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Achat ferme

Bien expiré
VilleAntony (92)
Surface200m²
Coût Total675 000€
Loyer Annuel49 138€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 575 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 2 875 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 200 m², 5 Pièces, 5 Chambres, 3 Salles d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour : 50 m², Terrain de 100 m², Orientation Est

Situé à seulement 6 min du centre-ville d'Antony et à 10 min de l'institut Sainte Marie, cette rare propriété inégalée sur le marché immobilier dispose d'un jardin intimiste menant au rez de chaussée d'un séjour avec une cuisine américaine, d'une buanderie, d'un placard, d'un wc et d'un garage fermé. Au 1er étage: vous découvrirez une suite parentale et deux chambres avec douche et wc. Au deuxième étage, une très grande pièce de vie et seconde vous offriront la possibilité d'en faire soit deux chambres supplémentaires ou une très grande salle de jeux et un bureau. DPE en D possible avec l'installation à venir d'une nouvelle chaudière. Vous pourrez bénéficier d'un bel extérieur de 80m2 sans vis à vis. Une visite s'impose. Coup de coeur assuré.

Ville : Antony
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92160
Coordonnées : 48.735610, 2.308330
Total : 675 000€
Prix d'acquisition : 575 000€
Travaux : 54 000€
Valeur du bien : 629 000€
Frais de notaire : 46 000€
Coût estimé : 46 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 20.47€/m²/mois
Fourchette : 16.42€ - 25.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 4095€/mois
Loyer annuel estimé : 49138€/an
Fourchette totale : 3284€ - 5106€/mois
Fourchette annuelle : 39404€ - 61275€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :675 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 321,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :196,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 518,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :321 469,41€
Coût de l'assurance :59 062,50€
Taxe foncière : 4 913,78€/an
Soit par mois : 409,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 094,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 927,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 216 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une nouvelle chaudière pour remplacer l'ancien système de chauffage
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Installation d'une nouvelle chaudière pour améliorer le score énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 × 5000€ = 5000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 × 20000€ = 20000€ (inclut placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 × 12000€ = 12000€ (inclut éléments sanitaires, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (inclut pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salon: 1 × 12000€ = 12000€ (inclut peinture, revêtement de sol, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 138 €/an
Calcul : 4 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 256 €/an
Base de calcul : Emprunt de 675 000 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 362 €/an
Calcul : 197 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 914 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 532 €
Revenus locatifs : +49 138 €
Charges déductibles : -83 532 €
Résultat foncier Année 1 : -34 394 €(Déficit de 34 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 29 532 €/an
Revenus locatifs : +49 138 €
Charges déductibles : -29 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 606 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12994.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 575 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 373 750 €(65% de 575 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 591 €/an
Calcul : 373 750 € × 3,636% = 13 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 138 €83 554 €22 277 €-34 416 €21 400 €13 016 €13 016 €
250 121 €28 957 €21 681 €21 163 €---
351 123 €28 341 €21 065 €22 782 €---
452 145 €27 704 €20 427 €24 442 €---
553 188 €27 044 €19 768 €26 144 €---
654 252 €26 363 €19 087 €27 889 €---
755 337 €25 659 €18 382 €29 679 €---
856 444 €24 930 €17 654 €31 514 €---
957 573 €24 177 €16 901 €33 396 €---
1058 724 €23 398 €16 122 €35 326 €---
1159 899 €22 593 €15 317 €37 305 €---
1261 097 €21 761 €14 485 €39 336 €---
1362 319 €20 900 €13 624 €41 418 €---
1463 565 €20 011 €12 734 €43 554 €---
1564 836 €19 091 €11 814 €45 746 €---
1666 133 €18 140 €10 863 €47 993 €---
1767 456 €17 156 €9 880 €50 299 €---
1868 805 €16 139 €8 863 €52 665 €---
1970 181 €15 088 €7 812 €55 093 €---
2071 584 €14 001 €6 725 €57 583 €---
2173 016 €12 877 €5 601 €60 139 €---
2274 476 €11 716 €4 439 €62 761 €---
2375 966 €10 514 €3 238 €65 452 €---
2477 485 €9 272 €1 996 €68 213 €---
2579 035 €7 988 €712 €71 047 €---
TOTAL1 573 898 €557 376 €321 469 €1 016 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 016 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 319 €-6 420 €+16 739 €
2+10 319 €+2 444 €+7 875 €
3+10 319 €+6 835 €+3 484 €
4+10 319 €+7 333 €+2 986 €
5+10 319 €+7 843 €+2 476 €
6+10 319 €+8 367 €+1 952 €
7+10 319 €+8 904 €+1 415 €
8+10 319 €+9 454 €+865 €
9+10 319 €+10 019 €+300 €
10+10 319 €+10 598 €-279 €
11+10 319 €+11 192 €-873 €
12+10 319 €+11 801 €-1 482 €
13+10 319 €+12 425 €-2 106 €
14+10 319 €+13 066 €-2 747 €
15+10 319 €+13 724 €-3 405 €
16+10 319 €+14 398 €-4 079 €
17+10 319 €+15 090 €-4 771 €
18+10 319 €+15 800 €-5 481 €
19+10 319 €+16 528 €-6 209 €
20+10 319 €+17 275 €-6 956 €
21+10 319 €+18 042 €-7 723 €
22+10 319 €+18 828 €-8 509 €
23+10 319 €+19 636 €-9 317 €
24+10 319 €+20 464 €-10 145 €
25+10 319 €+21 314 €-10 995 €
Total+257 975 €+304 957 €+-46 982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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