Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 77 m²

VilleBihorel (76)
Surface77m²
Coût Total122 540€
Loyer Annuel10 225€
Rentabilité8.34%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 935,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Bihorel PLATEAU DES PROVINCES 77.18 m2

VAL DE SEINE VOUS PROPOSE A BIHOREL, PLATEAU DES PROVINCES PROCHE DES COMMERCES, UN APPARTEMENT 4 PIECES, D'UNE SURFACE HABITABLE DE 77,18 M² SITUE AU 4ème ET DERNIER ETAGE SANS ASCENSEUR.

Il se compose d'une entrée, une cuisine, une arrière-cuisine, un séjour/salon de 25,50 m² avec porte fenêtre donnant sur le balcon, une salle de bains, un WC , un dressing et 2 chambres. Une cave en sous-sol. Chauffage collectif par radiateurs (huisseries double vitrage)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

COPROPRIETE : 20 lots principaux CHARGES COURANTES : 2 478 euros par an Pas de procédure en cours PROVISIONS SUR CHARGES MENSUELLES : 236 euros (chauffage et entretien des parties communes). FONDS DE TRAVAUX : 11,40 euros par mois FONDS DE TRAVAUX connu au 26/08/2026 : 1 836 euros

Prix de vente honoraires d'agence inclus : 72 000 euros Prix de vente hors honoraires : 60 000 euros Honoraires à la charge de l'acquéreur : 6 000 euros TTC (9,09 %) (9.09 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Référence annonce : 20116 Non soumis au DPE Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,09% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 66 000 €

Ville : Bihorel
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76420
Coordonnées : 49.463223, 1.133351
Total : 122 540€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 44 780€
Valeur du bien : 116 780€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10225€/an
Fourchette totale : 693€ - 1047€/mois
Fourchette annuelle : 8321€ - 12564€/an
Rentabilité brute :8.34%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 532,18 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 978 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-45 978€ (-39.0%)
Marge achat-revente :-4 562€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 893,79€
Coût de l'assurance :10 722,25€
Taxe foncière : 1 022,47€/an
Soit par mois : 85,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 236,00€/mois
Soit par an : 2 832,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 852,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif par radiateurs
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 780 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1000€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 24 m² × 120€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bihorel (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes selon les travaux identifiés.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 225 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 259 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 540 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 022 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 832 €/an
Calcul : 236 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 323 €
Revenus locatifs : +10 225 €
Charges déductibles : -53 323 €
Résultat foncier Année 1 : -43 098 €(Déficit de 43 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 543 €/an
Revenus locatifs : +10 225 €
Charges déductibles : -8 543 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21698.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 225 €53 327 €4 263 €-43 102 €21 400 €21 702 €21 702 €
210 429 €8 435 €4 152 €1 994 €--19 708 €
310 638 €8 320 €4 037 €2 318 €--17 391 €
410 851 €8 201 €3 917 €2 650 €--14 741 €
511 068 €8 077 €3 793 €2 991 €--11 750 €
611 289 €7 949 €3 665 €3 340 €--8 409 €
711 515 €7 816 €3 532 €3 699 €--4 710 €
811 745 €7 678 €3 395 €4 067 €--644 €
911 980 €7 536 €3 252 €4 444 €---
1012 220 €7 388 €3 105 €4 831 €---
1112 464 €7 235 €2 952 €5 229 €---
1212 713 €7 077 €2 794 €5 636 €---
1312 967 €6 913 €2 630 €6 054 €---
1413 227 €6 743 €2 460 €6 484 €---
1513 491 €6 567 €2 284 €6 924 €---
1613 761 €6 385 €2 102 €7 376 €---
1714 036 €6 196 €1 913 €7 840 €---
1814 317 €6 001 €1 718 €8 316 €---
1914 603 €5 798 €1 515 €8 805 €---
2014 896 €5 589 €1 305 €9 307 €---
2115 193 €5 372 €1 088 €9 822 €---
2215 497 €5 147 €863 €10 351 €---
2315 807 €4 913 €630 €10 894 €---
2416 123 €4 672 €389 €11 451 €---
2516 446 €4 422 €139 €12 024 €---
TOTAL327 502 €213 758 €61 894 €113 744 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 147 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 147 €-6 420 €+8 567 €
2+2 147 €0 €+2 147 €
3+2 147 €0 €+2 147 €
4+2 147 €0 €+2 147 €
5+2 147 €0 €+2 147 €
6+2 147 €0 €+2 147 €
7+2 147 €0 €+2 147 €
8+2 147 €0 €+2 147 €
9+2 147 €+1 140 €+1 007 €
10+2 147 €+1 449 €+698 €
11+2 147 €+1 569 €+578 €
12+2 147 €+1 691 €+456 €
13+2 147 €+1 816 €+331 €
14+2 147 €+1 945 €+202 €
15+2 147 €+2 077 €+70 €
16+2 147 €+2 213 €-66 €
17+2 147 €+2 352 €-205 €
18+2 147 €+2 495 €-348 €
19+2 147 €+2 642 €-495 €
20+2 147 €+2 792 €-645 €
21+2 147 €+2 947 €-800 €
22+2 147 €+3 105 €-958 €
23+2 147 €+3 268 €-1 121 €
24+2 147 €+3 435 €-1 288 €
25+2 147 €+3 607 €-1 460 €
Total+53 675 €+34 123 €+19 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →