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À 30 min de Castres, au coeur d'une forêt domaniale de 500 ha, un hameau de trois maisons et dépendances dominant le paysage avec 9 ha de prés et bois.

VilleCastres (81)
Surface680m²
Coût Total625 600€
Loyer Annuel72 461€
Rentabilité11.58%
Cashflow/mois+2 113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 430 000 €
Surface : 680 m²
Prix au m² : 632,35 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 680 m², 11 pièces, 7 chambres, 2 salles de bain, 9 hectares de terrain, Chauffage central au gaz

À 30 min de Castres, au coeur d'une forêt domaniale de 500 ha, un hameau de trois maisons et dépendances dominant le paysage avec 9 ha de prés et bois. À l'issue de la route départementale qui dessert le hameau, l'accès s'effectue par une piste en bon état d'environ 1 800 m. Une allée privée permet une arrivée en surplomb le paysage, qui s'ouvre au loin, se laisse alors découvrir tandis qu'apparaissent les premiers toits. Le terrain, avec ses restanques aux murs de pierre entretenus, a été aménagé dans un souci d'harmonie. Groupés, à l'exception du garage, les bâtiments sont d'aspect homogène avec leurs toitures en ardoises et leurs enduits blancs. Se côtoient la maison principale, un gîte et une ancienne chapelle transformée en habitation, qui forment trois logis élevés chacun de deux niveaux. S'y ajoutent à proximité une grange, un bûcher et un garage. Construites en suivant la déclivité naturelle du terrain, plusieurs terrasses sans vis-à-vis préservent l'intimité des occupants. Aucune nuisance, visuelle ou sonore, ne vient troubler le paisible lieu. S'y trouvent en outre des sources qui garantissent l'alimentation du hameau en eau. La forêt domaniale qui l'entoure est un gage de tranquillité.

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.604744, 2.243316
Total : 625 600€
Prix d'acquisition : 430 000€
Travaux : 161 200€
Valeur du bien : 591 200€
Frais de notaire : 34 400€
Coût estimé : 34 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 680m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 6038€/mois
Loyer annuel estimé : 72461€/an
Fourchette totale : 4652€ - 7838€/mois
Fourchette annuelle : 55825€ - 94054€/an
Rentabilité brute :11.58%
Fourchette de rentabilité :8.92% - 15.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 714,29 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 165 717 €
Prix d'achat :430 000 €
Décote à l'achat :-735 717€ (-63.1%)
Marge achat-revente :540 117€ (46.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :625 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 138,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :182,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 321,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :315 984,63€
Coût de l'assurance :54 740,00€
Taxe foncière : 7 246,05€/an
Soit par mois : 603,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 038,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 924,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2 113,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 680 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleure solution pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 680 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 85 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une mise aux normes et rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :161 200 €(237 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:34 000€
    Isolation combles: 680 m² × 50€/m² = 34000€ (moyenne), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:85 000€
    Fenêtres double vitrage: 85 fenêtres × 1000€ = 85000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:6 300€
    Parquet flottant: 105 m² × 60€/m² = 6300€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:900€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 038 €/mois
Revenus locatifs annuels : 72 461 €/an
Calcul : 6 038 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 746 €/an
Base de calcul : Emprunt de 625 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 190 €/an
Calcul : 182 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 246 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 161 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 192 381 €
Revenus locatifs : +72 461 €
Charges déductibles : -192 381 €
Résultat foncier Année 1 : -119 921 €(Déficit de 119 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 98 521 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 181 €/an
Revenus locatifs : +72 461 €
Charges déductibles : -31 181 €
Résultat foncier Années 2+ : 41 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 98520.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 430 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 279 500 €(65% de 430 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 164 €/an
Calcul : 279 500 € × 3,636% = 10 164 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
172 461 €192 402 €21 766 €-119 941 €21 400 €98 541 €98 541 €
273 910 €30 633 €21 198 €43 276 €--55 265 €
375 388 €30 044 €20 609 €45 344 €--9 921 €
476 896 €29 434 €19 998 €47 462 €---
578 434 €28 802 €19 366 €49 631 €---
680 002 €28 148 €18 712 €51 855 €---
781 602 €27 470 €18 034 €54 133 €---
883 234 €26 767 €17 332 €56 467 €---
984 899 €26 040 €16 604 €58 859 €---
1086 597 €25 287 €15 851 €61 310 €---
1188 329 €24 506 €15 071 €63 823 €---
1290 096 €23 698 €14 263 €66 397 €---
1391 897 €22 861 €13 425 €69 036 €---
1493 735 €21 994 €12 558 €71 741 €---
1595 610 €21 096 €11 660 €74 514 €---
1697 522 €20 166 €10 730 €77 357 €---
1799 473 €19 202 €9 767 €80 271 €---
18101 462 €18 204 €8 769 €83 258 €---
19103 491 €17 171 €7 735 €86 321 €---
20105 561 €16 100 €6 664 €89 461 €---
21107 673 €14 991 €5 555 €92 682 €---
22109 826 €13 842 €4 407 €95 984 €---
23112 022 €12 653 €3 217 €99 370 €---
24114 263 €11 420 €1 985 €102 843 €---
25116 548 €10 144 €708 €106 404 €---
TOTAL2 320 932 €713 076 €315 985 €1 607 856 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 607 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 72 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +15 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+15 217 €-6 420 €+21 637 €
2+15 217 €0 €+15 217 €
3+15 217 €0 €+15 217 €
4+15 217 €+11 262 €+3 955 €
5+15 217 €+14 889 €+328 €
6+15 217 €+15 556 €-339 €
7+15 217 €+16 240 €-1 023 €
8+15 217 €+16 940 €-1 723 €
9+15 217 €+17 658 €-2 441 €
10+15 217 €+18 393 €-3 176 €
11+15 217 €+19 147 €-3 930 €
12+15 217 €+19 919 €-4 702 €
13+15 217 €+20 711 €-5 494 €
14+15 217 €+21 522 €-6 305 €
15+15 217 €+22 354 €-7 137 €
16+15 217 €+23 207 €-7 990 €
17+15 217 €+24 081 €-8 864 €
18+15 217 €+24 977 €-9 760 €
19+15 217 €+25 896 €-10 679 €
20+15 217 €+26 838 €-11 621 €
21+15 217 €+27 804 €-12 587 €
22+15 217 €+28 795 €-13 578 €
23+15 217 €+29 811 €-14 594 €
24+15 217 €+30 853 €-15 636 €
25+15 217 €+31 921 €-16 704 €
Total+380 425 €+482 357 €+-101 932 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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