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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Mathurin (85)
Surface380m²
Coût Total544 950€
Loyer Annuel48 141€
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+724€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 480 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 1 263,16 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison avec dépendances – fort potentiel – Saint-Mathurin

À Saint-Mathurin (85150), dans un environnement paisible au cœur d'un hameau, Pascal Barré vous propose cet ensemble immobilier exposé plein sud, implanté sur une belle parcelle de plus de 1 700 m².

La propriété offre un potentiel d'environ 380 m² habitables.

La maison principale, rénovée en 2013, développe environ 200 m² et comprend au rez-de-chaussée une spacieuse et lumineuse pièce de vie, une lingerie, un débarras, un WC ainsi qu'une grande suite parentale de 33 m².

À l'étage, vous découvrirez une vaste mezzanine, un dégagement desservant trois chambres de 16 à 20 m², une salle d'eau et un WC séparé.

Un studio indépendant d'environ 30 m² ainsi qu'une seconde maison à rénover d'environ 150 m² complètent cet ensemble et offrent de nombreuses possibilités : gîte, location, maison d'amis ou projet familial.

Un bien rare avec un fort potentiel.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Pascal Barré.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 480 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Angélique LUCAS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de La Roche-sur-Yon sous le numéro 949 112 270

Ville : Saint-Mathurin
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85150
Total : 544 950€
Prix d'acquisition : 480 000€
Travaux : 26 550€
Valeur du bien : 506 550€
Frais de notaire : 38 400€
Coût estimé : 38 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380m²
Loyer prédit : 10.56€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 4012€/mois
Loyer annuel estimé : 48141€/an
Fourchette totale : 3202€ - 5027€/mois
Fourchette annuelle : 38421€ - 60321€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 844,69 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 080 980 €
Prix d'achat :480 000 €
Décote à l'achat :-600 980€ (-55.6%)
Marge achat-revente :536 030€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :544 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 728,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :158,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 887,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :273 494,44€
Coût de l'assurance :47 683,13€
Taxe foncière : 4 814,15€/an
Soit par mois : 401,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 011,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 288,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :723,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour salle de bain sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 5/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 550 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 30€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Mathurin (zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 012 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 141 €/an
Calcul : 4 012 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 544 950 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 907 €/an
Calcul : 159 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 106 €
Revenus locatifs : +48 141 €
Charges déductibles : -52 106 €
Résultat foncier Année 1 : -3 964 €(Déficit de 3 964 €)
Imputable sur revenu global : 3 964 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 556 €/an
Revenus locatifs : +48 141 €
Charges déductibles : -25 556 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 586 €/an
Prix d'achat du bien : 480 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 312 000 €(65% de 480 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 345 €/an
Calcul : 312 000 € × 3,636% = 11 345 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 141 €52 123 €18 852 €-3 982 €3 982 €--
249 104 €25 079 €18 358 €24 025 €---
350 086 €24 568 €17 847 €25 518 €---
451 088 €24 038 €17 317 €27 050 €---
552 110 €23 490 €16 768 €28 620 €---
653 152 €22 922 €16 200 €30 230 €---
754 215 €22 334 €15 612 €31 881 €---
855 299 €21 725 €15 003 €33 575 €---
956 405 €21 094 €14 372 €35 312 €---
1057 534 €20 441 €13 719 €37 093 €---
1158 684 €19 764 €13 043 €38 920 €---
1259 858 €19 064 €12 342 €40 794 €---
1361 055 €18 338 €11 617 €42 717 €---
1462 276 €17 587 €10 866 €44 689 €---
1563 522 €16 809 €10 088 €46 712 €---
1664 792 €16 004 €9 282 €48 788 €---
1766 088 €15 169 €8 448 €50 919 €---
1867 410 €14 306 €7 584 €53 104 €---
1968 758 €13 411 €6 689 €55 347 €---
2070 133 €12 484 €5 763 €57 649 €---
2171 536 €11 525 €4 804 €60 011 €---
2272 966 €10 531 €3 810 €62 435 €---
2374 426 €9 503 €2 781 €64 923 €---
2475 914 €8 437 €1 716 €67 477 €---
2577 433 €7 334 €612 €70 099 €---
TOTAL1 541 987 €468 081 €273 494 €1 073 905 €3 982 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 195 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 073 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 110 €-1 195 €+11 305 €
2+10 110 €+7 207 €+2 903 €
3+10 110 €+7 656 €+2 454 €
4+10 110 €+8 115 €+1 995 €
5+10 110 €+8 586 €+1 524 €
6+10 110 €+9 069 €+1 041 €
7+10 110 €+9 564 €+546 €
8+10 110 €+10 072 €+38 €
9+10 110 €+10 593 €-483 €
10+10 110 €+11 128 €-1 018 €
11+10 110 €+11 676 €-1 566 €
12+10 110 €+12 238 €-2 128 €
13+10 110 €+12 815 €-2 705 €
14+10 110 €+13 407 €-3 297 €
15+10 110 €+14 014 €-3 904 €
16+10 110 €+14 637 €-4 527 €
17+10 110 €+15 276 €-5 166 €
18+10 110 €+15 931 €-5 821 €
19+10 110 €+16 604 €-6 494 €
20+10 110 €+17 295 €-7 185 €
21+10 110 €+18 003 €-7 893 €
22+10 110 €+18 730 €-8 620 €
23+10 110 €+19 477 €-9 367 €
24+10 110 €+20 243 €-10 133 €
25+10 110 €+21 030 €-10 920 €
Total+252 750 €+322 172 €+-69 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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