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Maison 4 pièces 102 m²

VilleTreffieux (44)
Surface102m²
Coût Total159 072€
Loyer Annuel9 894€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 832,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 102 m² - Maison 4 pièces 102 m²

Située dans la campagne de TREFFIEUX, proche du bourg et dans un environnement paisible, cette charmante maison en pierres apparentes entièrement à rénover, construite au 17ème siècle offre au rez-de-chaussée une pièce de vie avec poêle à bois, coin cuisine et WC. À l'étage une chambre avec cheminée, bureau et salle d'eau. Un grenier aménageable. Jardin, véranda et garage attenant.

Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/05/2025

Consommation énergie primaire : 444 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 193 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 360 € et 3 240 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Treffieux
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44170
Coordonnées : 47.620216, -1.538407
Total : 159 072€
Prix d'acquisition : 84 900€
Travaux : 67 380€
Valeur du bien : 152 280€
Frais de notaire : 6 792€
Coût estimé : 6 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9894€/an
Fourchette totale : 647€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 7769€ - 12599€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 456,24 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 536 €
Prix d'achat :84 900 €
Décote à l'achat :-63 636€ (-42.8%)
Marge achat-revente :-10 536€ (-7.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 072€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 602,08€
Coût de l'assurance :13 918,80€
Taxe foncière : 989,36€/an
Soit par mois : 82,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 927,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très datée et usée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée et en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo, état similaire aux autres pièces
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon usé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 380 €(661 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 080€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:22 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 750€/m² = 22500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Treffieux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 480€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 545 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 072 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 471 €
Revenus locatifs : +9 894 €
Charges déductibles : -74 471 €
Résultat foncier Année 1 : -64 578 €(Déficit de 64 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 091 €/an
Revenus locatifs : +9 894 €
Charges déductibles : -7 091 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43177.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185 €(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 894 €74 476 €5 550 €-64 583 €21 400 €43 183 €43 183 €
210 092 €6 952 €5 406 €3 140 €--40 043 €
310 293 €6 802 €5 256 €3 492 €--36 551 €
410 499 €6 646 €5 100 €3 853 €--32 698 €
510 709 €6 485 €4 939 €4 224 €--28 474 €
610 923 €6 319 €4 772 €4 605 €--23 869 €
711 142 €6 146 €4 600 €4 996 €--18 873 €
811 365 €5 967 €4 421 €5 398 €--13 476 €
911 592 €5 781 €4 235 €5 810 €--7 665 €
1011 824 €5 590 €4 043 €6 234 €--1 431 €
1112 060 €5 391 €3 844 €6 670 €---
1212 301 €5 185 €3 638 €7 117 €---
1312 548 €4 971 €3 425 €7 576 €---
1412 798 €4 750 €3 204 €8 048 €---
1513 054 €4 521 €2 975 €8 533 €---
1613 316 €4 284 €2 738 €9 032 €---
1713 582 €4 038 €2 492 €9 544 €---
1813 853 €3 784 €2 238 €10 070 €---
1914 131 €3 520 €1 974 €10 611 €---
2014 413 €3 247 €1 701 €11 166 €---
2114 701 €2 964 €1 418 €11 738 €---
2214 995 €2 671 €1 125 €12 325 €---
2315 295 €2 367 €821 €12 928 €---
2415 601 €2 053 €507 €13 549 €---
2515 913 €1 727 €181 €14 186 €---
TOTAL316 896 €186 635 €80 602 €130 261 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 078 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 078 €-6 420 €+8 498 €
2+2 078 €0 €+2 078 €
3+2 078 €0 €+2 078 €
4+2 078 €0 €+2 078 €
5+2 078 €0 €+2 078 €
6+2 078 €0 €+2 078 €
7+2 078 €0 €+2 078 €
8+2 078 €0 €+2 078 €
9+2 078 €0 €+2 078 €
10+2 078 €0 €+2 078 €
11+2 078 €+1 572 €+506 €
12+2 078 €+2 135 €-57 €
13+2 078 €+2 273 €-195 €
14+2 078 €+2 415 €-337 €
15+2 078 €+2 560 €-482 €
16+2 078 €+2 709 €-631 €
17+2 078 €+2 863 €-785 €
18+2 078 €+3 021 €-943 €
19+2 078 €+3 183 €-1 105 €
20+2 078 €+3 350 €-1 272 €
21+2 078 €+3 521 €-1 443 €
22+2 078 €+3 697 €-1 619 €
23+2 078 €+3 878 €-1 800 €
24+2 078 €+4 065 €-1 987 €
25+2 078 €+4 256 €-2 178 €
Total+51 950 €+39 078 €+12 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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