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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleRillieux-la-Pape (69)
Surface111m²
Coût Total171 800€
Loyer Annuel17 164€
Rentabilité9.99%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 306,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 3 chambres, 2 balcons, calme, Interphone

Ville Nouvelle - Situé en étage élevé, au 6ème étage sur 8, à proximité de toutes les commodités (commerces, transports en commun et écoles), vous serez séduits par cet appartement familial traversant et lumineux, d'une superficie de 111 m² environ bénéficiant d'un fort potentiel. Les volumes sont bien répartis et s'articulent autour de deux espaces: un espace jour proposant un séjour double, une cuisine indépendante avec salle à manger et buanderie. Ces deux espaces traversants d'une part et d'autre de l'appartement peuvent être entièrement ouverts pour générer une magnifique pièce de vie de plus de 50m² avec deux accès sur deux balcons l'un en face de l'autre, de chaque côté du bien. Vous disposerez ensuite d'un espace nuit qui se compose d'une salle de bains, de trois vastes chambres, d'une salle d'eau avec WC et d'un second WC indépendant. Toutes les pièces ont accès aux deux grands balcons qui entourent l'appartement. Le tout complété par une cave. Vous pourrez aisément vous garer en bas de la résidence disposant de nombreuses places de stationnements libres et gratuites. Copropriété de 124 lots - dont 62 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2948.21 euros.

Ville : Rillieux-la-Pape
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69140
Coordonnées : 45.820066, 4.904222
Total : 171 800€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 15 200€
Valeur du bien : 160 200€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 12.89€/m²/mois
Fourchette : 10.43€ - 15.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1430€/mois
Loyer annuel estimé : 17164€/an
Fourchette totale : 1157€ - 1768€/mois
Fourchette annuelle : 13888€ - 21212€/an
Rentabilité brute :9.99%
Fourchette de rentabilité :8.08% - 12.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 054,35 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :228 033 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-83 033€ (-36.4%)
Marge achat-revente :56 233€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 884,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 726,19€
Coût de l'assurance :12 885,00€
Taxe foncière : 1 716,39€/an
Soit par mois : 143,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 245,68€/mois
Soit par an : 2 948,16€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 430,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du plafond, mise à jour de la décoration.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments décoratifs datés et plafond en mauvais état.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité et des menuiseries.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation lourde.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 200 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire car cuisine en bon état.
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafond: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète: 45 m² × 120€/m² = 5400€ (revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rillieux-la-Pape (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 430 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 164 €/an
Calcul : 1 430 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 716 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 948 €/an
Calcul : 246 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 976 €
Revenus locatifs : +17 164 €
Charges déductibles : -25 976 €
Résultat foncier Année 1 : -8 812 €(Déficit de 8 812 €)
Imputable sur revenu global : 8 812 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 776 €/an
Revenus locatifs : +17 164 €
Charges déductibles : -10 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 388 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 164 €25 982 €5 602 €-8 818 €8 818 €--
217 507 €10 631 €5 451 €6 876 €---
317 857 €10 475 €5 295 €7 382 €---
418 214 €10 314 €5 134 €7 900 €---
518 579 €10 148 €4 968 €8 431 €---
618 950 €9 976 €4 796 €8 975 €---
719 329 €9 798 €4 618 €9 531 €---
819 716 €9 614 €4 434 €10 102 €---
920 110 €9 424 €4 245 €10 686 €---
1020 512 €9 228 €4 048 €11 284 €---
1120 923 €9 025 €3 846 €11 897 €---
1221 341 €8 816 €3 636 €12 525 €---
1321 768 €8 599 €3 419 €13 169 €---
1422 203 €8 375 €3 195 €13 828 €---
1522 647 €8 144 €2 964 €14 503 €---
1623 100 €7 905 €2 725 €15 195 €---
1723 562 €7 658 €2 478 €15 905 €---
1824 034 €7 402 €2 222 €16 631 €---
1924 514 €7 138 €1 958 €17 376 €---
2025 005 €6 866 €1 686 €18 139 €---
2125 505 €6 584 €1 404 €18 921 €---
2226 015 €6 292 €1 112 €19 722 €---
2326 535 €5 991 €811 €20 544 €---
2427 066 €5 680 €500 €21 386 €---
2527 607 €5 358 €178 €22 249 €---
TOTAL549 766 €225 425 €80 726 €324 341 €8 818 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 645 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 341 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 604 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 604 €-2 645 €+6 249 €
2+3 604 €+2 063 €+1 541 €
3+3 604 €+2 215 €+1 389 €
4+3 604 €+2 370 €+1 234 €
5+3 604 €+2 529 €+1 075 €
6+3 604 €+2 692 €+912 €
7+3 604 €+2 859 €+745 €
8+3 604 €+3 030 €+574 €
9+3 604 €+3 206 €+398 €
10+3 604 €+3 385 €+219 €
11+3 604 €+3 569 €+35 €
12+3 604 €+3 758 €-154 €
13+3 604 €+3 951 €-347 €
14+3 604 €+4 148 €-544 €
15+3 604 €+4 351 €-747 €
16+3 604 €+4 559 €-955 €
17+3 604 €+4 771 €-1 167 €
18+3 604 €+4 989 €-1 385 €
19+3 604 €+5 213 €-1 609 €
20+3 604 €+5 442 €-1 838 €
21+3 604 €+5 676 €-2 072 €
22+3 604 €+5 917 €-2 313 €
23+3 604 €+6 163 €-2 559 €
24+3 604 €+6 416 €-2 812 €
25+3 604 €+6 675 €-3 071 €
Total+90 100 €+97 302 €+-7 202 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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