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Centre Ville - App. 5P+C 165m2

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface165m²
Coût Total230 640€
Loyer Annuel17 515€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 084,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Cave, Ascenseur, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif, Étage 2 sur 4

St Etienne, Hyper Centre, Vous pourrez profiter à pieds de toutes les commodités, écoles, collèges, lycées, commerces, transports en commun... Une vie avec la voiture au garage !! Venez découvrir ce très bel appartement bourgeois de 165.08m2, beaucoup de charme, parquet, cheminées, belle hauteur sous plafond, vitraux. Il se compose d'une entrée ouvrant sur un vaste espace Cuisine/Salle à manger très agréable à vivre et idéal pour une famille. 3 grandes chambres, un vaste séjour, 2 salles de bain, et 2 Wc. Ascenseur en demi pallier. Un grand garage double. Double vitrage Pvc et volets roulants électrique. 2 caves, Chauffage collectif.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 230 640€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 37 320€
Valeur du bien : 216 320€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1460€/mois
Loyer annuel estimé : 17515€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1968€/mois
Fourchette annuelle : 12991€ - 23614€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 139 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-20 139€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-31 501€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 209,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 051,70€
Coût de l'assurance :20 181,00€
Taxe foncière : 1 751,52€/an
Soit par mois : 145,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 459,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 355,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer un bon fonctionnement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Appartement - Assurer la conformité et le bon fonctionnement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des salles de bain (remplacement éventuel des éléments sanitaires si nécessaire)
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour moderniser
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 320 €(226 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système = 6000€ (incluant main d'œuvre) = 6000€
  • Eau chaude:3 000€
    Mise aux normes chauffe-eau: 1 système = 1500€ (incluant main d'œuvre) = 1500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 3000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre) = 6000€
  • Chambres:5 760€
    Rafraîchissement parquet: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre) = 2880€
  • Salon:3 600€
    Rafraîchissement parquet: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre) = 1800€
  • Cuisine:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre) = 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 460 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 515 €/an
Calcul : 1 460 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 742 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 752 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 621 €
Revenus locatifs : +17 515 €
Charges déductibles : -47 621 €
Résultat foncier Année 1 : -30 106 €(Déficit de 30 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 706 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 301 €/an
Revenus locatifs : +17 515 €
Charges déductibles : -10 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8705.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 515 €47 628 €7 749 €-30 113 €21 400 €8 713 €8 713 €
217 866 €10 102 €7 544 €7 763 €--950 €
318 223 €9 890 €7 331 €8 333 €---
418 587 €9 669 €7 111 €8 918 €---
518 959 €9 442 €6 883 €9 517 €---
619 338 €9 206 €6 647 €10 132 €---
719 725 €8 962 €6 403 €10 763 €---
820 119 €8 710 €6 151 €11 410 €---
920 522 €8 449 €5 890 €12 073 €---
1020 932 €8 179 €5 620 €12 754 €---
1121 351 €7 900 €5 341 €13 451 €---
1221 778 €7 611 €5 052 €14 167 €---
1322 214 €7 312 €4 753 €14 902 €---
1422 658 €7 002 €4 444 €15 655 €---
1523 111 €6 682 €4 124 €16 429 €---
1623 573 €6 351 €3 793 €17 222 €---
1724 045 €6 009 €3 450 €18 036 €---
1824 526 €5 655 €3 096 €18 871 €---
1925 016 €5 288 €2 730 €19 728 €---
2025 516 €4 909 €2 350 €20 607 €---
2126 027 €4 517 €1 958 €21 510 €---
2226 547 €4 111 €1 552 €22 436 €---
2327 078 €3 691 €1 133 €23 387 €---
2427 620 €3 257 €698 €24 363 €---
2528 172 €2 808 €249 €25 364 €---
TOTAL561 018 €213 341 €112 052 €347 677 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 347 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 678 €-6 420 €+10 098 €
2+3 678 €0 €+3 678 €
3+3 678 €+2 215 €+1 463 €
4+3 678 €+2 675 €+1 003 €
5+3 678 €+2 855 €+823 €
6+3 678 €+3 040 €+638 €
7+3 678 €+3 229 €+449 €
8+3 678 €+3 423 €+255 €
9+3 678 €+3 622 €+56 €
10+3 678 €+3 826 €-148 €
11+3 678 €+4 035 €-357 €
12+3 678 €+4 250 €-572 €
13+3 678 €+4 471 €-793 €
14+3 678 €+4 697 €-1 019 €
15+3 678 €+4 929 €-1 251 €
16+3 678 €+5 167 €-1 489 €
17+3 678 €+5 411 €-1 733 €
18+3 678 €+5 661 €-1 983 €
19+3 678 €+5 918 €-2 240 €
20+3 678 €+6 182 €-2 504 €
21+3 678 €+6 453 €-2 775 €
22+3 678 €+6 731 €-3 053 €
23+3 678 €+7 016 €-3 338 €
24+3 678 €+7 309 €-3 631 €
25+3 678 €+7 609 €-3 931 €
Total+91 950 €+104 303 €+-12 353 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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