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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleSaint-Paul-lès-Dax (40)
Surface294m²
Coût Total490 008€
Loyer Annuel39 937€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+458€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 369 600 €
Surface : 294 m²
Prix au m² : 1 257,14 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 294 m², Bâtiment de 2 étages, 7 Pièces, 5 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, 4 Parkings, Terrain de 13129 m²

Ancien moulin réhabilité en maison T5 à rafraîchir, accompagné d'une dépendance habitable de type T3. L'ensemble se situe sur un terrain d'environ 3 hectares comprenant un étang, un cours d'eau et plusieurs dépendances. Environnement agréable avec accès rapide à la voie rapide. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Paul-lès-Dax
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40990
Coordonnées : 43.765740, -1.080100
Total : 490 008€
Prix d'acquisition : 369 600€
Travaux : 90 840€
Valeur du bien : 460 440€
Frais de notaire : 29 568€
Coût estimé : 29 568€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 294m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 8.92€ - 14.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 3328€/mois
Loyer annuel estimé : 39937€/an
Fourchette totale : 2623€ - 4223€/mois
Fourchette annuelle : 31472€ - 50679€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :490 008€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 390,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :147,00€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 537,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :227 135,34€
Coût de l'assurance :44 100,72€
Taxe foncière : 3 993,70€/an
Soit par mois : 332,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 328,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 870,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :457,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 294 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 294 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 294 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 840 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:19 140€
    Isolation toiture/combles: 294 m² × 60€/m² = 17640€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:31 600€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 800€ = 29600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul-lès-Dax (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 62 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 39 937 €/an
Calcul : 3 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 767 €/an
Base de calcul : Emprunt de 490 008 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 764 €/an
Calcul : 147 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 365 €
Revenus locatifs : +39 937 €
Charges déductibles : -112 365 €
Résultat foncier Année 1 : -72 428 €(Déficit de 72 428 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 028 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 525 €/an
Revenus locatifs : +39 937 €
Charges déductibles : -21 525 €
Résultat foncier Années 2+ : 18 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51027.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 369 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 240 240 €(65% de 369 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 736 €/an
Calcul : 240 240 € × 3,636% = 8 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
139 937 €112 380 €15 783 €-72 443 €21 400 €51 043 €51 043 €
240 736 €21 113 €15 356 €19 622 €--31 421 €
341 550 €20 672 €14 915 €20 878 €--10 543 €
442 381 €20 217 €14 459 €22 165 €---
543 229 €19 746 €13 988 €23 483 €---
644 094 €19 259 €13 502 €24 834 €---
744 976 €18 757 €12 999 €26 219 €---
845 875 €18 238 €12 480 €27 637 €---
946 793 €17 702 €11 944 €29 091 €---
1047 728 €17 148 €11 390 €30 581 €---
1148 683 €16 575 €10 817 €32 108 €---
1249 657 €15 984 €10 226 €33 673 €---
1350 650 €15 373 €9 615 €35 277 €---
1451 663 €14 742 €8 984 €36 921 €---
1552 696 €14 090 €8 332 €38 606 €---
1653 750 €13 416 €7 659 €40 333 €---
1754 825 €12 721 €6 963 €42 104 €---
1855 921 €12 002 €6 244 €43 920 €---
1957 040 €11 259 €5 501 €45 781 €---
2058 181 €10 492 €4 734 €47 689 €---
2159 344 €9 699 €3 942 €49 645 €---
2260 531 €8 881 €3 123 €51 651 €---
2361 742 €8 035 €2 277 €53 707 €---
2462 977 €7 161 €1 403 €55 816 €---
2564 236 €6 258 €500 €57 978 €---
TOTAL1 279 194 €461 919 €227 135 €817 276 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 817 276 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 39 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 387 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 387 €-6 420 €+14 807 €
2+8 387 €0 €+8 387 €
3+8 387 €0 €+8 387 €
4+8 387 €+3 487 €+4 900 €
5+8 387 €+7 045 €+1 342 €
6+8 387 €+7 450 €+937 €
7+8 387 €+7 866 €+521 €
8+8 387 €+8 291 €+96 €
9+8 387 €+8 727 €-340 €
10+8 387 €+9 174 €-787 €
11+8 387 €+9 632 €-1 245 €
12+8 387 €+10 102 €-1 715 €
13+8 387 €+10 583 €-2 196 €
14+8 387 €+11 076 €-2 689 €
15+8 387 €+11 582 €-3 195 €
16+8 387 €+12 100 €-3 713 €
17+8 387 €+12 631 €-4 244 €
18+8 387 €+13 176 €-4 789 €
19+8 387 €+13 734 €-5 347 €
20+8 387 €+14 307 €-5 920 €
21+8 387 €+14 893 €-6 506 €
22+8 387 €+15 495 €-7 108 €
23+8 387 €+16 112 €-7 725 €
24+8 387 €+16 745 €-8 358 €
25+8 387 €+17 393 €-9 006 €
Total+209 675 €+245 183 €+-35 508 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 237 jours
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