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Ferme 11 pièces 192 m²

VilleTulle (19)
Surface192m²
Coût Total223 600€
Loyer Annuel19 936€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+344€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 192 m²
Prix au m² : 1 015,63 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ancienne ferme rénovée – 6 chambres, piscine et vue nature – Tulle

Située sur les hauteurs de Tulle, dans un cadre verdoyant et paisible tout en restant proche des commodités et supermarchés, cette ancienne ferme rénovée en 1980 offre de beaux volumes et un potentiel rare pour une grande famille ou un projet d'accueil. Rez-de-chaussée :

  • Spacieuse entrée avec couloir et rangements intégrés
  • Deux grandes chambres avec placards
  • Salle de bain récente
  • WC suspendus séparés et rénovés
  • Cuisine aménagée et équipée, modernisée avec verrière
  • Grande pièce de vie lumineuse avec imposante cheminée ouverte, donnant accès à une véranda chauffée Étage :
  • Mezzanine pouvant servir de bureau ou coin lecture
  • Quatre chambres mansardées plus une piéce pouvant servir de bureau
  • Salle de bain avec WC (à rénover)
  • Petit grenier Sous-sol :
  • Buanderie et chaufferie
  • Espace de stockage bois
  • Grand garage Extérieurs :
  • Deuxième garage attenant
  • Piscine clôturée au chlore, équipée d'une pompe et d'un filtre récents (liner à prévoir)
  • Pool house
  • Terrain d'environ 1 870 m², arboré et agréable Équipements & travaux à prévoir :
  • Menuiseries : double vitrage au nord, simple vitrage au sud
  • Chaudière à remplacer
  • Assainissement individuel à prévoir
  • Électricité à revoir
  • Ballon d'eau chaude électrique récent Cette propriété offre un bel équilibre entre charme de l'ancien, confort des rénovations déjà effectuées et possibilités d'aménagement selon vos envies. Contactez Carine Open Immobilier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : CT-cb4f6ee8 Date de réalisation du diagnostic : 23/11/2025 Prix hors honoraires : 181 000 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.258236, 1.758221
Total : 223 600€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 208 000€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 192m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.81€ - 11.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1661€/mois
Loyer annuel estimé : 19936€/an
Fourchette totale : 1307€ - 2111€/mois
Fourchette annuelle : 15687€ - 25337€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :910 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 720 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :+20 280€ (+11.6%)
Marge achat-revente :-48 880€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 095,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :55,90€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 151,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 066,22€
Coût de l'assurance :16 770,00€
Taxe foncière : 1 993,65€/an
Soit par mois : 166,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 661,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 317,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :343,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière par une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à gaz à condensation
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage au sud par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Ballon d'eau chaude
Vérification et mise aux normes du ballon d'eau chaude électrique
Quantité: 1 ballon
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation
Raison: DPE F - Maison - Sécurité et conformité
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Conformité réglementaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 936 €/an
Calcul : 1 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 284 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 600 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 671 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 948 €
Revenus locatifs : +19 936 €
Charges déductibles : -22 948 €
Résultat foncier Année 1 : -3 012 €(Déficit de 3 012 €)
Imputable sur revenu global : 3 012 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 948 €/an
Revenus locatifs : +19 936 €
Charges déductibles : -9 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 988 €/an
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 936 €22 955 €7 291 €-3 019 €3 019 €--
220 335 €9 759 €7 095 €10 576 €---
320 742 €9 556 €6 892 €11 186 €---
421 157 €9 347 €6 682 €11 810 €---
521 580 €9 130 €6 466 €12 450 €---
622 011 €8 906 €6 242 €13 105 €---
722 452 €8 675 €6 010 €13 777 €---
822 901 €8 436 €5 771 €14 465 €---
923 359 €8 189 €5 524 €15 170 €---
1023 826 €7 933 €5 269 €15 893 €---
1124 302 €7 669 €5 005 €16 633 €---
1224 788 €7 397 €4 732 €17 392 €---
1325 284 €7 115 €4 450 €18 170 €---
1425 790 €6 823 €4 159 €18 967 €---
1526 306 €6 522 €3 858 €19 783 €---
1626 832 €6 211 €3 547 €20 621 €---
1727 368 €5 889 €3 225 €21 479 €---
1827 916 €5 557 €2 893 €22 359 €---
1928 474 €5 213 €2 549 €23 261 €---
2029 044 €4 858 €2 194 €24 185 €---
2129 625 €4 491 €1 827 €25 133 €---
2230 217 €4 112 €1 448 €26 105 €---
2330 821 €3 720 €1 056 €27 101 €---
2431 438 €3 315 €651 €28 123 €---
2532 067 €2 896 €232 €29 170 €---
TOTAL638 571 €184 677 €105 066 €453 894 €3 019 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 906 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 453 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 187 €-906 €+5 093 €
2+4 187 €+3 173 €+1 014 €
3+4 187 €+3 356 €+831 €
4+4 187 €+3 543 €+644 €
5+4 187 €+3 735 €+452 €
6+4 187 €+3 932 €+255 €
7+4 187 €+4 133 €+54 €
8+4 187 €+4 339 €-152 €
9+4 187 €+4 551 €-364 €
10+4 187 €+4 768 €-581 €
11+4 187 €+4 990 €-803 €
12+4 187 €+5 218 €-1 031 €
13+4 187 €+5 451 €-1 264 €
14+4 187 €+5 690 €-1 503 €
15+4 187 €+5 935 €-1 748 €
16+4 187 €+6 186 €-1 999 €
17+4 187 €+6 444 €-2 257 €
18+4 187 €+6 708 €-2 521 €
19+4 187 €+6 978 €-2 791 €
20+4 187 €+7 256 €-3 069 €
21+4 187 €+7 540 €-3 353 €
22+4 187 €+7 831 €-3 644 €
23+4 187 €+8 130 €-3 943 €
24+4 187 €+8 437 €-4 250 €
25+4 187 €+8 751 €-4 564 €
Total+104 675 €+136 168 €+-31 493 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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