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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePlessis-Trévise (94)
Surface74.8m²
Coût Total261 780€
Loyer Annuel15 354€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-221€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 74.8 m²
Prix au m² : 2 660,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

Situé au 2eme étage d'un immeuble en copropriété, cet appartement 4 pièces offre un agencement fonctionnel et agréable. Il se compose d'un double séjour lumineux, d'un dégagement avec placard, de deux chambres, d'une cuisine non aménagée, d'une salle de bains  et de WC séparés. En complément, vous bénéficiez d'une cave et d'un emplacement de parking Ce bien conviendra parfaitement à un couple, une petite famille ou un investissement locatif. Environnement calme à proximité des commodités.   "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : "

Ville : Plessis-Trévise
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94420
Coordonnées : 48.806798, 2.584417
Total : 261 780€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 46 860€
Valeur du bien : 245 860€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.8m²
Loyer prédit : 17.11€/m²/mois
Fourchette : 14.25€ - 20.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1280€/mois
Loyer annuel estimé : 15354€/an
Fourchette totale : 1066€ - 1535€/mois
Fourchette annuelle : 12795€ - 18425€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 790,32 €/m²
Basé sur :165 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 516 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-84 516€ (-29.8%)
Marge achat-revente :21 736€ (7.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 296,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 372,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 180,43€
Coût de l'assurance :22 905,75€
Taxe foncière : 1 535,43€/an
Soit par mois : 127,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 279,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 500,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-221,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 860 €(626 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plessis-Trévise (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 280 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 354 €/an
Calcul : 1 280 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 787 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 535 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 099 €
Revenus locatifs : +15 354 €
Charges déductibles : -58 099 €
Résultat foncier Année 1 : -42 745 €(Déficit de 42 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 239 €/an
Revenus locatifs : +15 354 €
Charges déductibles : -11 239 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21344.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 354 €58 107 €8 796 €-42 753 €21 400 €21 353 €21 353 €
215 661 €11 014 €8 562 €4 647 €--16 706 €
315 975 €10 772 €8 321 €5 202 €--11 503 €
416 294 €10 522 €8 071 €5 772 €--5 732 €
516 620 €10 264 €7 812 €6 356 €---
616 952 €9 996 €7 545 €6 956 €---
717 291 €9 719 €7 268 €7 572 €---
817 637 €9 433 €6 981 €8 204 €---
917 990 €9 137 €6 685 €8 853 €---
1018 350 €8 831 €6 379 €9 519 €---
1118 717 €8 513 €6 062 €10 203 €---
1219 091 €8 186 €5 734 €10 906 €---
1319 473 €7 846 €5 395 €11 627 €---
1419 862 €7 495 €5 044 €12 367 €---
1520 260 €7 132 €4 680 €13 128 €---
1620 665 €6 756 €4 305 €13 908 €---
1721 078 €6 368 €3 916 €14 710 €---
1821 500 €5 966 €3 514 €15 534 €---
1921 930 €5 550 €3 098 €16 380 €---
2022 368 €5 119 €2 668 €17 249 €---
2122 816 €4 674 €2 223 €18 141 €---
2223 272 €4 214 €1 762 €19 058 €---
2323 737 €3 737 €1 286 €20 000 €---
2424 212 €3 244 €793 €20 968 €---
2524 696 €2 734 €283 €21 962 €---
TOTAL491 802 €235 332 €127 180 €256 470 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 470 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 354 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 224 €-6 420 €+9 644 €
2+3 224 €0 €+3 224 €
3+3 224 €0 €+3 224 €
4+3 224 €0 €+3 224 €
5+3 224 €+187 €+3 037 €
6+3 224 €+2 087 €+1 137 €
7+3 224 €+2 272 €+952 €
8+3 224 €+2 461 €+763 €
9+3 224 €+2 656 €+568 €
10+3 224 €+2 856 €+368 €
11+3 224 €+3 061 €+163 €
12+3 224 €+3 272 €-48 €
13+3 224 €+3 488 €-264 €
14+3 224 €+3 710 €-486 €
15+3 224 €+3 938 €-714 €
16+3 224 €+4 173 €-949 €
17+3 224 €+4 413 €-1 189 €
18+3 224 €+4 660 €-1 436 €
19+3 224 €+4 914 €-1 690 €
20+3 224 €+5 175 €-1 951 €
21+3 224 €+5 442 €-2 218 €
22+3 224 €+5 717 €-2 493 €
23+3 224 €+6 000 €-2 776 €
24+3 224 €+6 290 €-3 066 €
25+3 224 €+6 589 €-3 365 €
Total+80 600 €+76 941 €+3 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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