Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison - 7 pièce(s) - 149 m²

VilleBrens (81)
Surface149m²
Coût Total176 230€
Loyer Annuel16 543€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 651,01 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville proche des commerces qui peut abriter une famille ou pour un projet d investisseursLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 97 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Philippe MORÉ - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Albi sous le numéro 933602930

Surface terrain : 88 m².

Ville : Brens
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.885981, 1.904856
Total : 176 230€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 71 470€
Valeur du bien : 168 470€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 9.25€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 11.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1379€/mois
Loyer annuel estimé : 16543€/an
Fourchette totale : 1109€ - 1714€/mois
Fourchette annuelle : 13305€ - 20570€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 751,88 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :261 030 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-164 030€ (-62.8%)
Marge achat-revente :84 800€ (32.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :64,62€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 942,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 029,07€
Coût de l'assurance :19 385,30€
Taxe foncière : 1 654,31€/an
Soit par mois : 137,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 378,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :298,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la chambre en très mauvais état avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la chambre bien entretenue avec peinture
Quantité: 1 chambre (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation pour 149 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 470 €(480 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 420€
    Isolation combles: 149 m² × 80€/m² = 11920€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 1000€/fenêtre = 18000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture salle de bain: 8 m² × 100€/m² = 800€
  • Chambres - Rénovation:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture chambre: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€
  • Électricité - Mise aux normes:14 900€
    Mise aux normes électricité: 149 m² × 100€/m² = 14900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 379 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 543 €/an
Calcul : 1 379 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 230 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 654 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 903 €
Revenus locatifs : +16 543 €
Charges déductibles : -79 903 €
Résultat foncier Année 1 : -63 360 €(Déficit de 63 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 960 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 433 €/an
Revenus locatifs : +16 543 €
Charges déductibles : -8 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 110 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41959.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 543 €79 909 €6 009 €-63 366 €21 400 €41 966 €41 966 €
216 874 €8 280 €5 850 €8 594 €--33 372 €
317 211 €8 116 €5 686 €9 095 €--24 276 €
417 556 €7 946 €5 517 €9 609 €--14 667 €
517 907 €7 771 €5 341 €10 136 €--4 531 €
618 265 €7 589 €5 159 €10 676 €---
718 630 €7 400 €4 971 €11 230 €---
819 003 €7 206 €4 776 €11 797 €---
919 383 €7 004 €4 574 €12 379 €---
1019 771 €6 795 €4 365 €12 975 €---
1120 166 €6 579 €4 149 €13 587 €---
1220 569 €6 355 €3 926 €14 214 €---
1320 981 €6 124 €3 694 €14 857 €---
1421 400 €5 884 €3 454 €15 516 €---
1521 828 €5 636 €3 206 €16 192 €---
1622 265 €5 379 €2 950 €16 885 €---
1722 710 €5 114 €2 684 €17 596 €---
1823 164 €4 839 €2 409 €18 326 €---
1923 628 €4 554 €2 124 €19 074 €---
2024 100 €4 259 €1 830 €19 841 €---
2124 582 €3 954 €1 525 €20 628 €---
2225 074 €3 639 €1 209 €21 435 €---
2325 575 €3 312 €882 €22 263 €---
2426 087 €2 974 €544 €23 113 €---
2526 608 €2 624 €194 €23 985 €---
TOTAL529 880 €219 242 €87 029 €310 638 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 638 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 474 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 474 €-6 420 €+9 894 €
2+3 474 €0 €+3 474 €
3+3 474 €0 €+3 474 €
4+3 474 €0 €+3 474 €
5+3 474 €0 €+3 474 €
6+3 474 €+1 844 €+1 630 €
7+3 474 €+3 369 €+105 €
8+3 474 €+3 539 €-65 €
9+3 474 €+3 714 €-240 €
10+3 474 €+3 893 €-419 €
11+3 474 €+4 076 €-602 €
12+3 474 €+4 264 €-790 €
13+3 474 €+4 457 €-983 €
14+3 474 €+4 655 €-1 181 €
15+3 474 €+4 858 €-1 384 €
16+3 474 €+5 066 €-1 592 €
17+3 474 €+5 279 €-1 805 €
18+3 474 €+5 498 €-2 024 €
19+3 474 €+5 722 €-2 248 €
20+3 474 €+5 952 €-2 478 €
21+3 474 €+6 188 €-2 714 €
22+3 474 €+6 430 €-2 956 €
23+3 474 €+6 679 €-3 205 €
24+3 474 €+6 934 €-3 460 €
25+3 474 €+7 195 €-3 721 €
Total+86 850 €+93 191 €+-6 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →