 €+1 857 €
3+1 857 €0 €+1 857 €
4+1 857 €0 €+1 857 €
5+1 857 €0 €+1 857 €
6+1 857 €0 €+1 857 €
7+1 857 €0 €+1 857 €
8+1 857 €0 €+1 857 €
9+1 857 €0 €+1 857 €
10+1 857 €0 €+1 857 €
11+1 857 €0 €+1 857 €
12+1 857 €+972 €+885 €
13+1 857 €+1 079 €+778 €
14+1 857 €+1 189 €+668 €
15+1 857 €+1 302 €+555 €
16+1 857 €+1 418 €+439 €
17+1 857 €+1 537 €+320 €
18+1 857 €+1 660 €+197 €
19+1 857 €+1 785 €+72 €
20+1 857 €+1 914 €-57 €
21+1 857 €+2 046 €-189 €
22+1 857 €+2 182 €-325 €
23+1 857 €+2 322 €-465 €
24+1 857 €+2 465 €-608 €
25+1 857 €+2 612 €-755 €
Total+46 425 €+18 065 €+28 360 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →