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Détails du bien

VilleSaint-Mathurin (85)
Surface380
Coût Total544 950
Loyer Annuel48 141
Rentabilité8.83%
Cashflow/mois+724
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 480 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 1 263,16 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison avec dépendances – fort potentiel – Saint-Mathurin

À Saint-Mathurin (85150), dans un environnement paisible au cœur d'un hameau, Pascal Barré vous propose cet ensemble immobilier exposé plein sud, implanté sur une belle parcelle de plus de 1 700 m².

La propriété offre un potentiel d'environ 380 m² habitables.

La maison principale, rénovée en 2013, développe environ 200 m² et comprend au rez-de-chaussée une spacieuse et lumineuse pièce de vie, une lingerie, un débarras, un WC ainsi qu'une grande suite parentale de 33 m².

À l'étage, vous découvrirez une vaste mezzanine, un dégagement desservant trois chambres de 16 à 20 m², une salle d'eau et un WC séparé.

Un studio indépendant d'environ 30 m² ainsi qu'une seconde maison à rénover d'environ 150 m² complètent cet ensemble et offrent de nombreuses possibilités : gîte, location, maison d'amis ou projet familial.

Un bien rare avec un fort potentiel.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Pascal Barré.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 480 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Angélique LUCAS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de La Roche-sur-Yon sous le numéro 949 112 270

Ville : Saint-Mathurin
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85150
Total : 544 950
Prix d'acquisition : 480 000
Travaux : 26 550
Valeur du bien : 506 550
Frais de notaire : 38 400
Coût estimé : 38 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380
Loyer prédit : 10.56€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 4012€/mois
Loyer annuel estimé : 48141€/an
Fourchette totale : 3202€ - 5027€/mois
Fourchette annuelle : 38421€ - 60321€/an
Rentabilité brute :8.83%
Fourchette de rentabilité :7.05% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 844,69 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 080 980
Prix d'achat :480 000
Décote à l'achat :-600 980 (-55.6%)
Marge achat-revente :536 030€ (49.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :544 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 728,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :158,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 887,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :273 494,44
Coût de l'assurance :47 683,13
Taxe foncière : 4 814,15€/an
Soit par mois : 401,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 011,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 288,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :723,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé pour salle de bain sans photo
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 5/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 550(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600
    Parquet flottant: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 600
    Peinture murs et plafonds: 120 m² × 30€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Mathurin (zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travail.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 012 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 141 €/an
Calcul : 4 012 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 544 950 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 907 €/an
Calcul : 159 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 106
Revenus locatifs : +48 141
Charges déductibles : -52 106
Résultat foncier Année 1 : -3 964(Déficit de 3 964 €)
Imputable sur revenu global : 3 964
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 556 €/an
Revenus locatifs : +48 141
Charges déductibles : -25 556
Résultat foncier Années 2+ : 22 586 €/an
Prix d'achat du bien : 480 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 312 000(65% de 480 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 345 €/an
Calcul : 312 000 € × 3,636% = 11 345
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 14152 12318 852-3 9823 982 €--
249 10425 07918 35824 025---
350 08624 56817 84725 518---
451 08824 03817 31727 050---
552 11023 49016 76828 620---
653 15222 92216 20030 230---
754 21522 33415 61231 881---
855 29921 72515 00333 575---
956 40521 09414 37235 312---
1057 53420 44113 71937 093---
1158 68419 76413 04338 920---
1259 85819 06412 34240 794---
1361 05518 33811 61742 717---
1462 27617 58710 86644 689---
1563 52216 80910 08846 712---
1664 79216 0049 28248 788---
1766 08815 1698 44850 919---
1867 41014 3067 58453 104---
1968 75813 4116 68955 347---
2070 13312 4845 76357 649---
2171 53611 5254 80460 011---
2272 96610 5313 81062 435---
2374 4269 5032 78164 923---
2475 9148 4371 71667 477---
2577 4337 33461270 099---
TOTAL1 541 987468 081273 4941 073 9053 982Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 195
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 073 905
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 110 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 110-1 195+11 305
2+10 110+7 207+2 903
3+10 110+7 656+2 454
4+10 110+8 115+1 995
5+10 110+8 586+1 524
6+10 110+9 069+1 041
7+10 110+9 564+546
8+10 110+10 072+38
9+10 110+10 593-483
10+10 110+11 128-1 018
11+10 110+11 676-1 566
12+10 110+12 238-2 128
13+10 110+12 815-2 705
14+10 110+13 407-3 297
15+10 110+14 014-3 904
16+10 110+14 637-4 527
17+10 110+15 276-5 166
18+10 110+15 931-5 821
19+10 110+16 604-6 494
20+10 110+17 295-7 185
21+10 110+18 003-7 893
22+10 110+18 730-8 620
23+10 110+19 477-9 367
24+10 110+20 243-10 133
25+10 110+21 030-10 920
Total+252 750+322 172+-69 422
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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